Clausulas nulas en los contratos de alquiler de vivienda

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La última reforma de la Ley de Arrendamientos urbanos que entró en vigor el 5 de marzo modificó parcialmente algunas clausulas nulas en los contratos de arrendamiento.

Las cláusulas que más frecuentemente se suelen dar son las siguientes;

Duración mínima del contrato de alquiler. Si la duración del contrato de alquiler de vivienda es inferior al mínimo legal el inquilino podrá continuar en el piso alquilado ya que se trata de una cláusula nula por no respetar el plazo de duración legalmente establecido.

Conforme a la Ley vigente, la duración será la establecida por las partes involucradas y de libre elección. Aunque existen algunas diferencias:

  • En los contratos inferiores a 5 años: En los contratos de cinco años (para personas físicas) y siete (jurídicas) serán prorrogados forzosamente si el arrendatario así lo desea, por lo que el contrato de duración inferior a cinco años puede ser prorrogado de forma anual hasta alcanzar los cinco años.
  • Contrato alquiler plazo indeterminado: Este se considera que es de un año y se aplica la misma prórroga hasta alcanzar los mismos años. Pasando dicho plazo si no se cancela el contrato este se prorrogará hasta un máximo de tres años.

Desistimiento anticipado del inquilino. A veces se firman contratos de arrendamiento de un año pero la LAU permite desistir del alquiler transcurridos los seis primeros meses del contrato, es nula también la clausula de preaviso de finalización del contrato con antelación de 30 días.

En caso de desistimiento del contrato antes de los seis meses podrá acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir y la parte proporcional de una mensualidad en periodos inferiores a una anualidad de contrato. Será nula cualquier indemnización que pueda imponerse en el contrato al inquilino por importe superior.

Actualización de la renta. La actualización no podrá exceder el incremento de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Cualquier actualización pactada por importe superior será nula. Si el contrato no contempla la actualización de la renta, entonces no podrá ser actualizada por parte del arrendador.

Fianza legal y garantías adicionales. La fianza que se exija en el alquiler de una vivienda será de una mensualidad, no podrá exigirse mensualidad mayor y no se someterá a ningún tipo de actualización. Existe el caso en el que el arrendador podrá exigir una fianza incrementada cuando el contrato se prorrogue una vez cumplido el plazo mínimo de duración o el inquilino solicite que disminuya hasta equipararse a una mensualidad de la renta vigente.

La LAU sí contempla otras garantías legales, aunque no podrán superar el importe equivalente a dos mensualidades de renta, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años. En este caso el arrendador si podrá establecer garantías por importe superior al máximo legal establecido.

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