El mercado residencial español está experimentando un cambio de estrategia entre algunos de sus principales propietarios institucionales. Tras años adquiriendo grandes carteras para destinarlas al alquiler, varios fondos están optando por vender esos activos, en bloque o individualmente. La revalorización de la vivienda favorece las desinversiones, pero la presión regulatoria, los controles sobre las rentas y la inseguridad política y jurídica y también influyen en estas decisiones.
El movimiento resulta paradójico en un país que necesita ampliar urgentemente su oferta de arrendamiento. Parte de las viviendas gestionadas profesionalmente está pasando del alquiler a la compraventa, mediante operaciones en las que los compradores adquieren carteras para vender posteriormente los pisos a particulares. Las viviendas siguen en el mercado residencial, pero dejan de estar disponibles para nuevos inquilinos.
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Cataluña anticipó la retirada de capital residencial
Cataluña fue uno de los primeros territorios en los que esta tendencia adquirió relevancia. Entre 2019 y 2024, la inversión en vivienda destinada al alquiler en Barcelona cayó cerca de un 30%, desde 204 millones hasta 145 millones de euros. El retroceso coincidió con el endurecimiento regulatorio, incluida la reserva del 30% de determinadas promociones y grandes rehabilitaciones para vivienda protegida y la posterior aplicación de límites a las rentas en las zonas tensionadas.
La caída de la inversión no solo afectó a los nuevos proyectos. Patrizia, Blackstone y otros grandes propietarios comenzaron a desprenderse de viviendas, ante unas perspectivas de rentabilidad menos favorables.
José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, ya advertía de que los proyectos de build to rent —construcción de viviendas específicamente destinadas al alquiler— habían perdido atractivo en Cataluña y de que los fondos llevaban años vendiendo inmuebles.
Uno de los casos más representativos es el de Patrizia, que adquirió en 2022 una importante cartera residencial de BeCorp, valorada en unos 600 millones de euros, y comenzó a desprenderse de parte de esos activos pocos años después.
Madrid pierde atractivo ante la incertidumbre regulatoria
La evolución de Barcelona contrastó inicialmente con la de Madrid. Desde 2023, la capital llegó a cuadruplicar el volumen de inversión en vivienda de alquiler registrado en Barcelona. La diferencia reflejaba cómo las condiciones regulatorias podían influir en la distribución geográfica del capital.
Sin embargo, la retirada del alquiler tradicional también ha llegado a Madrid. A finales de 2025, Blackstone y Cerberus pusieron a la venta carteras que sumaban alrededor de 9.000 viviendas, en operaciones que apuntaban a una posterior comercialización individual de los inmuebles.
Blackstone acelera la venta de sus grandes carteras
Una de las operaciones más destacadas fue la venta de Fidere por Blackstone a Brookfield, cerrada en 2026. La cartera comprende unas 5.000 viviendas y la operación valoró los activos en aproximadamente 1.050 millones de euros netos. Según fuentes conocedoras de la transacción, el comprador prevé vender los pisos individualmente a medida que vayan quedando disponibles.
El procedimiento consiste en ofrecer primero la compra al inquilino cuando vence su contrato. Si no adquiere la vivienda, esta se comercializa posteriormente en el mercado.
Estas operaciones no significan que los inmuebles pierdan valor, sino que cambia su destino. La propiedad institucional puede dar paso a la propiedad particular, reduciendo el número de viviendas integradas en grandes carteras profesionales de alquiler.
Hasta una cuarta parte del parque profesional podría pasar a la compraventa
Las estimaciones difundidas esta primavera apuntaban a que alrededor del 25% de las viviendas en manos de grandes propietarios profesionales podría abandonar el alquiler para incorporarse al mercado de compraventa.
Patricia García de Ponga, directora ejecutiva de residencial de CBRE, atribuye esta tendencia a una combinación de factores: financiación más cara, encarecimiento de los inmuebles y posibilidades de obtener mayores ingresos mediante su venta. A ello añade la intervención regulatoria en determinados mercados, especialmente mediante los límites a las rentas, y la incertidumbre jurídica.
La decisión responde a un cálculo de rentabilidad y riesgo. Cuando la venta permite recuperar el capital y materializar las plusvalías, mientras que los ingresos futuros del alquiler están condicionados por la regulación, algunos propietarios optan por desinvertir.
El capital inmobiliario crece, pero busca otros destinos
La retirada de algunos fondos del alquiler convencional no implica que España haya perdido todo su atractivo inversor. La inversión inmobiliaria superó los 12.000 millones de euros en el primer semestre de 2026, un 59% más, mientras que el segmento Living, que engloba distintas fórmulas residenciales, también registró una actividad destacada.
Lo que cambia es el destino del dinero. Parte del capital que reduce su exposición al alquiler libre se dirige hacia la vivienda asequible, donde los acuerdos con las administraciones permiten establecer previamente las condiciones de explotación.
Durante los seis primeros meses de 2026 se cerraron alrededor de 830 millones de euros en operaciones de vivienda asequible respaldada por las administraciones, gracias en parte a las fórmulas de colaboración público-privada.
Sin embargo, este segmento tampoco está exento de dificultades. Los inversores reclaman estabilidad normativa, trámites administrativos más rápidos y condiciones económicas que permitan rentabilizar compromisos a largo plazo. Como recoge este análisis sobre los obstáculos a la inversión en vivienda asequible, disponer de capital no garantiza por sí solo que se construyan más viviendas.
El desafío consiste en atraer inversión para ampliar la oferta residencial sin que una parte creciente de las viviendas existentes abandone el alquiler. Si la regulación reduce la rentabilidad esperada o aumenta la incertidumbre, los propietarios pueden optar por vender y los nuevos inversores buscarán modelos alternativos de inversion inmobiliaria. El resultado puede ser un mercado con más operaciones de compraventa, pero menos viviendas disponibles para alquilar.
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