Liquidación de la sociedad de gananciales, claves sobre la vivienda

0
1824
liquidación

Cuando nos encontramos ante una situación de matrimonios casados en términos gananciales, la ley indica que la norma general es identificar a un bien como privativo o ganancial, según de la cuantía económica que costó o la procedencia de este.

Si durante el matrimonio se obtienen bienes, el Artículo 1.361 del Código Civil apunta que estos se considerarán como gananciales a no ser que una de las dos partes demuestre que lo posee privativamente.

La parte que defiende que dicho bien pertenece únicamente a él y se presume como bien privativo, tendrá que demostrar la procedencia de la cifra económica empleada al adquirir dicho bien.

Los cónyuges pueden acordar el carácter de sus bienes

Tal y como apunta el Código Civil en su artículo 1.323, los cónyuges tienen la opción de poder firmar contratos en los que se acuerde con qué bienes se queda cada uno.

De esta forma, ambas partes pueden hacer uso de esta libertad para crear acuerdos en los que se plasme que conjuntamente han decidido atribuir a un bien privativo de uno de los cónyuges un carácter ganancial. Así lo plasma el artículo 1.355.

Independientemente del motivo del acuerdo, siempre tendrá que existir una declaración donde se muestre el acuerdo entre las partes y la decisión de convertir un bien privativo en un bien ganancial.

Ante esta situación y siempre y cuando que una de las partes no haya declarado otra cosa por decisión propia, el Tribunal Supremo no lo considera como una acto donativo ni se debe esperar que en otro momento, esta decisión sea compensada.

Sin embargo, en el caso en el que se haya ofrecido los bienes a la sociedad de gananciales, ya sea una cuantía económica o la resultante de vender un bien privativo, y no se haya mencionado concretamente la procedencia de tales bien o no se haya renunciado ante estos, la persona podrá solicitar el reembolso del precio actualizado en el momento en el que se liquide la sociedad de gananciales.

¿Cuándo se considera a una vivienda familiar como bien privativo?

En el supuesto en el que previamente al matrimonio, una de las partes tuviese la propiedad de la vivienda familiar, esta se considerará como un bien privativo perteneciente al que lo poseía.

Otro de los casos en el que la vivienda familiar se postula como bien privativo es cuando uno de los cónyuges adquiere por medio de un documento privado el domicilio antes de casarse a pesar de que se realice la escritura del hogar durante el matrimonio.

Si la vivienda familiar ha sido heredada por una de las dos partes, también será considerada como bien privativo.

En suma, cuando un cónyuge adquiera la vivienda familiar a partir del dinero resultante de la venta de un bien privativo, también será considerado el hogar familiar como un bien privativo del cónyuge correspondiente. Esto será así siempre y cuando que en el momento de apropiarla en la Escritura pública, se exponga directamente que el domicilio poseerá carácter privativo y que la otra parte acuda presencialmente a la firma de la Escritura para dar su consentimiento de que el domicilio será privativo.

Aunque, el cónyuge que invierta el dinero privativo en el hogar, también tiene la posibilidad de adquirirla como bien ganancial en la Escritura. En este caso, tendrá que exponer que la vivienda se apropió con dinero privativo o que no renuncia al reembolso de su valor en el momento en el que la sociedad de gananciales se liquide, recuperando de esta forma la propiedad del domicilio.

Opción a reembolso en las inversiones privativas en domicilios familiares

Tal y como expuso el Tribunal Supremo en la Sentencia del 13 de septiembre de 2017 y estipulan los artículos 1.358 y 1.398.3 del Código Civil, si el domicilio familiar ha sido adquirido con el dinero privativo de una de las partes o a través de la cuantía económica resultante de la venta de otro bien privativo, el cónyuge tendrá derecho a solicitar el reembolso del dinero privativo invertido.

Respecto a esto, el Tribunal Supremo sostuvo en la Sentencia del 28 de junio de 2021 que el cónyuge poseerá el derecho al reembolso de la inversión privativa incluso cuando no se haya expuesto la procedencia de tal dinero en el momento de la compra. Siempre existirá el derecho al reembolso en este supuesto, excepto cuando se haya renunciado específicamente al reembolso.

Sin embargo, si el domicilio familiar es un bien ganancial, pero una de las partes hace uso de su dinero privativo para poder abonar las tasas de la hipoteca, este cónyuge tendrá que demostrar que el dinero era dinero privativo y no común, debido a que tal inversión posee una presunción de ganancialidad.

