La información en este artículo expuesta proviene de la web de la Agencia Tributaria Española https://sede.agenciatributaria.gob.es/
Contenido
No residentes: tributación de inmuebles
Si eres un no residente, con o sin establecimiento permanente en España, te explicamos cómo tributan tus bienes inmuebles
Establecimiento permanente e inmuebles arrendados
Obtención de rentas obtenidas del arrendamiento de inmuebles y su consideración como establecimiento permanente
En general, se considera que no opera mediante establecimiento permanente en España una persona no residente que dispone en territorio español de inmuebles arrendados ya que, de acuerdo con la normativa fiscal española, el mero arrendamiento de bienes inmuebles no es uno de los supuestos conceptuados como establecimiento permanente.
No obstante, en el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente.
Sin establecimiento permanente
Tributación correspondiente a rendimientos, ganancias patrimoniales y renta imputada
Tipos de rentas procedentes de inmuebles
Las rentas derivadas de los inmuebles situados en España están sometidas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Si un inmueble es propiedad de un matrimonio o de varias personas, cada una de ellas es un contribuyente independiente que deberá presentar declaraciones separadas.
Las rentas que pueden obtener los contribuyentes propietarios de inmuebles son:
En caso de contribuyente persona física no residente:
• renta imputada de inmuebles urbanos, si el inmueble es para uso propio o está desocupado
• rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado
• ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble
En caso de contribuyente persona jurídica o entidad no residente:
• rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado
• ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble.
• Si la entidad es residente en un paraíso fiscal (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias efectuadas a paraísos fiscales se entienden efectuadas a la definición de jurisdicción no cooperativa), puede estar sujeta al Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes.
Renta imputada de inmueble urbano para uso propio
Normativa interna
Normativa: artículo 13.1.h) Ley IRNR
Conforme a la normativa interna, los contribuyentes no residentes que sean personas físicas, titulares de inmuebles urbanos situados en territorio español, utilizados para su uso propio no afectos a actividades económicas, o vacíos, están sometidos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la renta imputada correspondiente a esos inmuebles.
Convenio
De acuerdo con los Convenios para evitar la doble imposición, las rentas obtenidas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los inmuebles, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos.
Tributación
Normativa: artículos 24, 25 y 26 Ley IRNR
La base imponible correspondiente a la renta imputada de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español se determinará con arreglo a la normativa del IRPF. A estos efectos, se deberá computar como renta la cantidad resultante de aplicar el porcentaje que corresponda al valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
• Inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores: 1,1% (el año de valoración colectiva de carácter general de un Municipio se puede consultar en el apartado Ponencias de Valores del Portal de la Dirección General del Catastro,https://www.catastro.meh.es/
• Restantes inmuebles: 2%
Se tributa por la base imponible antes citada, sin deducir ningún tipo de gasto.
El importe resultante se entiende referido a todo el año natural. Se reducirá proporcionalmente al número de días, cuando no haya tenido la titularidad durante todo el año, o cuando durante parte del mismo haya estado arrendado.
Si a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre) los inmuebles carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50% del mayor de los siguientes valores: el precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble, o el valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. En estos casos, el porcentaje será del 1,1%.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.
En los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando el valor catastral en función de la duración anual del período de aprovechamiento. Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de valor catastral, o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento. No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.
En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, la renta correspondiente al bien inmueble o derecho real de disfrute de que se trate, se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.
El tipo de gravamen es el general vigente:
• Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
• Resto de contribuyentes: 24%
Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:
Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
Rendimientos de inmuebles arrendados
Normativa interna
Normativa: artículo 13.1.g) Ley IRNR
Conforme a la normativa interna, se consideran renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.
Convenio
Los Convenios suscritos por España atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde están situados los mismos. De acuerdo con los Convenios, las rentas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los mismos, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos. Por tanto, las rentas derivadas de bienes inmuebles situados en España pueden ser gravadas conforme a la Ley española.
Tributación
Normativa: artículos 24, 25 y 26 Ley IRNR
Las rentas obtenidas sin mediación de EP deben tributar de forma separada por cada devengo total o parcial de la renta sometida a gravamen.
Con carácter general, la base imponible estará constituida por el importe íntegro, es decir, sin deducción de gasto alguno.
En el caso de inmuebles arrendados se deberá computar como ingreso el importe íntegro que, por todos los conceptos, reciba del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Si el inmueble sólo está arrendado una parte del año, deberá determinar el rendimiento como en el párrafo anterior, por los meses que haya durado el arrendamiento, y, para los restantes, hallará la parte proporcional de la renta imputada (1,1% o, en su caso, 2% del valor catastral).
No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o en un Estado del Espacio Económico Europeo en el que exista un efectivo intercambio de información (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias normativas efectuadas a Estados con los que exista un efectivo intercambio de información tributaria se entienden efectuadas a Estados con los que exista normativa sobre asistencia mutua en materia de intercambio de información tributaria en los términos previstos en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que sea de aplicación. Ver Anexo V), para la determinación de la base imponible se podrán deducir los siguientes gastos:
a. En caso de personas físicas, los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.
b. En caso de entidades, los gastos deducibles de acuerdo con lo previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.
