Immoscòpia: Estabilidad y crecimiento moderado del sector inmobiliario para 2019

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Sector inmobiliario 2019

Los expertos prevén una estabilización del sector para 2019 y tienen confianza en que no volverá a haber una burbuja inmobiliaria.

  • Actualmente vivimos un ciclo macroeconómico expansivo que continuará en 2019
  • Habrá que comunicarse con los nuevos compradores del mercado y adaptarse a sus necesidades

Barcelona, 18/01/2019. Optimismo generalizado y previsión de crecimiento en la IV edición del Tribuna Immoscòpia, dedicada a las “Expectativas del mercado inmobiliario español para 2019”, celebrada en el CaixaForum de Barcelona. Especialistas del mercado residencial de obra nova y de segunda mano, así como del sector financiero, han expresado su confianza en la estabilización del sector aun con el miedo generalizado a una nueva burbuja inmobiliaria.

La jornada se ha inaugurado con una intervención de Albert Civit, Director del lnstitut Català del Sòl (INCASÒL), que ha afirmado que, a pesar del panorama político actual, la actividad del sector se mantiene muy estable y que des de INCASÒL “Somos optimistas de cara al 2019 con el crecimiento de volumen de contratación e inversión en el sector inmobiliario”.

En referencia al suelo residencial libre ha declarado que hay una constancia que esperan mantener durante el 2019 porque están centrados en el programa por la vivienda de alquiler, relanzado des del 2017 y que tiene programados 58M€ de inversión con una previsión de 400 viviendas por año. El objetivo es conseguir alquileres asequibles potenciando el programa de viviendas de alquiler.

“Estamos muy lejos de una burbuja inmobiliaria”

José Luis Suárez, Professor del IESE Business School, que ha hablado sobre las ‘Expectativas del mercado inmobiliario español para 2019’ ha concluido que aunque hay incertidumbres en el sector inmobiliario para este año, a nivel macroeconómico estamos en una situación bastante buena, ya que “Estamos viviendo un ciclo expansivo: llevamos 4 años de crecimiento en un 3% del PIB hasta 2018”. Suárez afirma que desde un punto de vista macroeconómico se prevé una ralentización del sector, aunque el punto de partida sea una expansión.

Según Suárez, el hecho de que se haya reestructurado el sector bancario y que en el mercado de alquiler haya aumentado el interés inversor, hace que haya una oferta más sistemática y adaptada al cliente. Los precios continúan  en crecimiento en alquiler como en venta debido a la fuerte demanda, pero, según Suárez, no podemos hablar de burbuja inmobiliaria, ya que el punto de partida es sólido y con unas condiciones macro favorables, conjuntamente con un sector más profesionalizado y compartido.

Respecto al futuro para este 2019, Suárez ha destacado que el panorama político actual y la fragmentación del mercados internacionales genera mucha incertidumbre en el mercado inmobiliario, al mismo tiempo que un olvido de factores económicos como la oferta y la demanda.

 Suárez ha indicado que se prevé una demanda menos sólida para 2019 por parte de los clientes, debido a factores como la ralentización del mercado laboral y la poca accesibilidad a la compra. Según Suárez, hemos llegado al límite de accesibilidad a la vivienda del ciudadano medio. Respecto al cliente, Suárez apunta que tendrá que ponerse mucha atención al mercado de los jóvenes millenials, y que “tendrá que haber una colaboración público-privada para aumentar la oferta y facilitarles así el primer acceso a la vivienda”. En un futuro “El cliente será menos próspero”.

Respecte a la situación de la vivienda de obra nueva y de alquiler, Suárez apunta que, en vivienda nueva “Se espera un volumen de crecimiento del 10% y una mejora de los precios para poder acercar al mercado la capacidad adquisitiva de la población”. En cuanto a la vivienda de alquiler, Suárez afirma que “no habrá una variación importante en volumen y los precios se moderarán” y que “habrá una media de crecimiento del 5% aproximadamente”. En cuanto a la vivienda de segunda mano, según Suárez “nos acercaremos al máximo crecimiento pero el volumen y los precios aún crecerán hasta 2020”.

El sector inmobiliario se convierte en un sector de proximidad.

Los expertos en el mercado residencial de obra nueva coinciden en que durante este 2019 habrá un ligero crecimiento del mercado, y que la situación actual e ajusta en gran medida a la media europea. Tal como apunta Francisco Javier Pérez, Director de SDIN (grupo BS), “Estamos en un punto de equilibrio con Europa en cuanto al sector y a la producción”, según datos del director de SDIN en España estamos en 100.000 viviendas de reposición al año. Pérez también apunta que hay comunidades autónomas donde el precio de venta por m2 está más bajo de la media, así pues, entramos en un mercado muy especializado.

