Tasación de la vivienda contra el valor de referencia como prueba contra Hacienda

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Cómo elaborar una tasación para recurrir el valor de referencia

Uno de los aspectos más relevantes para llevar a cabo una tasación cuyo fin es recurrir el valor de referencia es esclarecer por medio de este documento pericial todas las justificaciones requeridas para probar el valor real de la vivienda.

Cualquier inmueble posee un valor, que varía según el área en el que se encuentre, su conservación o sus características físicas. Dependiendo de estas condiciones y del mercado inmobiliario del entorno, se puede acceder al valor de mercado de la vivienda.

La administración comete el error de imponer un valor genérico a la vivienda en cuestión por medio del valor de referencia sin considerar sus características ni su estado. Al no visitar la vivienda, desconoce el estado en el que se encuentra.

¿Qué ocurre en caso de que una vivienda no posea un valor de referencia?

Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación.

Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden.

En qué consiste el valor catastral

El valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles.

Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual.

Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte.

Procedimiento de recurso de valor de referencia catastral

En el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura.

El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:

  • Podrá aceptar el valor impuesto y hacer cargo al pago de los impuestos correspondientes. Tras ello, deberá pedir la modificación de la liquidación, así como la restitución de los pagos incorrectos. Para completar el recurso, el contribuyente tendrá que mostrar la tasación de la vivienda.
  • Otra opción para el contribuyente es dejar a un lado el valor impuesto por la administración y sustituirlo por el valor escriturado que se constituirá como base. Esta opción puede acarrear consecuencias, ya que la administración tiene la capacidad de presentar una multa económica por ello, presentando un aviso que imponga el valor de referencia y los intereses no abonados.

Generalizar inmuebles, el principal error del catastro

El mayor error que el catastro comete a la hora de imponer un valor de referencia es no acudir a la vivienda para conocer su estado. En cambio, se establece un supuesto “valor de mercado” a través de tres condicionantes: la ubicación del inmueble, la superficie la cual no se ha visitado y tomando como referencia la media de los costes de compraventa de las viviendas del área.

Esto conlleva que en el estudio del valor de una vivienda, se incluyan inmuebles con características y estados diferentes a la vivienda objeto. Inmuebles con alturas diferentes, con un número de plantas mayor o menos, distinta tipología…

A la hora de establecer un valor de mercado a una vivienda se pretende homogeneizar las diferentes viviendas con características parecidas. En cambio, si el catastro las generaliza, se imposibilita ofrecer un valor real y objetivo del inmueble.

Las características del inmueble que influyen en su tasación

Respecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real.

A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Algunas de estas características son: la proximidad a supermercados, el estado de conservación, conexión de transporte público o a autovías y autopistas. Estos valores son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor.

Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor. De esta forma, son incapaces ofrecer el valor real del inmueble como bien individual.

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Ignacio Morales.
Economista – ICADE

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