Tensión en el mercado de la vivienda en Europa, con subidas en alza

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Ventas viviendas usadas 2018

Europa está aumentando el riesgo de que tengan lugar burbujas inmobiliarias. El BCE y el Bundesbank han observado niveles como los que se alcanzaron en 2007 y avisa que tanto las sobrevaloraciones como los precios de la vivienda están llegando a los niveles previos a la crisis financiera mundial.

Según el último Informe de Estabilidad Financiera del BCE: “los precios de la vivienda en la zona del euro han subido al ritmo más rápido desde 2005 en el segundo trimestre de 2021″, debido a que “se han dado muchos préstamos hipotecarios, algunos con demasiada facilidad porque los tipos de interés son muy bajos”.

En este informe no se indica cuáles son esos países con mayor riesgo, aunque se señala que la situación se ha agravado en países donde ya antes de la pandemia existían unos precios demasiado elevados. Sin embargo, hay países que han sufrido una subida de precios de dos dígitos, es decir, tres o cuatro puntos más que la inflación actual. Estos países son Países Bajos, Suecia, Alemania y Dinamarca, más otros países de Europa del Este.

Los datos obtenidos por Eurostat exponen que en Europa, existen 17 países que han visto como el precio de sus viviendas han aumentando por encima de la media de la UE que se sitúa en 7,3% y de la Eurozona en 6,8%. De los 17, 13 han obtenido una subida de dos dígitos durante el segundo trimestre de 2021. En la parte alta, encontramos a Estonia con una variación positiva del 16,1% y posteriormente a Dinamarca, República Checa, Luxemburgo y Lituania.

Evolución del precio de la vivienda en la eurozona desde 2006

Entre abril y junio, Países Bajos experimentó una encarecimiento de la vivienda del 12,8%, situándose dentro de la zona tensionada. A pesar de que el mercado inmobiliaria en la eurozona haya mejorado generalmente y de los bajos tipos de interés, un estudio de la EAE Business School concluye que la subida de precios en Holanda está provocada por la baja oferta de viviendas en las zonas más demandadas, un hecho que provoca la tensión y la subida de los precios sin control.

Dicho estudio continúa, adjuntando que “este aumento de la demanda se debe al cambio legislativo por el que el gobierno holandés suprimió el impuesto asociado a la compra de primera vivienda para menores de 35 años, lo que generó una avalancha de compras no realizadas en 2020 para evitar dicho impuesto”.

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Con la subida del alquiler y los precios, se teme la llegada de una burbuja inmobiliaria

Debido a la subida del 10% hasta un 30% de los precios, muy por encima, a pesar de las justificaciones, el Bundesbank de Alemania ha avisado de los altos riesgos de sufrir una nueva burbuja inmobiliaria

Zonas tensionadas

Entre los mercados inmobiliarios más descontrolados del planeta, podemos encontrar que seis ciudades de las nueves más desequilibradas son europeas. Así lo recoge el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS Group AG, enumerando en primer lugar a Frankfurt con mayor riesgo, seguido de Munich, Zurich, Estocolmo, París y Ámsterdam.

En 2020, debido a la complicada situación en cuanto a los préstamos y las exigencias de compradores que pedían espacios verdes o habitáculos más espaciosos, el precio de la vivienda incrementó. El banco UBS admite que esta tendencia al alza podría detenerse de inmediato en los mercados inmobiliarios cuando empezase a aflojarse las políticas de préstamo, situación agravada por las restricciones de la pandemia.

El informe defiende lo siguiente: “De media, el riesgo de burbuja ha aumentado durante el último año, al igual que la gravedad potencial de una corrección de los precios en muchas ciudades seguidas por el índice. El empeoramiento de la asequibilidad, la insostenibilidad de los préstamos hipotecarios y el aumento de la divergencia entre los precios y los alquileres han servido históricamente como precursores de las crisis inmobiliarias. Las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo”

Fijándonos en los datos de Eurostat, España se colocaría durante el segundo trimestre de 2020 en la zona baja con un precio de la vivienda que incrementó un 3,3%, solamente por encima de Rumania con un 3% y de Italia con un 0,4%. Chipre fue el único país de la UE que experimentó un abaratamiento del precio de la vivienda, reduciéndose el precio hasta un 4,9% menos.

En el lado contrario, encontramos teorías que defienden que no estamos ante una situación de riesgo respecto a burbujas inmobiliarias. El director de Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra sostiene que “las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo como sí que ocurrió en la crisis de 2007. Lo que sí que hay es muchos factores que están contribuyendo a ello, para empezar, se están realizando muchas compras que no se llevaron a cabo en 2020 por la paralización del sector. Además, seguimos teniendo un escenario de tipos bajos.”

En relación con esta teoría, la consultora JLL defiende que la subida de los precios de la vivienda está justificada por motivos concretos, sobre todo por los programas de ayudas de los gobiernos y por el mayor ahorro dentro de los hogares familiares.

JLL explica que “estos catalizadores de la demanda coincidieron con la decisión de muchos hogares de reconsiderar sus necesidades habitacionales durante la pandemia, lo que incrementó tanto la actividad como los precios. De cara al futuro, estos factores concretos tendrán cada vez menos peso en la evolución de los precios a corto plazo, siendo sustituidos por la inflación, la cuantía de cualquier mejora salarial que pueda producirse en respuesta a las subidas de los precios y el efecto de los futuros movimientos al alza de los tipos bancarios que influyen en los costes de las hipotecas”.

El futuro de los precios

JLL prevé que los precios sigan aumentando por encima de la media de los mercados inmobiliarios europeos, por lo que continuarían los problemas de acceso a la vivienda de la mayor parte de la sociedad.

JLL añade que: “Por ello, resulta fundamental que se elaboren políticas que potencien la oferta de vivienda nueva a largo plazo, tanto en régimen de alquiler como de propiedad, con el fin de mitigar los efectos negativos de los elevados costes de la vivienda sobre la calidad de vida, así como de evitar que supongan un lastre para el crecimiento económico durante el próximo ciclo económico”.

Por el contrario, el director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra no espera que esta tendencia al alza de los precios continúe y que el mercado inmobiliario se mantenga sin cambios.

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