El número de viviendas transmitidas por herencia en España ha alcanzado un máximo histórico, con 208.227 operaciones registradas en el último año, lo que supone un incremento del 3,2% interanual y la cifra más elevada desde que existen registros en 2007, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este crecimiento consolida una tendencia estructural al alza en la transmisión de inmuebles entre generaciones.
Desde 2017 se han donado o heredado más de 3,6 millones de vivienda. El fenómeno está directamente relacionado con factores demográficos y patrimoniales, especialmente el envejecimiento de la población y la elevada concentración del ahorro familiar en activos inmobiliarios.
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El peso del ahorro inmobiliario y el envejecimiento poblacional
El aumento de las herencias de vivienda responde, en gran medida, a que una parte significativa de las generaciones mayores construyó su patrimonio casi exclusivamente a través de la propiedad inmobiliaria. A diferencia de otros países donde el ahorro se diversifica en activos financieros, en España el ladrillo ha sido históricamente el principal vehículo de inversión familiar.
A ello se suma que muchas de las viviendas que se están transmitiendo fueron adquiridas décadas atrás, en un contexto de expansión del acceso a la propiedad, lo que explica que gran parte de estos inmuebles lleguen a los herederos sin cargas hipotecarias ni deudas pendientes.
Una transferencia patrimonial de gran escala en marcha
Diversos análisis coinciden en que el mercado está entrando en una fase de transferencia masiva de patrimonio inmobiliario entre generaciones, impulsada por la llegada a edades avanzadas de la generación que concentró su ahorro en vivienda entre los años 70 y 90.
Este proceso no se considera coyuntural, sino estructural, y podría intensificarse en los próximos años. España se encuentra ante una de las mayores transmisiones de patrimonio inmobiliario de su historia reciente, con un volumen que, en conjunto, se sitúa en niveles multimillonarios dentro del parque de riqueza familiar.
Impacto en el mercado: más ventas y nuevas decisiones familiares
El aumento de herencias también está provocando cambios en el comportamiento de los beneficiarios. En los últimos años se observa una tendencia creciente a vender los inmuebles heredados en lugar de mantenerlos en propiedad, debido a varios factores.
Entre ellos destacan la dificultad de gestión compartida entre herederos, la necesidad de liquidez para afrontar gastos asociados a la sucesión y el incremento de costes de mantenimiento. Además, la incertidumbre en el mercado del alquiler y la complejidad normativa influyen en la decisión de desinversión.
En paralelo, el actual contexto de precios elevados y alta demanda en el mercado residencial facilita estas operaciones, ya que la venta de vivienda heredada se materializa con rapidez y permite obtener liquidez inmediata.
Un fenómeno estructural ligado al futuro del mercado inmobiliario
La evolución de las herencias de vivienda apunta a un cambio profundo en la estructura del mercado inmobiliario español. El acceso a la vivienda en las próximas décadas dependerá cada vez más de la transmisión intergeneracional del patrimonio, más que del ahorro individual exclusivo.
Este proceso, impulsado por la demografía y la elevada tasa de propiedad, está llamado a redefinir la oferta de vivienda disponible, la distribución del patrimonio familiar y el funcionamiento del mercado residencial en España.
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