Subrogación del contrato de alquiler de la vivienda

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La subrogación del contrato de alquiler de vivienda es una opción especialmente útil para numerosos casos. Supuestos como el fallecimiento del titular de un contrato de alquiler o un divorcio mientras se vive de alquiler.

¿En qué consiste la subrogación de un acuerdo de arrendamiento?

La subrogación hace referencia a la transmisión del contrato de alquiler de vivienda a una persona que no posea la titularidad. Con esta práctica, el arrendatario del inmueble cesa a un tercero todos los derechos y responsabilidades expuestos en el acuerdo firmado originalmente por las partes implicadas.

Pasos para realizar la subrogación del contrato

Previamente a la subrogación, el inquilino debe obtener la aprobación del propietario de la vivienda. Este consentimiento debe estar expuesto por escrito. Si se admite la subrogación, el cesionario pasará a ser el cedente respecto al propietario.

Subrogación del contrato en caso de divorcio

Dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), su artículo 15 se encarga de regular el arrendamiento en supuesto de divorcio. Según la sentencia, dicho arrendamiento puede ser subrogado a aquella parte de la pareja que no posea la titularidad del acuerdo.

Respecto a esto, se estipula en la normativa que “en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda alquilada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato”.

Si el cónyuge desea utilizar el domicilio, se lo tendrá que comunicar al dueño de la vivienda en un periodo de dos meses. Un periodo que comienza a partir de la notificación de la resolución judicial. De esta forma, habrá que aportar una copia de la resolución o del extracto de dicha resolución correspondiente al uso del inmueble.

Subrogación del acuerdo por fallecimiento del inquilino

Por otro lado, en caso de fallecimiento del arrendatario, este seguirá constando como inquilino dentro del contrato, a pesar de que pueda ser subrogado a otros arrendatarios.

Personas que pueden ser subrogadas en el arrendamiento

En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se indica en el artículo 16 que si el inquilino fallece, hay 6 parentescos que se pueden subrogar en el acuerdo:

  1. El cónyuge del inquilino que en la fecha de su fallecimiento habitase con él.
  2. La persona que ha estado habitando permanentemente junto al inquilino con una relación existente entre ambos similar a la anterior sin tener en consideración la orientación sexual de ambos. Para ello, la convivencia entre ambos tendrá que haber durado como mínimo dos años previos a la fecha del fallecimiento. Excepto si los convivientes han tenido una descendencia juntos, donde solamente servirá el haber estado conviviendo.
  3. Los descendientes del inquilino que al fallecer este, estuviesen bajo su tutela o que conviviesen con el arrendatario en los dos años previos.
  4. Los ascendientes del inquilino que hayan convivido en los dos años previos a su fallecimiento con él.
  5. Los hermanos del inquilino que también conviviesen durante los dos años previos al fallecimiento junto al arrendatario.
  6. Las personas diferentes a las expuestas previamente que padezcan de una minusvalía del 65% o por encima de esta. Estas siempre y cuando mantengan un parentesco como máximo de tercer grado colateral con el inquilino y siempre que conviviesen juntos en los dos años previos a su fallecimiento.

En el supuesto de que el arrendatario fallece y no haya tenido lugar ninguno de los 6 casos planteados, se dará por finalizado el contrato de alquiler de vivienda.

Preferencia de parentesco en caso de no unanimidad

Cabe destacar que si existen numerosos parientes que tengan acceso a la subrogación del acuerdo, se tiene que dar una unanimidad para decidir el nuevo arrendatario de la vivienda.

Si no se llega a un acuerdo, el orden jerárquico como norma general, excepto si los padres son septuagenarios, sería:

  1. Pareja de hecho o cónyuge
  2. Hijos
  3. Hermanos o ascendientes

Procedimiento de subrogación de arrendamiento por fallecimiento

Posteriormente al fallecimiento del arrendatario, la LAU estipula unos plazos que hay que cumplir para no ser penalizado y seguir teniendo acceso al alquiler. Respecto a los parientes, existe un periodo de tres meses a partir de la fecha del fallecimiento para realizar la subrogación. La subrogación debe ser notificada al propietario a través de una copia del certificado de defunción aportado por el Registro Civil. En este certificado, se debe señalar la persona que será subrogada en el acuerdo, así como su parentesco con el anterior inquilino.

Una vez excedido el periodo de tres meses sin realizarse la subrogación, finalizará el acuerdo y los convivientes serán los que asuman la obligación de abonar la deuda pendiente desde la fecha del fallecimiento hasta la conclusión del contrato de alquiler de vivienda.

Si se quiere evitar esto, habrá que notificar expresamente por burofax al dueño del domicilio la voluntad de no querer subrogarse en el arrendamiento.

Añadir un nuevo inquilino al acuerdo de arrendamiento

Si se desea incluir a una persona dentro del acuerdo de arrendamiento, previamente habrá que notificárselo al dueño de la vivienda, debido a que se requiere de su permiso. Tras su visto bueno, se debe exponer explícitamente por escrito dicho acuerdo e incluirlo dentro del contrato original que debe ir firmado tanto por el inquilino como por el arrendador.

Sustituir a un arrendatario por otro nuevo

Al igual que en el caso anterior, la LAU obliga al inquilino que quiera cambiarse por otro, pedir permiso primero al dueño de la vivienda. Una vez obtenida su aprobación, dicho cambio tendrá que adjuntarse en un anexo del acuerdo contractual.

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Ignacio Morales.
Economista – ICADE

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