Claves de los fondos para la rehabilitación inmobiliaria

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España se marcó como objetivos previos a la pandemia impulsar la eficiencia energética y la rehabilitación de cualquier inmueble, pero más en concreto de las viviendas.

Esto se debe a que el parque residencial posee como antigüedad media 40 años y es el causante de un tercio de las emisiones de dióxido de carbono a la atmósfera. Estas cifras se contraponen a los fines de los países de disminuir los efectos ambientales del sector inmobiliario con el objetivo de lograr en 2050 la ‘neutralidad energética’. Este objetivo prevé que en los 30 años restantes se reduzcan las emisiones de carbono al cero.

Tras las consecuencias económicas y sanitarias causadas por el Covid-19, Europa reaccionó aprobando un fondo específico para combatir con esta crisis. España recibirá alrededor de 140.000 millones de euros, que se dividirán en créditos blancos con requisitos de financiación favorables y en subvenciones a fondo perdido. Estas inyecciones pertenecientes al fondo Next Generation EU están dirigidos a cambiar la economía y los sectores que la componen, sobre todo el inmobiliario, con la vista puesta en la sostenibilidad y con un plan de acción hasta 2026.

Las medidas planteadas por el Gobierno

Tras el visto bueno de la Comisión Europea, el Gobierno ha aprobado el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia con un presupuesto de 6.820 millones de euros para el Programa de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana. Este es el segundo proyecto con mayor presupuesto del plan nacional, únicamente por debajo del programa de movilidad sostenible con una cifra de 13.200 millones de euros compuesta por numerosas reformas e inversiones.

Entre los objetivos a cumplir del Gobierno se encuentran la creación de más de 180.000 puestos de trabajo, la construcción de 20.000 nuevos pisos y medio millón de rehabilitaciones en los hogares. Todas estas acciones se prevé que se reviertan alrededor de 13.5000 millones de euros al PIB doméstico.

Del presupuesto destinado al sector inmobiliario, más de la mitad, es decir 3.420 millones de euros, irá dirigido a la “rehabilitación para la recuperación económica”, divididos en 1.994 millones destinados a rehabilitar integralmente inmuebles, unos 976 millones para reformar barrios y los últimos 450 millones para cubrir las deducciones fiscales previstas.

Este Plan de Recuperación está formado por diversos proyectos como el programa para la rehabilitación energética de edificios (PREE) que a través de medidas para la eficiencia energética, el ahorro y la aplicación de energías renovables se reformarán energéticamente viviendas y otros inmuebles; creación de viviendas destinadas al alquiler social en construcciones eficientes energéticamente; el programa de impulso a la rehabilitación de edificios públicos (PIREP), cuyo objetivo es rehabilitar el parque público institucional, de entidades locales para cualquier edificio público para uso público y comunidades autónomas sobre las bases de la sostenibilidad; y el programa para la regeneración de barrios.

La llegada de los primeros pagos

En agosto, se destinaron los primeros 9.000 millones de euros del fondo europeo para España lo que supone el 13% del fondo total. En suma, llegaron 10.000 millones de euros, el primer pago semestral, para cumplir los objetivos planteados para los meses entre febrero de 2020 y junio de 2021.

Según las primeras previsiones, a partir de principios de 2022 se llevará a cabo el requerimiento de pago cifrado en 12.000 millones de euros correspondientes al cumplimiento de los objetivos del segundo semestre de 2021. Posteriormente, se procederá al pago de 6.000 millones de euros durante el segundo semestre de 2022.

Estos desembolsos seguirán llevándose a cabo en 2023 de forma semestral, con unos pagos previstos de 10.000 y 7.000 millones de euros en cada semestre. Por último, finalizarán los desembolsos con tres pagos anuales: uno en junio de 2024 de 8.000 millones de euros, otro en junio de 2025 de 3.500 millones de euros y para terminar, en diciembre de 2026 con 4.000 millones de euros. Los préstamos reembolsables, excluyendo las ayuda a fondo perdido, tendrán que ser devueltos por los estados previamente al 31 de diciembre de 2058.

La regulación de los fondos destinados a la rehabilitación

El 5 de octubre se aprobó el Real Decreto-ley 19/2021, publicado en el BOE al día siguiente, por el Gobierno para establecer la reglamentación que se encargaría de regular los fondos europeos destinados a la rehabilitación.

Esta normativa está compuesta por numerosas medidas entre las que se incluye nuevas deducciones fiscales para rehabilitar viviendas; la transformación de la Ley de Propiedad Horizontal para simplificar la toma de decisiones de las comunidades de propietarios y el acceso a la financiación para llevar a cabo las obras, algo demandado por los expertos; las ayudas para realizar obras con el objetivo de impulsar la eficiencia de los inmuebles unifamiliares y plurifamiliares; y, por último, la aplicación de una línea de avales de 1.100 millones de euros a manos del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Os explicamos en qué consistirá esta reglamentación:

Un 60% de deducciones fiscales

Los ciudadanos únicamente podrán acceder a esta ayuda por el momento. A partir de octubre, se pusieron a disposición tres nuevas deducciones temporales en la cuota íntegra estatal del IRPF las cuales se aplican a las cantidades destinadas a obras de rehabilitación con el objetivo de impulsar la eficiencia energética de la vivienda habitual o alquilada. Estas deducciones requieren poseer un certificado de eficiencia energética aportado por un profesional para acceder a una bonificación de entre el 20% hasta el 60%. Se aplicarán en la próxima declaración de la renta, es decir, en los ejercicios fiscales desde 2021 hasta 2023.