El tipo de gravamen aplicable es el general vigente:
• Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
• Resto de contribuyentes: 24%
Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:
• Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
• Las retenciones que se hubieran practicado sobre las rentas.
En el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente y deberá tributar de acuerdo con las normas previstas en el apartado de “Rendimientos de actividades económicas obtenidas por medio de establecimiento permanente”.
Ganancia patrimonial derivada de la transmisión
Normativa interna
Normativa: artículo 13.1.i) Ley IRNR
Conforme a la normativa interna, se consideran rentas obtenidas en territorio español las ganancias patrimoniales cuando procedan de bienes inmuebles situados en territorio español.
Exención parcial:
Normativa: Disposición adicional cuarta Ley IRNR
Están exentas en un 50% las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. Esta exención parcial no resulta aplicable:
• En el caso de personas físicas, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.
• En el caso de entidades, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, o al cónyuge de la persona anteriormente indicada o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.
Exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein:
Normativa: Disposición adicional séptima Ley IRNR
En el caso de contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias normativas efectuadas a Estados con los que exista un efectivo intercambio de información tributaria se entienden efectuadas a Estados con los que exista normativa sobre asistencia mutua en materia de intercambio de información tributaria en los términos previstos en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que sea de aplicación. Ver Anexo V), podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Cuando la reinversión se haya producido con anterioridad a la fecha en que se deba presentar la declaración, la reinversión, total o parcial, podrá tenerse en cuenta para determinar la deuda tributaria correspondiente.
No obstante lo anterior, resultarán de aplicación la obligación de retención por parte del adquirente del inmueble (a través del modelo 211) así como la de presentación de la declaración (modelo 210 subapartado H) e ingreso de la deuda tributaria correspondiente.
En el modelo de autoliquidación 210 se indicará como tipo de renta el código 33, si la reinversión se ha producido antes de la transmisión, o el código 34, cuando la reinversión se produce después de la transmisión.
Si la reinversión se ha producido con posterioridad a la fecha en que se debe presentar la declaración, podrá solicitarse la devolución total o parcial de la deuda tributaria ingresada correspondiente a la ganancia patrimonial obtenida mediante la presentación del modelo de solicitud aprobado en la Orden HAP/2474/2015, de 19 de noviembre (BOE de 24 de noviembre).
Convenio
De acuerdo con los Convenios suscritos por España, las ganancias derivadas de la enajenación de bienes inmuebles situados en territorio español pueden someterse a imposición en España.
Tributación
Normativa: artículos 24, 25 y 26 Ley IRNR
Las rentas obtenidas sin mediación de EP deben tributar de forma separada por cada devengo total o parcial de la renta sometida a gravamen.
La base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales se determinará aplicando, en general, a cada alteración patrimonial, las normas del IRPF. Las ganancias se calcularán por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
En las transmisiones onerosas, el valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble, más el coste de las inversiones y mejoras (1) , en su caso, efectuadas (sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación) al que se sumarán el importe de los gastos (comisiones, Fedatario público, Registro, etc.) y tributos inherentes a la adquisición (Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA o Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones si la adquisición se realizó a título gratuito), excluidos los intereses, satisfechos por el ahora transmitente.
El importe así determinado se minorará, cuando proceda, en el importe de las amortizaciones reglamentariamente practicadas, computándose, en todo caso, la amortización mínima
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya sido por cuenta del vendedor.
Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo o gratuito (herencia, legado o donación) se aplicarán las reglas anteriores, tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
La diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así determinados será la ganancia que se someta a tributación.
Régimen transitorio:
Normativa: Disposición transitoria única Ley IRNR
No obstante, en el caso de personas físicas, si el inmueble fue adquirido con anterioridadal 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede ser reducida al resultar aplicable un régimen transitorio.
En estos casos habrá que tener en cuenta las siguientes reglas:
Sólo la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad al 20 de enero de 2006 sería susceptible de reducción.
• Regla 1. Cálculo de la parte de la ganancia patrimonial generada antes de 20-01-2006
Se determina la parte de la ganancia patrimonial susceptible de reducción en función de la proporción que representan los días transcurridos desde la fecha de adquisición hasta el 19 de enero de 2006 con respecto a los días totales transcurridos desde la fecha de adquisición hasta la de transmisión.
