Consejos para el vendedor al firmar un contrato de arras

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En toda compraventa de un inmueble uno de los primeros y más importantes documentos que debes tener en cuenta es el contrato de arras.

Actúa como un precontrato de la propia compraventa de la vivienda en cuestión, por el que el comprador se reserva el derecho sobre la vivienda que se pretende transmitir, mediante la entrega de una cantidad en concepto de señal, contemplando además la posibilidad de renunciar a la compra o a la venta del inmueble, y fija la penalización para la parte que incumpla o renuncie a formalizar el correspondiente contrato de compraventa.

Por todo ello, ya que es un contrato que compromete a ambas partes, es conveniente revisar algunos aspectos antes de firmar un contrato de arras:

  • Identificación de la vivienda, ubicación, registral y catastral: Antes de firmar un contrato de arras es muy importante obtener una Nota simple informativa del Registro de la propiedad el mismo día de la firma del contrato de arras. La Nota simple nos permitirá comprobar si el inmueble tiene embargos, hipotecas u otras cargas, que pasarían al nuevo propietario después de la venta. Por ello, es necesario que el vendedor libere el inmueble de todo tipo de cargas antes de la venta.
  • Vendedores o autorizados: También es muy importante que los compradores comprueben que las personas que vayan a firmar como vendedores sean los propietarios de los inmuebles o personas que tengan poder de representación de ellos
  • Precio de la vivienda: El precio de la vivienda debe estar perfectamente identificado en letra y en número, y en ambos casos, tanto el importe como la moneda ó divisa.
  • Forma de Pago: La forma y los plazos de pago de las cantidades deberán quedar detallados claramente. Así, si una parte se paga en efectivo, otra por cheque bancario, otra por transferencia, etc, deberá quedar claramente reflejado en el contrato de arras. Si se efectúa la entrega de la señal mediante cheque bancario, es recomendable que este sea nominativo, para poder acreditar su pago en caso de que sea necesario.
  • Reparto de gastos: es importante identificar claramente qué gastos asume cada parte. No es igual gastos según ley o gastos para el comprador salvo plusvalía, etc. Cada fórmula tiene implicaciones y obligaciones para las distintas partes, por lo que no hay que pasar ningún detalle por alto.  
  • Plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa: La transmisión de la propiedady posesión del inmueble debe ser en el momento de la escritura pública y pago total del precio y no antes, por lo que en el contrato de arras debe quedar claramente reflejado el plazo máximo para la firma de la escritura.

Además, aunque se entregue una señal en concepto de arras, nose deben entregar las llaves de la vivienda al comprador a la firma del contrato de arras, sino hasta el momento en que se firme la escritura pública de compraventa del inmueble ante notario.

También, es esencial comprobar que en el contrato de arras se haga constar de forma clara y concreta:

a).-Las cantidades que se entregan en concepto de arras.

b).- La deducción de la cantidad fijada como señal en el pago final de la vivienda.

c).- Las penalizaciones pertinentes en caso de incumplimiento de las partes, reflejando que si el comprador no cumple, éste perderá las arras entregadas; mientras que si el que no cumple es el vendedor, éste deberá devolver las arras dobladas. Si queda reflejado en el contrato (y sólo en ese caso), se considerará que no hay incumplimiento por parte del comprador si éste no ejecuta la compra debido a que no se haya conseguido la financiación para la misma.

Por último, destacar la importancia de hacer una revisión completa al inmueble antes de firmar el contrato de arras, para evitar hacer luego reclamaciones por vicios ocultos que serían bastante complicadas. Así, deberemos encender las luces, abrir los grifos, comprobar que la calefacción funcione, observar que no haya goteras visibles, etc.

Debido el nivel de compromiso que conlleva la firma del contrato de arras, y para evitar sorpresas posteriores, antes de la firma del contrato de arras deberemos solicitar al vendedor una serie de documentos (que éste deberá entregar obligatoriamente al comprador), y así comprobar que el vendedor tiene en regla todo lo relacionado con el inmueble (pago del IBI, deuda con la comunidad de propietarios, etc), y que detallamos en nuestro artículo sobre la documentación a comprobar por el comprador antes de la compraventa de un inmueble.

Estos son, entre otros, los detalles más importantes a tener en cuenta a la firma de un contrato de arras. Sólo empleando un poco más de tiempo en su redacción más completo será, y no debemos olvidar que cuanto más claro y detallado se redacte el contrato de arras mejor para ti.

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