Documentos que debe aportar el vendedor en la compraventa de una vivienda

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Una de las principales dudas que suele surgirle al comprador a la hora de realizar la adquisición es si la propiedad tiene todos los aspectos en regla. Para evitar sorpresas posterioresel interesado siempre pedirá una serie de documentos al vendedor que éste deberá entregarle obligatoriamente. Vamos a hacer un repaso de todos los documentos que nos van a pedir para tenerlos ya preparados.

¿Qué documentación debemos aportar en la compraventa?

Recibo del IBI

El recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En ocasiones nos van a solicitar incluso un certificado de deuda emitido por el ayuntamiento para asegurarse de que no hay ningún recibo impagado, ya que el pago de un recibo no implica que se hayan pagado todos los recibos anteriores.

Este paso es muy importante para el comprador, pues una vez comprada la vivienda, si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, será la vivienda que se compra la que responde del pago de la totalidad de los mismos, y el Ayuntamiento podrá embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, el comprador querrá asegurarse del pago de tales recibos por parte del obligado a ello.

Aunque antes de la firma de la escritura el Notario comprobará que no existe ningún recibo impagado, tenemos la obligación de facilitarle los recibos pagados al comprador.

Certificado estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios

Si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, el vendedor deberá solicitar al administrador de la comunidad ó al Secretario de la misma un certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, para acreditar al comprador que no se adeudan cantidades a la comunidad.

En todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago.

Si existieran cantidades pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cantidades adeudadas a la comunidad por el sostenimiento de los gastos generales que correspondan al año en curso y a los tres años naturales anteriores, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ello significa que la Comunidad de Propietarios puede solicitar el embargo de la vivienda vendida para cobrar dichas deudas.

Además, se puede exigir que el certificado incluya derramas aprobadas y pendientes de abonar, ya que según la Ley el pago de las derramas por mejoras corresponde a quien sea propietario en el momento en que sean exigibles. O al menos que se especifique como una cláusula de la escritura si las hay o no y quien las asume para evitarse sorpresas.

Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Si se trata de viviendas que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, tendremos que facilitarle al comprador los estatutos de la comunidad de propietarios, ya que querrá examinarlos puesto que de sus normas pueden derivarse limitaciones en el uso de la vivienda y, en cualquier caso,  reflejarán la forma de contribuir a los gastos comunes y al mantenimiento del inmueble.

También en relación a la comunidad, es conveniente que aportemos las normas de régimen interior de la comunidad que sirven para regular la convivencia, 

Certificado de eficiencia energética

A partir de la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, el vendedor debe aportar de forma obligatoria el certificado de eficiencia energética 

Se trata de un documento que el acredita el nivel de eficiencia energética que tiene el edificio en cuestión mediante la descripción de sus características energéticas y una calificación de las mismas realizada por el técnico que lo expide. Este certificado se incorporará a la escritura pública de compraventa de la vivienda.

Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son documentos administrativos que acreditan, respectivamente, que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.

El mero hecho de tener los suministros de los servicios básicos (electricidad, agua y gas) implica disponer de esta licencia, pero en cualquier caso, se le podrá exigir al vendedor.

Planos del inmueble

El vendedor también podrá tener que aportar los planos de instalaciones y obras que se hayan realizado, ya que  en ocasiones son documentos necesarios para solicitar una hipoteca.

Certificado de Inspección Técnica del Edificio

Es recomendable solicitar el Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE), sobre todo, en edificios antiguos para comprobar si están en buenas condiciones o presentan deficiencias y están pendientes de realizar alguna obra de mantenimiento.

En edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales está aún en vigor, también es especialmente importante que el vendedor aporte el Libro del Edificio, si existiera.

Si se trata de la venta de una Vivienda de Protección Oficial, deberemos presentar una autorización de venta.

Recibos recientes de los suministros dados de alta

Los últimos recibos de suministros del inmueble, también se pueden requerir por el comprador para poder realizar los cambios de titularidad. Una vez más, se trata de asegurar la situación económica del inmueble y evitarnos deudas acumuladas.

Además, aunque por su propio interés será el comprador deberá solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, no está de más que el vendedor se la facilite para agilizar la operación. Así, el comprador podrá comprobar que el vendedor es, de hecho, el propietario de la vivienda, y que la finca está totalmente libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.

Otras cosas a tener en cuenta antes de la compraventa

Por último, debemos recordar que antes de realizar cualquier operación de compraventa debemos tener los siguientes documentos:

  • Escritura de propiedad de la vivienda, que acredita que somos los propietarios del piso y que, por tanto, podemos venderlo.
  • Nuestro DNI, en caso de que la propiedad esté a otro nombre de otros  vendedores y/o usufructuarios, DNI  y un poder notarial en caso de que vayamos a representarlos legalmente.
  • Si la adquisición la va a realizar una empresa será necesaria la escritura de Constitución de la Sociedad y 

También deberemos hacer un cálculo de cuál es el reparto de gastos establecido por ley si no hay pacto en contrario y, a partir de ahí, decidiremos si negociamos un reparto diferente con el comprador

Además, antes de realizar la venta, es conveniente que hagamos un cálculo aproximado de la cantidad que vamos a tener que pagar por el impuesto de la plusvalía municipal y/o por el IRPF como incremento del patrimonio, en su caso, para saber cuál será el beneficio real que vamos a obtener de la venta de la vivienda.

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