Guía de parcelaciones por el Ayuntamiento de Córdoba 2026

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13/04/2026

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EPÍGRAFE 1.- A MODO DE INTRODUCCIÓN

El fenómeno de la parcelación ilegal (o si el lector se siente incómodo, parcelación “alegal” o “asentamiento irregular”) ha sido una constante en la ordenación urbanística del término municipal de Córdoba durante décadas.

Con un origen vinculado a las consecuencias de la concentración de población de municipios de menor entidad hacia la ciudad de Córdoba, y la estrecha vinculación entre el elemento humano y la naturaleza, provocaron que desde los años 60 y 70 del pasado siglo la población buscase como vía de esparcimiento los atrayentes terrenos de la vega del Guadalquivir y de Sierra Morena cercanos al núcleo urbano.

Esta circunstancia, lógicamente, no pudo ser tenida en cuenta en el PGOU de 1958; y llegado ya el PGOU de 1986 se asume la realidad de la existencia de numerosas parcelaciones tanto en la sierra como en el valle del Guadalquivir, con distinta idiosincrasia. Así, el Plan General de Ordenación Urbana de 1986 recogía una relación de 21 parcelaciones urbanísticas en Suelo No Urbanizable; dos años después, el Catálogo de Parcelaciones Urbanísticas de la Provincia de Córdoba, realizado por la Consejería de Obras Públicas y Transportes, identificaba 36 parcelaciones. En el PGOU/2001 se estima que el número total de parcelaciones/urbanizaciones duplica dicha cifra y que el suelo no urbanizable que se ve afectado por las parcelaciones supone aproximadamente unas 3.255 hectáreas en las que se habían ejecutado aproximadamente unas 4.650 edificaciones. Actualmente hay parcelaciones que ya se clasificaron como suelo urbanizable en el PGOU/1986, y sin embargo, casi cuarenta años después, no han culminado completamente su proceso de transformación en suelo urbano consolidado (suelo “legal, legal”).

Con el PGOU del 2001 se muestra crudamente el fenómeno, hasta el punto de que puede afirmarse que la indisciplina urbanística condiciona el planeamiento general, detectándose en ese momento hasta un total de SETENTA Y CINCO parcelaciones. En este punto, el PGOU/2001 clasifica muchas de ellas como suelo urbanizable, es decir, susceptibles de transformarse en suelo urbano consolidado; otras las reconoce como susceptible de plan especial de mejora del medio rural y saneamiento, pero manteniendo su carácter no urbanizable o rústico; y no reconociendo otras, por lo que quedaban en el ámbito de la Disciplina Urbanística (sanciones, demoliciones, vía penal, …).

Ciertamente esta situación reconocida por el PGOU/2001, más la aprobación en el 2002 de la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía), que aumentaba sensiblemente las sanciones, produjeron una ralentización (que no eliminación) del fenómeno parcelatorio. Junto a ello se pusieron en marcha procesos de regularización, en algunos casos (16 parcelaciones) a instancia de la propia Gerencia de Urbanismo, si bien hoy día prácticamente ninguna parcelación ha llegado a culminar de forma completa su transformación urbanística, aunque en algunos casos esos procesos sí están muy avanzados. 4Oficina del Territorio

La realidad, al día de hoy, es que un gran número de edificaciones ilegales (o “alegales” o irregulares…) existen, conformando asentamientos cada vez más de primera residencia, y que escasamente cuentan con servicios básicos como suministro eléctrico, abastecimiento de agua potable y saneamiento. Según el Avance exigido por el Decreto 2/2012 y aprobado por el Pleno Municipal con fecha 11/marzo/2014, además de las parcelaciones que el PGOU/2001 clasificó como suelos urbanizables (por tanto susceptibles de legalizarse trasformándose en suelos urbanos), en el suelo no urbanizable (o rústico) se reconocieron hasta “un total de 87 ámbitos, con una superficie aproximada conjunta de 1.774 hectáreas y con 4.610 edificaciones contabilizadas. Entre estos datos hay que destacar aquellos que se refieren a las edificaciones de uso residencial, computándose 4.419 edificaciones con una superficie total de 1.701 hectáreas. Identificando, asimismo, un total de 9 ámbitos con un uso predominante industrial.”

