Los dos decretos aprobados por el Gobierno pero decretos frenados en el Congreso, ideados para responder a la crisis de la vivienda y a la polémica social suscitada por el desahucio de Maricarmen Abascal en Madrid, han reabierto el debate sobre la eficacia de la política residencial. ¿Buscan resolver los problemas de acceso a la vivienda o responder a una estrategia política ante la proximidad de futuras citas electorales?
Las principales organizaciones del sector inmobiliario, desde los representantes de propietarios e inquilinos hasta las patronales de la construcción y los promotores, coinciden en cuestionar el alcance de las nuevas medidas. Aunque algunas valoran determinados incentivos fiscales y mecanismos de protección social, advierten de que el paquete normativo no aborda la raíz de la crisis: la insuficiencia de viviendas disponibles y la falta de condiciones que favorezcan su incorporación al mercado.
Asociaciones como AMADEI ,sobre los decretos, alertan que los cambios regulatorios pueden aumentar la incertidumbre y desincentivar la inversión, con el consiguiente riesgo de reducir todavía más una oferta de alquiler que ya resulta insuficiente en numerosas ciudades españolas.
Contenido
Las prórrogas del alquiler, en el centro de las críticas
Una de las disposiciones que más controversia ha generado es la renovación automática de determinados contratos de arrendamiento, una medida incorporada durante las negociaciones del decreto y que ha provocado reservas entre los representantes del mercado inmobiliario.
La duración de los contratos y la actualización de las rentas no parecen constituir el origen del problema. La principal dificultad reside en la escasez de viviendas disponibles. Por ello, prolongar los arrendamientos, establecer fórmulas de duración indefinida o limitar las subidas de los precios no aumenta el parque residencial y puede producir el efecto contrario.
Como antecedente, recuerda las consecuencias que atribuye al régimen de renta antigua, que, en su opinión, redujo los incentivos de los propietarios para mantener y actualizar sus inmuebles al limitar sus derechos sobre ellos. Iñareta defiende que cualquier política de vivienda que no contribuya a ampliar la oferta de alquiler estará condenada al fracaso y agravará las dificultades actuales.
Ferran Font, portavoz de Pisos.com, coincide en que la protección de los arrendatarios debe compatibilizarse con garantías para quienes ponen sus viviendas en alquiler. Considera necesario que las medidas destinadas a los hogares vulnerables y los cambios en la duración de los contratos se acompañen de un marco estable y previsible, especialmente para los pequeños propietarios.
El objetivo, según Font, debe ser proteger a las familias que lo necesitan sin incrementar la percepción de riesgo entre los arrendadores, ya que esa incertidumbre podría llevar a algunos de ellos a retirar sus inmuebles del mercado residencial.
Los constructores reclaman suelo, agilidad administrativa y una reforma fiscal integral
La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) valora que el acceso a la vivienda ocupe un lugar prioritario en la agenda política, aunque considera que las medidas aprobadas por el Consejo de Ministros son insuficientes para afrontar la magnitud del problema.
La patronal reclama desbloquear la reforma de la Ley del Suelo y acelerar la disponibilidad de suelo finalista, dos actuaciones que considera esenciales para responder al déficit de al menos 750.000 viviendas estimado por el Banco de España.
Su propuesta pasa por una estrategia global que combine la movilización de suelo, la reducción de los plazos administrativos, una fiscalidad adecuada, la revisión de los mecanismos de actualización de precios en la contratación y un plan específico para paliar la falta de trabajadores en el sector.
En relación con las disposiciones fiscales, la CNC respalda la aplicación del tipo superreducido del 4% a la construcción de vivienda de promoción pública y protegida. Sin embargo, reclama que este incentivo se integre en una reforma más amplia, teniendo en cuenta que la carga fiscal puede representar más del 25% del precio final de una vivienda.
En la misma línea, APCEspaña, la asociación de promotores y constructores, ve favorablemente la rebaja fiscal para impulsar la vivienda protegida, pero critica que el paquete no incluya medidas suficientes para aumentar la producción residencial. Entre sus principales reivindicaciones figuran más suelo disponible, menos obstáculos administrativos y mayor seguridad jurídica para las empresas que deben ejecutar los proyectos.
Más construcción y mayor responsabilidad de las administraciones
Otras voces del sector consideran que las nuevas disposiciones repiten planteamientos anteriores sin corregir los desequilibrios estructurales del mercado. Su diagnóstico es que la solución pasa por construir más viviendas y agilizar los procedimientos urbanísticos, en lugar de acumular medidas parciales que no incrementan la oferta.
En este sentido, insisten en la necesidad de acelerar la reforma de la Ley del Suelo y de proporcionar un marco regulatorio que permita desarrollar nuevos proyectos con mayor rapidez y previsibilidad.
También cuestionan que el coste de las políticas de protección social recaiga indirectamente sobre los propietarios particulares. A su juicio, las administraciones públicas deben asumir la responsabilidad de atender a las familias vulnerables mediante políticas sociales y mecanismos de apoyo específicos, sin trasladar esa carga a los arrendadores.
La Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) mantiene una posición más favorable a algunas de las iniciativas incluidas en el paquete. La organización valora positivamente la ampliación de la suspensión de los desahucios hasta finales de 2030 y las ayudas destinadas a facilitar la compra de la primera vivienda.
No obstante, considera insuficiente la prohibición de las adquisiciones especulativas de viviendas por parte de los denominados fondos buitre, cuyo horizonte temporal se sitúa igualmente en 2028, según el texto analizado.
Las diferencias entre las organizaciones reflejan la complejidad del debate: mientras unas priorizan la protección inmediata de los hogares con dificultades, otras ponen el acento en los incentivos a la construcción y la seguridad jurídica.
En cualquier caso, la principal discrepancia gira en torno a cómo compatibilizar la protección de los inquilinos con el aumento efectivo del parque residencial. Para buena parte del sector, sin más viviendas disponibles, suelo preparado para construir y procedimientos administrativos más ágiles, las nuevas restricciones difícilmente resolverán el desequilibrio entre la oferta y la demanda.
Noticias de interés
Forbes Economic Summit 2026 | Qué país queremos y debemos ser | Diálogo a tres
