La construcción de vivienda en España no solo se enfrenta a la escasez de suelo disponible. El sector denuncia también una acumulación de obstáculos administrativos y regulatorios que prolongan durante años los proyectos y terminan repercutiendo sobre sus costes.
Esta ha sido una de las principales reivindicaciones planteadas por la Asociación Nacional de Constructores Independientes y la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) durante su comparecencia ante la Comisión de Vivienda del Congreso, en el marco de la tramitación de la reforma de la Ley del Suelo propuesta por el PP.
Ambas organizaciones han valorado positivamente los cambios dirigidos a evitar que un defecto subsanable pueda provocar la nulidad completa de un desarrollo urbanístico después de años de tramitación.
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Una maraña burocrática que ralentiza los proyectos
Para las empresas, el problema no se limita a la falta de suelo sino sobre todo al exceso de burocracia. La acumulación de normas, permisos, informes y procedimientos convierte el desarrollo urbanístico en un proceso excesivamente largo y complejo.
La presidenta de la asociación de constructoras, Concha Santos Pedraz, ha señalado que uno de los principales cuellos de botella está precisamente en el suelo. A su juicio, que un terreno tarde alrededor de diez años en completar su desarrollo urbanístico resulta incompatible con la necesidad de incrementar la oferta residencial.
El problema se agrava cuando las administraciones tardan en responder, se suceden los requerimientos o deben repetirse trámites por cambios normativos. Cada retraso implica costes financieros, técnicos y administrativos adicionales.
Santos Pedraz también ha señalado otro obstáculo: la saturación de la red eléctrica, que dificulta la conexión de nuevos desarrollos y puede retrasar su puesta en marcha.
La burocracia también encarece la vivienda
La patronal constructora ha advertido de que los tributos y tasas vinculados al suelo y los impuestos de la vivienda que soporta el comprador representan entre el 25% y el 30% del precio final de la vivienda.
A este coste se añade el derivado de la propia tramitación. Los años necesarios para transformar un suelo, obtener autorizaciones o completar informes obligan a mantener capital inmovilizado durante largos periodos y elevan los gastos financieros y de gestión.
Para los promotores, agilizar los procedimientos no significa eliminar controles, sino impedir que la complejidad administrativa se convierta en otro factor de encarecimiento.
Santos Pedraz también ha defendido una mayor colaboración público-privada ante las dudas sobre la capacidad de los presupuestos públicos para cubrir las necesidades de vivienda y ha destacado el potencial de la industrialización.
Evitar que un error tire abajo años de trabajo
El director gerente de APCE, Alfredo Díaz-Araque, ha centrado su intervención en la denominada nulidad en cascada de los proyectos urbanísticos.
El problema surge cuando un defecto en un instrumento de planeamiento puede afectar al conjunto del desarrollo, incluso después de años de trabajo y de haber obtenido determinadas autorizaciones.
La propuesta pretende introducir mecanismos que permitan corregir defectos subsanables sin obligar a reiniciar todo el procedimiento.
Para los promotores, la cuestión es especialmente relevante porque un proyecto puede acumular durante años costes de adquisición de suelo, financiación, estudios técnicos, proyectos, tasas y honorarios antes de comenzar las obras.
Si un error administrativo obliga a retroceder años en la tramitación, el coste no desaparece: se acumula.
Producir vivienda se convierte en una carrera de obstáculos
Díaz-Araque ha defendido que sin suficiente oferta residencial cualquier política de vivienda tendrá dificultades para alcanzar sus objetivos. Por ello considera necesario aumentar la producción y facilitar que los desarrollos urbanísticos puedan ejecutarse dentro de plazos previsibles.
El representante de APCE ha descrito la construcción residencial como una “carrera de obstáculos”, marcada por cambios normativos e incertidumbre jurídica.
La patronal considera que la reforma puede proporcionar mayor seguridad tanto a las empresas como a los municipios. Según Díaz-Araque, alrededor de 8.500 ayuntamientos necesitan mayor certeza para planificar el crecimiento de sus ciudades.
Seguridad jurídica sin eliminar controles
APCE insiste en que simplificar procedimientos no equivale a eliminar garantías urbanísticas o medioambientales.
Díaz-Araque ha defendido criterios de proporcionalidad para que un defecto corregible no provoque automáticamente la anulación de todo un procedimiento. También ha rechazado que la reforma suponga una liberalización del suelo, cuya clasificación y ordenación seguirá dependiendo de las comunidades autónomas.
El planteamiento pasa por mantener los controles, pero reducir los efectos desproporcionados de un sistema excesivamente rígido.
Unas reglas estables para impulsar la vivienda protegida
APCE también ha destacado el papel de la iniciativa privada en la vivienda protegida. Según los datos aportados por Díaz-Araque, el sector privado representa entre el 75% y el 80% de la vivienda protegida, con 43.300 viviendas frente a las 16.400 del sector público.
La patronal reclama un marco estable que permita atraer inversión hacia la construcción residencial. No reclama eliminar controles ni una fiscalidad privilegiada, sino previsibilidad para calcular costes, plazos y riesgos antes de iniciar una promoción.
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