Si a lo recogido en dicho Avance se añaden un número similar de edificaciones en parcelaciones clasificadas como suelo urbanizable por el PGOU/2001 puede indicarse que al día de hoy existe un número aproximado de DIEZ MIL edificaciones ilegales (….o “alegales” o irregulares…). Dado que según el Instituto Nacional de Estadística, el número medio de miembros por familia, en el año 2020 es de 2,5, no resulta exagerado afirmar que cerca de 25.000 personas viven de forma permanente o esporádica en estos asentamientos irregulares.

Este dato determina una gran problemática en cuanto a las infraestructuras necesarias para mantener esta población dispersa, pero no debe ello ocultar o dejar en segundo plano las graves afecciones medioambientales: agotamiento de acuíferos por prospecciones ilegales, riesgos naturales de inundabilidad o incendios forestales, contaminación por pozos negros o fosas sépticas deterioradas, ….lo que en muchos casos supone además que se generen riesgos para la salud (riego con agua contaminadas, productos alimenticios sin control sanitario, ….)

Ya en la Memoria del PGOU/2001 se indicaba respecto a los servicios urbanísticos:

En cuanto a la dotación de servicios urbanísticos en las parcelaciones, son pocas las que no cuentan con suministro de energía eléctrica, e incluso de las que hemos constatado que se encuentran en esta situación, la mayoría se hallan en trámites de instalación por tratarse de procesos parceladores muy recientes.
En lo referente al abastecimiento de agua la variedad es mayor. Casi la mitad de las parcelaciones no cuenta con red de abastecimiento de ningún tipo, utilizando para su abastecimiento pozos individuales; el resto tienen red de abastecimiento, si bien son muy pocos los casos en que el suministro es realizado directamente por la empresa municipal Emacsa, tratándose en la mayoría de los casos de una red que abastece a la parcelación de agua proveniente de un pozo comunitario o depósitos propios, que en muchos casos se ve completada con pozos individuales. 5Oficina del Territorio La red de saneamiento constituye uno de los mayores problemas existentes en las parcelaciones objeto del estudio. Son muy escasas las parcelaciones que cuentan con red de saneamiento, y éstas coinciden con áreas situadas junto a zonas urbanas por lo que en algunos casos sólo cuentan con red de saneamiento en el sector que está más próximo a esta zona urbana. La mayoría de las parcelaciones utilizan por tanto pozos ciegos o en el mejor de los casos fosas sépticas, con el consiguiente riesgo de contaminación de acuíferos por las aguas residuales, especialmente en el Valle del Guadalquivir, donde éstos presentan una vulnerabilidad extrema.

Y en esto llegó la LISTA. Tres son los fundamentos básicos de la ordenación y acción urbanística de esta Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, que entró en vigor en diciembre del 2021 y es desarrollada por su Reglamento aprobado en noviembre del 2022: la sostenibilidad ambiental, social y económica.

Esta triple sostenibilidad ambiental, social y económica que inspira la LISTA se materializa, en relación a las parcelaciones, en la posibilidad de adelantar los servicios básicos a las edificaciones, antes, o incluso al margen, del proceso digamos “ortodoxo” de la transformación urbanística, bajo la razón, fundamento o justificación de eliminar o minimizar las afecciones ambientales.

Y tal posibilidad se extiende a numerosas parcelaciones que antes de la LISTA no podían optar a ello. La razón es clara: la LISTA elimina la calificación del suelo no urbanizable de protección especial por ordenación urbanística, es decir, suelos rústicos de especial protección “porque lo dice el propio PGOU”. A partir de ahora, en general y salvo excepcionas, serán suelos “preservados”.

Este cambio de calificación supone, en lo que ahora interesa, que sí prescribe la acción de restauración de la legalidad urbanística (vulgo “demolición), lo que no ocurría antes en los suelos especialmente protegidos por ordenación urbanística o territorial. Y si prescribe dicha acción para demoler, la vivienda en cuestión podría acceder a los servicios básicos.