Firmar un contrato de alquiler de vivienda implica más que acordar un precio mensual: uno de los elementos esenciales es la fianza por alquiler de vivienda. Esta garantía protege al arrendador frente a posibles incumplimientos del contrato, ya sea por deudas de renta o daños en la propiedad.
Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza es obligatoria: “sin ella, no se puede formalizar un alquiler”, porque la relación jurídica no sería considerada válida. Por tanto, no entregar la fianza invalida el contrato.
Cuánto se deposita y cómo se actualiza
En el caso de la vivienda, la fianza debe equivaler a una mensualidad de renta, mientras que para otros usos del inmueble, la norma exige dos mensualidades. La LAU establece además que “durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización”.
Cuando el contrato se prorroga, pueden darse ajustes: “Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga”. Esto significa que la fianza se ajusta solo cuando cambian las condiciones económicas del contrato en la prórroga.
Devolución de la fianza y consecuencias del retraso
Al finalizar el contrato, el arrendador tiene un plazo de un mes desde la entrega de llaves para revisar la vivienda y devolver la fianza. La LAU indica que “devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.
Si existen deudas de renta o desperfectos acreditados con facturas o presupuestos, el casero puede retener total o parcialmente la fianza. En caso contrario, el inquilino puede solicitar su devolución por escrito y, si hace falta, reclamar judicialmente los intereses legales acumulados, que en 2026 se sitúan en 3,25% anual.