También coinciden en que hay mucho trabajo para que el sector sea un sector industrializado. Según Jordi Sans, Director General de Volumetric, “Somos prehistóricos en la industrialización de la vivienda, somos muy lentos y no nos arriesgamos en zonas desconocidas”. Roberto Blanco, Director Territorial de Catalunya, LLevant y Balears de ViaCélere, apunta que “Nos tendremos que unir al tren de la sostenibilidad para tirar adelante el mercado”.

 A este hecho hace falta sumarle la situación actual de las políticas de vivienda, de las que todos piensan que no se ha invertido suficiente y que eso supone un problema para el mercado inmobiliario. Las actuales medidas en política de vivienda como la de la alcaldesa de Barcelona del 30% de viviendas de uso social, no favorecen el mercado según los expertos. Roberto Blanco afirma que la ayuda de la administración para incentivar cambios en el mercado inmobiliario es esencial, pero como la situación actual es que los trámites administrativos continúen siendo muy lentos, eso acaba repercutiendo en el precio de venta debido a la ralentización de la producción.

También hay que tener en cuenta que para los promotores, tal como apunta Jordi Sans, “Los cambios administrativos en mitad de operaciones inmobiliarias suponen una gran inseguridad jurídica que baja mucho el valor de la inversión, haciendo aumentar los costes para la empresa”.

Hay que establecer comunicación con el futuro comprador y saber qué quiere.

El desarrollo y las expectativas del mercado residencial de segunda mano no se aleja mucho del de obra nueva, y todos los expertos coinciden en que las expectativas del 2018 se han cumplido pero que para el 2019 no se puede apuntar a una posible burbuja inmobiliaria.

Según apunta Beatriz Toribio, Directora De Estudios de Fotocasa, “Éste 2019 se superaran el medio millón de operaciones de compraventa y las hipotecas crecerán”. Toribio asegura que habrá una evolución al alza de los pecios y que el mercado se estabilizará. Pero apunta un reto muy importante para 2019: Conseguir la accesibilidad de los jóvenes al mercado de la vivienda, sobre todo de la venta. Eso no será fácil, ya que, según Jordi Mateo, Director de Desarrollo de TECNITASA, a nivel de comunicación con los compradores, “hay que insistir y ofrecer productos adecuados a cada sector de la población, nos tenemos que centrar en las necesidades de las persones” .

Relacionado con la comunicación, hay que tener en cuenta también la ayuda de las nuevas tecnologías como el Big Data. Según Ferran Font, Director de Estudios de Pisos.com, “El big data integrado dentro de los portales de viviendas ayudará a los profesionales a ofrecer una mejor experiencia al usuario y aumentar el ROI de la agencia”

Estabilidad en el sector financiero inmobiliario.

Los expertos en inversiones en el sector inmobiliario coinciden en que las expectativas del mercado inversor para el sector inmobiliario son buenas y que este año 2019 será positivo; así pues, según los expertos, estamos lejos de una burbuja inmobiliaria, ya que, como apunta Luis Hernández de Cabanyes, presidente de Renta Corporación, “el dinamismo del mercado y de la industria generaran consolidación al sector”. Aún así “hay que ser prudentes y no cometer errores del pasado, trabajando con una financiación transparente” como comenta Josep Oriol Forner, Director del Negocio Promotor de Caixabank.

Respecto a la situación actual del mercado de inversión, Luis Hernández de Cabanyes apunta que “El segmento más seguro donde invertir actualmente es el residencial, ya que es donde existe una diferencia más marcada entre la oferta y la demanda”. Pero hay que contar que “El 3% del mercado está en manos de nuevos actores como las socimis, y el 97% restante en manos de particulares”. Según Juan Carlos Herranz, Director de la Red de Negocio minorista de Haya Real Estate, “Somos muy alternativos, tenemos un mercado muy cambiante”  y eso genera que se tengan que buscar nuevas expectativas de inversión que no sean las tradicionales.

Alberto Manrique, Director de Promotores de Bankia, afirma que “Vivimos en una etapa atípica donde los compradores son más cautelosos, pero donde el flujo de operaciones seguirá creciendo”. Todos coinciden en que el mercado de Cataluña es de los mejores donde invertir porque es de los que supone más rentabilidad..

Por último, los expertos denotan una continuidad en la inversión en el mercado de alquiler, pero siempre con un primer análisis de todo el proceso de inversión: suelo, características de la vivienda y precio.

 

Immoscòpia es la empresa del colectivo API en Cataluña dedicada a la formación y divulgación del conocimiento inmobiliario, un espacio de reflexión del sector abierto a todos los actores del mismo.