El nuevo índice oficial de precios de referencia del alquiler de viviendas: afectados y procedimiento

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Índice de referencia de precios de alquiler de vivienda
Índice de referencia de precios de alquiler de vivienda

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Sistema estatal de referencia de precios de alquiler de viviendas

Se ha publicado por parte del Gobierno el Sistema estatal de referencia de precios de alquiler de viviendas. Este procedimiento era necesario para poder cumplir la normativa  exigida por la Ley de la Vivienda 12/2023 acerca de la limitación de los precios de alquiler en los nuevos contratos, en las llamadas zonas de mercado residencial tensionado.

Un nuevo índice de referencia  de los precios de alquiler permitirá a las CCAA regular sus zonas tensionadas y, como establece la ley, lo hará solo sobre los grandes tenedores de viviendas. El índice también es aplicable a las viviendas que no hayan estado en alquiler en los últimos cinco años. Así mismo se establecen desgravaciones  fiscales para los pequeños propietarios.

Hasta ahora solo Cataluña ha establecido sus zonas  tensionadas, considerando 140 municipios que tendrán limitados los precios de alquiler de sus viviendas o deberán modificar su régimen de prorrogas..

Queda por lo tanto la publicación trimestral  por parte del  Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) de una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento. Esta resolución periódica deberá concretar el periodo de vigencia de la citada declaración de zonas de mercado de alquiler tensionado así como las particularidades que cada CCAA consideré respecto a ellas.

El índice oficial de precios de la vivienda de alquiler

Se establecen unos valores máximos y mínimos de precios de alquiler de vivienda  que serán el principal instrumento a la hora de fijar las rentas de alquiler de vivienda en los nuevos contratos.

El índice solo se aplica para viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2

Sobre quiénes recae el índice oficial de precios de la vivienda de alquiler

Solo podrá aplicarse este índice sobre nuevos contratos de arrendadores considerados grandes tenedores de vivienda, es decir,  toda persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos o de más de 5 viviendas en una misma zona tensionada, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso .

En concreto para nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores se aplicará el precio menor entre la referencia del contrato anterior o el valor superior del índice de precios

Nueva aplicación para obtener el rango de valores de alquiler

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) explica los pasos a seguir para obtener el rango de valores de alquiler de vivienda a través de una nueva aplicación en su web:

1-Introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda en cuestión para identificar la sección censal en la que se encuentra. Detallar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento. Podemos ayudarnos en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario.

La dirección o referencia catastral de la vivienda y la localización de la sección censal en la que se encuentra nos indicará si la vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado.

Las viviendas de Navarra y País Vasco no aparecen  en el buscador, dado su carácter foral.

2-Tras haber introducido las características de la vivienda a alquilar , la aplicación ofrece inmediatamente  un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda. El usuario podrá descargar un pdf con los valores de referencia expresados en euros.

Los agentes responsables de establecer los precios de alquiler de vivienda

Los precios de alquiler se han establecido a través grupo de trabajo interdisciplinar con participantes de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, del Instituto Nacional de Estadística, de la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, del Colegio de Registradores, de la Asociación Española de Análisis de Valor y del Consejo General de Economistas.

Contratos ya en vigor y de pequeños propietarios en zonas tensionadas

Los contratos de alquiler de vivienda ya en vigor no tendrán que acogerse a las limitaciones que establece el sistema estatal de referencia, aun estando ubicada la vivienda en zona tensionada. La renta seguirá siendo la pactada y la subida de la renta no podrá superar el 3% en 2024 como estable la normativa. En 2025 las posibles renovaciones de estos contratos, si no hay acuerdo en la renta, se regirán por un índice que establecerá el INE .

Para los nuevos contratos entre particulares y pequeños propietarios  en zonas tensionadas, la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Se aplicará, eso sí, la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Excepciones de contratos en zonas tensionadas  en que se permite una subida de más del 3% acordado

Según la Ley de Vivienda 12/ 2023  se podrá incrementar hasta un máximo del 10% más allá del 3% máximo de actualización de la renta en contratos de alquiler de vivienda habitual  en los siguientes casos:

a) Si existe una rehabilitación de la vivienda en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

b) Si en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de En el caso de rehabilitaciones o mejora de la vivienda, en los 2 años anteriores a un nuevo contrato de arrendamiento, en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.

Serán necesarios dos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la rehabilitación o reforma.

c) Cuando se hayan realizado  mejoras de la accesibilidad, debidamente acreditadas en los 2 años anteriores al nuevo contrato de arrendamiento de vivienda.

d) En el caso de  contratos de arrendamiento de 10 o más años, o que establezcan un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita prorrogar el contrato en los mismos términos y con las condiciones durante un periodo de 10 o más años.

Claúsulas en el contrato de alquiler con la nueva ley de la vivienda 12/2023

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