• Regla 2. Cálculo de la reducción (ver ejemplo)
La parte de la ganancia generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá, en su caso, de la siguiente manera:
a. Se calculará el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.
b. Se calculará el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales a cuya ganancia patrimonial le hubiera resultado de aplicación este mismo régimen transitorio, transmitidos desde 1 de enero de 2015 hasta la fecha de transmisión del elemento patrimonial. (Cuando este resultado sea superior a 400.000 euros, no se practicará reducción alguna).
c. Cuando sea inferior a 400.000 euros la suma del valor de transmisión del elemento patrimonial y la cuantía a que se refiere la letra b) anterior, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá en el importe resultante de aplicar el 11,11% por cada año de permanencia de los señalados en la letra a) anterior que exceda de dos.
d. Cuando sea superior a 400.000 euros la suma del valor de transmisión del elemento patrimonial y la cuantía a que se refiere la letra b) anterior, pero el resultado de lo dispuesto en la letra b) anterior sea inferior a 400.000 euros, se practicará la reducción a la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 que proporcionalmente corresponda a la parte del valor de transmisión que sumado a la cuantía de la letra b) anterior no supere 400.000 euros.
Si el contribuyente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias patrimoniales, con períodos de permanencia distintos en la aplicación de los coeficientes de reducción y diferentes coeficientes de actualización.
El tipo de gravamen aplicable es el 19%
Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:
• Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
• La retención practicada por el adquirente del inmueble.
Retención a cuenta
Normativa: artículo 25.2 Ley IRNR; artículo 14 Reglamento IRNR y artículo 8 Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, por la que se aprueban los modelos de autoliquidación 210, 211 y 213 del IRNR.
La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación acordada. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión.
El adquirente ingresará la retención mediante el modelo 211, en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión, y entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211, a fin de que este último pueda deducir la retención de la cuota tributaria resultante de la declaración de la ganancia. Si la retención es superior a la cuota tributaria, se podrá obtener la devolución del exceso.
Ejemplo:
Transmisión de un inmueble el 31 de diciembre de 2019 por importe de 300.000 euros, adquirido el 1 de enero de 1991 por importe equivalente a 100.000 euros. El contribuyente transmitió anteriormente, el 1 de febrero 2015 otro elemento patrimonial (cuyo valor de transmisión fue de 200.000 euros), a cuya ganancia se le aplicó el régimen transitorio.
Determinación de la ganancia sometida a tributación:
• Ganancia patrimonial (Diferencia): 300.000-100.000 = 200.000
• Ganancia generada hasta 19/01/2006: 103.824 € (1)
• Ganancia susceptible de reducción: 69.216 € (2)
• Reducción: 30.759,6 € (3)
Ganancia patrimonial reducida sometida a tributación:169.240,4 €
Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes
Normativa: Capítulo VI Ley IRNR; capítulo IV Reglamento IRNR y artículo 9 Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, por la que se aprueban los modelos de autoliquidación 210, 211 y 213 del IRNR.
Sujeción
Las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias efectuadas a paraísos fiscales se entienden efectuadas a la definición de jurisdicción no cooperativa. Ver Anexo IV), que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre éstos, estarán sujetas al impuesto mediante un gravamen especial.
No obstante, el Gravamen Especial no será exigible a:
1. Los Estados e instituciones públicas extranjeras y los organismos internacionales.
2. Las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble.
3. Las sociedades que coticen en mercados secundarios de valores oficialmente reconocidos.
Base imponible: La base imponible será, normalmente, el valor catastral de los bienes inmuebles.
Tipo de gravamen: Es el 3%.
Deducibilidad del gravamen: La cuota del Gravamen Especial tendrá la consideración de gasto deducible a efectos de la determinación de la base imponible del IRNR.
Modelo: Se utilizará el modelo 213.
Plazo: El plazo de presentación es el mes de enero siguiente a la fecha de devengo del Gravamen Especial, que es el 31 de diciembre de cada año.
En caso de presentación telemática por internet de una autoliquidación a ingresar, se podrá domiciliar el pago de la deuda tributaria desde el día 1 al 25 del mes de enero.
Formas de presentación: la presentación puede hacerse de forma telemática por internet, con certificado de firma electrónica admitido por la Agencia Tributaria, o en soporte papel generado al imprimir el formulario previamente cumplimentado en el portal de internet de la Agencia tributaria.
La autoliquidación en formato papel, se obtiene al imprimir el formulario previamente cumplimentado en el portal de internet de la Agencia Tributaria. Será el ejemplar para la entidad colaboradora/Administración del documento de ingreso/devolución el que se utilice para llevar a cabo la presentación, junto con la documentación correspondiente.
Lugar de presentación del modelo 213 en soporte papel
Según el resultado de la declaración:
• A ingresar:
La presentación y el ingreso se realizarán en cualquier Entidad Colaboradora en la gestión recaudatoria (Banco, Caja de ahorros o Cooperativa de crédito) sita en territorio español.
• Cuota cero:
En estos casos la declaración se presentará ante la Delegación de la Agencia Tributaria en cuyo ámbito territorial se localicen los inmuebles, mediante entrega personal o por correo certificado.
Noticias de interés
IRPF 2022 : Tributación del arrendador de viviendas y otros inmuebles
