Se cumple un año desde que A Coruña fue declarada zona tensionada en el mercado del alquiler, una medida que introdujo topes a los precios con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda. Sin embargo, el mercado ha evolucionado de forma muy distinta a la esperada: los precios continúan aumentando, la oferta de alquiler permanente se ha reducido de forma notable, los contratos de temporada han ganado protagonismo y la competencia entre inquilinos se ha intensificado.
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El control de rentas no logra revertir la subida de precios
Uno de los principales objetivos de la declaración de zona tensionada era contener el encarecimiento del alquiler; el precio medio pasó de 10,9 euros por metro cuadrado en julio de 2025 a 11,1 euros por metro cuadrado en junio de 2026, el nivel más elevado registrado hasta la fecha.
Aunque el crecimiento interanual se moderó hasta el 0,8%, frente al 9,5% existente cuando entró en vigor la medida, los precios no han descendido, sino que han continuado marcando nuevos máximos, aunque a un ritmo más contenido.
La oferta de alquiler estable se reduce más de un tercio
El mayor cambio se observa en la disponibilidad de viviendas para alquiler de larga duración.
Durante el segundo trimestre de 2026, la oferta permanente en A Coruña cayó un 36% respecto al mismo periodo del año anterior. Entre las ciudades con regulación de precios, únicamente San Sebastián (-42%) y Pamplona (-39%) registraron descensos superiores.
Mientras tanto, mercados sin limitaciones similares experimentaron una evolución opuesta. Según el estudio, Madrid aumentó su oferta un 4%, Palma un 8% y Málaga un 13%.
La reducción del parque disponible responde, en parte, a que numerosos propietarios han optado por vender sus inmuebles, retirarlos del mercado o recurrir a otras modalidades de arrendamiento que quedan fuera del ámbito de aplicación de los límites de precios.
El alquiler de temporada gana peso como alternativa
Entre las distintas opciones elegidas por los propietarios, el alquiler de temporada se ha convertido en la principal vía de salida.
Los datos de idealista indican que esta modalidad aumentó un 105% interanual en A Coruña, el mayor crecimiento registrado entre las ciudades españolas declaradas tensionadas.
Este tipo de contratos, destinados a estancias temporales y sujetos a una regulación diferente, permite ofrecer viviendas sin quedar vinculados a los índices de contención de rentas.
La tendencia también se reproduce en otras ciudades con limitaciones de precios, donde la oferta temporal representa una parte creciente del mercado. En cambio, en Cataluña, donde la regulación autonómica también afecta a este tipo de contratos, la oferta de alquiler temporal ha disminuido, aunque ello no se ha traducido en una recuperación del alquiler permanente.
Cada vivienda recibe muchos más candidatos que hace un año
La reducción de la oferta disponible ha incrementado notablemente la presión sobre las viviendas que continúan en el mercado.
Según el análisis de idealista, cada anuncio de alquiler en España recibió una media de 42 contactos durante el segundo trimestre de 2026, un 18% más que un año antes.
En A Coruña, la competencia aumentó un 85%, convirtiéndose en uno de los mayores incrementos registrados entre las principales ciudades con mercado tensionado.
En la práctica, esto significa que cada vivienda concentra un número mucho mayor de interesados, obligando a los propietarios a seleccionar perfiles con mayores garantías económicas, lo que dificulta aún más el acceso al alquiler para quienes disponen de menores ingresos o presentan una situación laboral menos estable.
Las diferencias con otras ciudades sin regulación
El comportamiento del mercado contrasta con el observado en municipios donde no se han implantado controles de precios.
Mientras que en Madrid la competencia por cada anuncio aumentó un 9%, en Sevilla el incremento fue del 3% y en Palma apenas alcanzó el 1%.
Por el contrario, otras ciudades con regulación muestran incrementos mucho más elevados, como Barcelona (53%) o San Sebastián (35%), reflejando una presión creciente sobre un volumen cada vez más reducido de viviendas disponibles.
Un patrón que también se repite en otras ciudades tensionadas
El comportamiento registrado en A Coruña coincide con el observado en otros mercados donde también se han implantado medidas de control sobre los alquileres.
En Barcelona, la competencia por cada anuncio alcanza ya 95 familias, mientras que la oferta permanente continúa reduciéndose y una parte muy significativa del mercado corresponde ya al alquiler de temporada.
Situaciones similares se registran en San Sebastián y Pamplona, donde la oferta de alquiler permanente también ha disminuido con fuerza, al tiempo que crecen los contratos temporales y aumenta la competencia entre quienes buscan vivienda.
Aunque en estos mercados los precios muestran una evolución mucho más contenida, la disponibilidad de inmuebles para alquiler residencial continúa reduciéndose.
Una medida que beneficia a los contratos vigentes, pero dificulta el acceso a nuevos inquilinos
El balance del primer año de aplicación de la zona tensionada dibuja un escenario con efectos distintos según la posición de cada inquilino.
Quienes ya disponían de un contrato de alquiler pueden beneficiarse de una mayor limitación en las actualizaciones de renta, mientras que quienes intentan acceder ahora al mercado encuentran menos viviendas disponibles, un mayor peso del alquiler temporal y una competencia significativamente superior por cada inmueble anunciado.
Los datos recopilados por idealista apuntan a que la contención de precios, por sí sola, no ha resuelto los problemas de acceso a la vivienda, en un contexto donde la escasez de oferta continúa siendo el principal desequilibrio del mercado. En este escenario, aumentar el parque residencial disponible mediante nueva construcción, la movilización de viviendas vacías o incentivos al alquiler aparece como uno de los principales desafíos para mejorar el acceso a la vivienda en los próximos años
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