¿Contrato de arras ó contrato de compraventa con entrega a cuenta?

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En muchas ocasiones hemos oído hablar del contrato de arras previo a la compraventa de un inmueble. Sabemos que en ocasiones con el contrato de arras no se llega a perfeccionar la compraventa pero, sin embargo, se nos dice que debemos detallar en él todo lo relacionado con la compraventa del inmueble. Entonces ¿Qué es lo que finalmente diferencia el contrato de arras del contrato de compraventa?

Diferencia entre el contrato de arras y el contrato de compraventa

La diferencia entre ambos contratos (compraventa y arras) consiste básicamente en que, con un contrato de arras, las partes pueden no realizar la transmisión del inmueble objeto del contrato: El comprador puede renunciar a la compra perdiendo la cantidad entregada como arras, y el vendedor puede abstenerse de realizar la operación devolviendo el doble de dicha cantidad entregada como arras.  En ambos casos, sin necesidad de justificación alguna (art. 1.454 CC).

En el caso de que se hubiese firmado un contrato de compraventa, la resolución es sólo posible por incumplimiento de la otra parte, o por las causas específicas y concretas contempladas en el contrato.

Las arras o señal son de interpretación restrictiva y, por tanto, requieren que conste de una manera expresa en el contrato que la entrega de una cantidad a cuenta del precio total estipulado se hace precisamente en ese concepto de arras o señal y no en el de simple anticipo de un precio aplazado. Dependiendo de las circunstancias que concurran en cada caso concreto, será recomendable y/o conveniente firmar un contrato de arras o un contrato de compraventa.

¿Qué pasa si hemos firmado un contrato de arras sin reflejar de manera explícita que se trata de una señal?

Dado que para que se considere que es un contrato de arras es imprescindible que se haga constar en el contrato que la cantidad entregada a cuenta del precio de la compraventa, se entrega en concepto de señal o con el carácter de arras.  En caso contrario, su entrega sería como parte del precio, y, en tal caso, la compraventa es definitiva.

En consecuencia, no sería posible resolver el contrato de compraventa de forma unilateral si no concurrieran las causas o motivos de resolución fijados por las partes en el contrato ó no ha habido  incumplimiento grave ó sustancial de la otra parte por causas previstas en la ley que facultan para instar la resolución contractual (incumplimiento en el plazo para formalizar la escritura, inhabitabilidad de una vivienda o imposibilidad de uso de un local…)

Así, antes de firmar el contrato de arras tenemos que valorar el nivel de compromiso que queremos asumir y el nivel de riesgo que queremos soportar, para después decidir si nos conviene más firmar un contrato de arras ó un contrato de compraventa con una cantidad entregada a cuenta de la misma.

Una vez que hayamos tomado la decisión, si queremos firmar un contrato de arras debemos tener mucho cuidado al redactarlo y no olvidar que, aunque en el encabezamiento hayamos escrito “contrato de arras”, si no reflejamos de forma expresa que la entrega se hace en ese concepto de arras o señal, será considerada un anticipo de un contrato de compraventa, por lo que la compra será firme y definitiva, y ya no podremos echarnos atrás.

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