¿Qué es el condominio inmobiliario?

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¿Qué es el condominio inmobiliario?

El condominio en general y el condominio inmobiliario en particular, es aquel concepto que hace referencia al momento en el que la propiedad de un objeto, inmueble o de un derecho pertenece pro indiviso a más de una persona. El condominio inmobiliario se regula en primera instancia por el acuerdo al que hayan llegado las personas implicadas al obtener el bien y en caso de no existir un pacto, por lo que dictamine el Código Civil.

En cambio, existen comunidades de bienes que están reguladas por disposiciones especiales como la comunidad de pastos, la comunidad de gananciales o la comunidad hereditaria.

Extinción del proindiviso o condominio de inmuebles

En caso de que un inmueble esté en manos de varias personas, ninguna de estas se encuentra obligada a continuar la comunidad o el condominio. De esta forma, la persona interesada en abandonarlo, podrá comenzar el proceso para dividir el objeto común.

Además, se ofrece la opción a los copropietarios de llegar a un acuerdo de indivisión por un plazo específico que no supere los 10 años renovables.

Por otro lado, también está la posibilidad de llevar a cabo la extinción del proindiviso sin contar con la aprobación del resto. En caso de que los copropietarios o uno de ellos no consigan acordar nada, el procedimiento judicial de extinción podrá empezar.

¿Cuándo se realiza la extinción del condominio inmobiliario?

Los cotitulares tienen el derecho de proceder a la extinción del condominio inmobiliario siempre y cuando siga existiendo la comunidad de bienes.

Objeto divisible o indivisible

En cuanto a la extinción del caso de proindiviso, la legislación dictamina que hay dos opciones de división del objeto común, dependiendo de si dicho objeto es indivisible o divisible.

Si se trata de fincas o inmuebles, cuando se realice la división esto puede conllevar a pérdidas económicas de la vivienda o simplemente su imposibilidad por las causas específicas del bien inmueble.

  • Se procede a la división material del objeto en el momento en que el objeto sea divisible, habilitando la opción de aportar un porcentaje a cada cotitular.
  • Se procede a la división económica en el momento en que el objeto sea indivisible tanto jurídica como físicamente o sea inservible para el uso destinado o por desmerecer su valor. Esta división se realiza a través de la venta y el reparto del coste según la cuota de propiedad de cada cotitular.

División económica del condominio de un inmueble

Cuando ha sido imposible la división material del inmueble, entraremos en la división económica del mismo, donde nos podremos encontrar con dos opciones:

  • Acuerdo cotitulares: Si todos los cotitulares dan su consentimiento, se aportará el total del bien a solo un copropietario, el cual se encargará de cobrar el coste correspondiente al resto de los cotitulares dependiendo de sus cuotas.
  • Desacuerdo cotitulares: Si no llegan a un acuerdo, el bien será vendido en subasta pública y el precio se dividirá según las cuotas entre los propietarios.

Por otro lado, existe la posibilidad de que un bien se pueda dividir físicamente, pero jurídicamente no. A este caso se le denomina la indivisibilidad jurídica. Tendrá lugar cuando se proceda a la división y el objeto pase a ser inservible en el uso destinado o cuando exista un gasto considerable o un desmerecimiento.

Otro caso sería cuando se divide un bien en los porcentajes requeridos, el valor de todos los porcentajes no llegue al total del objeto común sin dividir.

¿Cómo se divide el proindiviso o condominio sobre un inmueble?

Para dividir el objeto común, hay tres caminos:

  • Que los copropietarios lleguen a un acuerdo. Para que se dé el acuerdo, debe existir unanimidad entre todos, así como una formalización del acuerdo a través del contrato divisorio.
  • Concurso de árbitros o amigables componedores. Estos serán seleccionados por los cotitulares y pertenecerán a las partes con arreglo a las tasas pertenecientes a cada cotitular.
  • El camino judicial. Se establece la acción de división para comenzar el proceso para dividir el objeto común

Según el origen, la extinción de proindiviso posee unas características u otras.

De esta forma, el proceso puede ser de división judicial, división de cosa común o de condominio.

Proceso para dividir el inmueble común

Los copropietarios tienen la oportunidad, tal y como expone el Código Civil, de exigir la división del objeto común, la acción de división o actio communi dividendo.

Cabe destacar que el derecho de exigir la división de un objeto no se extingue por no haberlo solicitado en un plazo concreto, sino que desde el origen de la comunidad automáticamente se le concede tal facultad de forma permanente.

A través de la división, finaliza la indivisión del objeto para proceder a conceder a un copropietario la propiedad de un porcentaje del objeto o en caso de ser indivisible jurídica o físicamente, se ofrecerá la cuota proporcional del precio que se obtendría en caso de venta. Este procedimiento de división es un proceso declarativo que deberá pasar por los trámites del juicio verbal dependiendo de la cantidad.

Será necesario que se ejecute un auto para que el objeto pase a estar en subasta pública. Esta ejecución tendrá que ser desarrollada acorde a la normativa referente a la división de la herencia.

Tras la subasta, se concederá el objeto según lo que estipula la legislación de subasta incluida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

¿Es obligatorio la contraprestación en la extinción de condominio inmobiliario?

No es necesario que haya una contraprestación económica. En suma, esta contraprestación no está obligada a ser dinero, sino que se puede ofrecer de diferentes métodos.

Fiscalidad en la extinción de condominio inmobiliario

En normas generales, la persona que aporte su parte del condominio, podrá recibir una compensación no obligatoria.

Si es económica y se obtiene una cuantía superior al valor de su parte, esta contraprestación tendrá que ser tributada en el IRPF por aumento del patrimonio. Si no es el caso, se tributará por los Actos Jurídicos Documentados, que según el territorio autonómico oscilará entre el 0,5% y el 1% sobre el valor de los objetos adjudicados.

El valor del inmueble corresponderá con el que posee en la fecha de la extinción. En esta ocasión, la Comunidad Autónoma también será la que dictamine la variación del impuesto. El responsable del cobro del tributo es el usuario que se apropie del inmueble.

Ya que no es considerado como transmisión patrimonial la persona que aporta la propiedad, no tendrá que declarar la plusvalía municipal. Este impuesto será satisfecho en futuras transmisiones del inmueble. Si durante la extinción, la tasa de titularidad corresponde con la adjudicación no causará ni un aumento ni una disminución de la renta, es decir, no habrá que cobrar el impuesto sobre Renta de las Personas Físicas. Por el contrario, en caso de exceso de adjudicación, sí nos encontraríamos ante un aumento del patrimonio.

Extinción de la comunidad con hipoteca vinculada al inmueble

El caso más común es que el inmueble esté vinculado a un préstamo hipotecario. A la entidad financiera no le afecta que un cotitular conceda su parte a otro copropietario.

En este caso de extinción con hipoteca, lo recomendable es acordar junto al banco, previamente a dar comienzo al proceso de extinción de condominio.

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Álvaro Conde Alonso

Álvaro Conde Alonso
Economista Liberal
CEO Digital

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