El problema de la construcción de vivienda en Europa y en EE. UU. es un hecho generalizado. El mercado sufre una subida progresiva de los precios de la vivienda, con una demanda creciente y un déficit estructural. En España los precios alcanzaron una subida del 10,4% en el 2º trimestre 2025 y el precio medio de la vivienda fue de 212.000 euros.
Pero además, en España esta crisis se intensifica con una situación de baja rentabilidad en el sector de la construcción que bloquea el mercado. La inversión inmobiliaria y creación de oferta no se desarrolla adecuadamente porque la rentabilidad del sector es la más baja de toda nuestra economía y mucho menor que en los países vecinos. El BBVA Research ofrece un dato contundente: la rentabilidad en el sector en España es del 3,1% mientras en Alemania y Francia se acerca al 18%. La productividad en el sector construcción no alcanza el 25% lo cual genera bajos retornos.
El sector de la promoción inmobiliaria en España sufre una gran fragmentación, ya que está estructurado en una gran cantidad de empresas especializadas y con proyección únicamente local, cuya rentabilidad no llega ni al 50% de la rentabilidad del resto de grandes empresas promotoras. Ante esto, las empresas proyectan sus inversiones en el exterior dónde alcanzaron, ya en 2024, una facturación de 55.600 millones de euros (un 25% de su facturación total). Muchas empresas de nuestro país no alcanzan el 40% de ventas de sus activos y sus niveles de endeudamiento por recursos propios son muy escasos. Además, el aumento de los salarios de la construcción desde 2019 repercute directamente en los precios de la vivienda
Lentitud en los trámites administrativos de las licencias
Además, la lentitud en los procesos de construcción hace que haya muchos activos paralizados que impiden las nuevas inversiones. Según el último informe del Observatorio Internacional de Desarrollo Sostenible (ISDO) el principal factor que limita la oferta de viviendas es la excesiva burocratización que se da en España para la construcción de viviendas. Los permisos pueden tardar dos años y los certificados de obra un año más, es decir, el 60% del tiempo se consume en estado de bloqueo y trámite administrativo. La Ley marca plazos máximos de 90 días pero los municipios se retrasan en tramitar los permisos una media de 186 días. El 60% de las viviendas previstas están, por lo tanto, sin construir y esto las puede encarecer un 11% del precio total, unos 39.000 euros. De esta manera podemos presuponer la lógica escasez de suelo finalista.
La vivienda protegida no está siendo la solución
Cuando hablamos de vivienda pública la situación no es mucho más favorable. Según el Instituto Nacional de Estadística, España debería construir aproximadamente 246.000 viviendas al año para paliar la escasez de casas y adaptarse al crecimiento de la población y al incremento de los hogares. Las actuaciones del Gobierno en este sentido, con su inacción y la burocracia correspondiente, entorpecen la construcción de vivienda pública. Desde 2018 solo se han generado 14.000 viviendas protegidas (que fueron 60.000 al año, entre 1995-2002)
La incidencia de esta inactividad gubernamental sobre los precios es rotunda: el precio medio de la vivienda protegida ha crecido un 53% desde 2014, el precio medio era de 139.000 euros y a día de hoy es de 212.000 euros.
En general, los precios de la vivienda crecen sobre todo en las grandes capitales, y en un porcentaje del 20%, responden a inversiones de extranjeros con fines especulativos, ya que la mitad no son residentes.
La vivienda turística dispara los precios
El desarrollo desmesurado de las viviendas de alquiler turístico con contratos de corta estancia, limita aún más la oferta de alquileres de larga duración. Son más de 400.000 viviendas las existentes de carácter turístico y muchas sin licencias.
Los expertos de Bankinter, pronostican que los precios de la vivienda se encarecerán un 8% este año, un 4% en 2026 y un 3% en 2027. Hay consenso en que, se tome el camino que se tome, la solución no es fácil y llevará tiempo. Posiblemente, el aumento en la rentabilidad de los promotores e inversores se nos antoja clave para que se genere la oferta inmobiliaria que la creciente demanda está necesitando.
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