Si se demuestra correctamente, la sociedad tendrá que reembolsar el valor de las inversiones privativas del cónyuge actualizado en el momento de la liquidación.

Domicilio comprado de soltero, pero con hipoteca pagada en matrimonio

Si un domicilio, durante el matrimonio, es apropiado por método de plazos o hipoteca por solamente una de las partes:

  • Se considerará ganancial de ambas partes si el primer cobro se realizó a partir de dinero ganancial
  • Se considerará privativa si el primer pago lo lleva a cabo uno de los cónyuges con su dinero privativo.

De esta forma, el origen del dinero con el que se pague las diferentes tasas de la hipoteca no será lo que defina el carácter de la vivienda, sino el del primer cobro que se realice.

A pesar de ello, la parte no adquirente podrá adquirir su fracción del dinero invertido común con el que se cobre las tasas en el momento en el que la sociedad de gananciales se liquide.

Hogar familiar adquirido de soltero, pero con hipoteca abonada con dinero común

Sin embargo, si el hogar adquirido se trata de la vivienda familiar, el caso cambia. Esto debido a que, en este supuesto, se aplica el artículo 1.354 del Código Civil. Esta norma declara que la cuantía pagada previamente al matrimonio será privativa del cónyuge que lo adquirió. Por otro lado, si durante el matrimonio se abona con dinero común el resto de la fracción con hipoteca o por plazos, se considerará como ganancial.

De esta forma, la liquidación de una vivienda en estas condiciones sería de la siguiente manera. Si una persona adquiere un domicilio por 500.000 euros, abona 125.000 y firma una hipoteca de 375.000 euros.

Previamente al matrimonio en términos gananciales, pague de la hipoteca unos 125.000 más. La cifra restante que se abonará con dinero común será de 250.000 euros.

Por lo tanto, la parte privativa del domicilio del cónyuge que adquirió la vivienda sería del 50%. Y la parte perteneciente a la sociedad de gananciales de ambas partes sería el 50% restante.

En conclusión, el cónyuge que la adquirió tendría el 75% de la propiedad del domicilio. Como resultado de la unión de la parte privativa y la parte común, mientras que el otro cónyuge solamente poseería un 25%.

Domicilio construido en terreno privativo de un cónyuge, pero con dinero común

Todo aquello que se haya construido a partir de dinero común sobre un suelo privativo de una de las dos partes durante el matrimonio será privativo del propietario del suelo. Así lo expone el Artículo 1.359 del Código Civil. Por lo tanto la vivienda construida como el terreno serán privativos del cónyuge propietario.

Cuando se proceda a la liquidación, se tendrá que aportar en el inventario el incremento del valor del suelo tras la edificación y reformas realizadas. Esta acción con el objetivo de reembolsar al cónyuge no propietario del suelo su parte del dinero común invertido.

Sin embargo, si el domicilio se vende antes, el propietario del suelo tendrá que reembolsar la cuantía económica del valor actualizado del suelo. El valor actualizado después de las reformas llevadas a cabo a la sociedad de gananciales.

Reformas realizadas con dinero común en un hogar privativo familiar

Cuando se haya invertido dinero común en un domicilio familiar privativo en obras de acondicionamiento y reformas, se considerará cuando se liquide la sociedad de gananciales. Esto para compensar al cónyuge no dueño del suelo de la mitad del nuevo valor del dinero aportado en reformas.

Por el contrario, si se realizan obras de mantenimiento u ordinarias, no se tendrá en cuenta sin opción a reembolso.

Cursos de formación Fiscalidad para Inmobiliarias

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a agencias inmobiliarias. Su objetivo es aportar a los profesionales inmobiliarios de los conocimientos fiscales suficientes en el desarrollo de su actividad de intermediación inmobiliaria. De esta forma, podrán aportar una asesoría fiscal especializada en las operaciones de bienes inmuebles.

Cursos de formación Blanqueo de capitales

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a agencias inmobiliarias. Su objetivo es establecer las reglas y procedimientos que se requieren para el cumplimiento de lo establecido por la legislación vigente. Todo en relación a la prevención y detección del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo.

 

 

 

Ignacio Morales.
Economista – ICADE

MÁS NOTICIAS DE INTERÉS

Tasación de un inmueble contradictoria en una herencia

¿Cómo deducirte la hipoteca tras un divorcio?