Tal y como señala el Real Decreto-ley, las bonificaciones, sus criterios y límites máximos serán los siguientes:

  • Desde la puesta en marcha de esta reglamentación hasta el 31 de diciembre de 2022, podrán deducirse los contribuyentes el 20% de las cuantías obtenidas por la realización de obras destinadas a la disminución de la demanda de refrigeración y calefacción de su hogar habitual o de cualquier otra vivienda de su titularidad alquilada para su uso como vivienda. El límite máximo de esta bonificación se situará en 5.000 euros al año. Se considerará que se ha disminuido dicha demanda cuando caiga en un 7% tanto la demanda de refrigeración como de calefacción del certificado de eficiencia energética emitido por un profesional posteriormente a las obras.
  • Se podrá acceder a una bonificación del 40% de las cuantías obtenidas por la realización de obras para impulsar en el consumo de energía principal no renovable de la vivienda habitual u otra de su titularidad que tuviese alquilada para utilizarla como vivienda en ese momento o con vistas al alquiler. A este último caso se le aplicará la deducción siempre y cuando la vivienda se arriende previamente al 31 de diciembre de 2023. El límite máximo de la bonificación se situará en 7.500 euros al año. Se considerará que se ha mejorado el consumo de energía primaria no renovable en el hogar cuando disminuya mínimo un 30% el consumo de energía no renovable o cuando se haya escalado a una posición mejor dentro de la calificación energética, obteniendo la letra «A» o «B», siempre justificado con el certificado de eficiencia energética emitido por un profesional.
  • Desde la puesta en marcha de esta reglamentación hasta el 31 de diciembre de 2022, aquellos contribuyentes que sean propietarios de hogares localizados en edificios de uso principalmente residencial en los que se hayan realizado obras para la rehabilitación energética podrán beneficiarse de una deducción del 60% de las cuantías obtenidas. Como máximo, se podrá deducir 15.000 euros.

Se tendrán en cuenta aquellas obras de rehabilitación energética de una vivienda perteneciente a un edificio que posean una mejora de la eficiencia energética del edificio al que pertenece la vivienda. Esto se tendrá que acreditar con el certificado de energía primaria no renovable, destinada a la certificación energía de mínimo un 30% o la escala en la calificación energética hacia una letra «A» o «B», siempre y cuando esté en la misma clasificación con respecto al obtenido previamente al inicio de las obras. Se nivelará al mismo nivel de las viviendas los trasteros y las plazas de garaje que se hayan adquirido con la adquisición de la vivienda. Sin embargo, no se aplicarán dichas deducciones a las obras que se hayan llevado a cabo en una zona de la vivienda donde se realice una actividad económica.

Costes aptos para la deducción y acciones excluidas

En aquellas deducciones del 20% y el 40%, la reglamentación subraya que solo se incluirán las cuantías obtenidas para mejorar los hogares, excluyendo aquellas obras realizadas en una parte de la vivienda donde se esté realizando una actividad económica, o, por el contrario, obras destinadas a las piscinas, trasteros, parques, plazas de garaje, instalaciones deportivas, jardines u otros elementos análogos.

La normativa avisa de que “en ningún caso, una misma obra realizada en una vivienda dará derecho a las deducciones previstas en los apartados 1 y 2 anteriores. Tampoco tales deducciones resultarán de aplicación en aquellos casos en los que la mejora acreditada y las cuantías satisfechas correspondan a actuaciones realizadas en el conjunto del edificio y proceda la aplicación de la deducción recogida en el apartado 3 de esta disposición”.

Por el contrario, aquellas cuantías obtenidas cobradas por vía de una transferencia bancaria, un ingreso en cuenta en entidades de crédito, una tarjeta de débito o crédito o un cheque nominativo destinadas a entidades y personas que lleven a cabo dichas obras y a aquellas entidades y personas cuyos certificados expidan. Nunca se podrá acceder a la deducción cuando las cuantías sean cobradas en metálico.

En suma, la reglamentación aprobada por el Gobierno señala que “se considerarán como cantidades satisfechas por las obras realizadas aquellas necesarias para su ejecución, incluyendo los honorarios profesionales, costes de redacción de proyectos técnicos, dirección de obras, coste de ejecución de obras o instalaciones, inversión en equipos y materiales y otros gastos necesarios para su desarrollo, así como la emisión de los correspondientes certificados de eficiencia energética”.

Para los certificados, según el texto de la ley tienen que estar tanto expedidos como registrados, y que “serán válidos los certificados expedidos antes del inicio de las obras siempre que no hubiera transcurrido un plazo de dos años entre la fecha de su expedición y la del inicio de estas”.

A partir de 2022, se aplicarán las ayudas directas

Las comunidades autónomas administrarán las ayudas, siendo responsables cada una de establecer las bases y convocatorias de estas. El Gobierno prevé que estas subvenciones lleguen a partir de principios de 2022, animando a todas las comunidades de propietarios a encontrar ayuda en los profesionales denominados ‘agente rehabilitador’, encargados de ayudar a las comunidades.

El ‘Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio’ es el proyecto donde se incluirán las subvenciones cuyo fin es impulsar la realización de obras de rehabilitación que persigan obtener una acreditación de una mejor eficiencia energética. Se prestará más atención a la envolvente edificatoria, en viviendas unifamiliares y en edificios residenciales colectivos, que siempre tendrán que poseer una disminución del 30% o superior del consumo de energía primaria no renovable.

El porcentaje de las subvenciones estará condicionado por la cantidad de ahorro energético logrado tras la finalización de la obras. Porcentaje que oscilará entre el 40% y el 80% de los gastos de las obras realizadas con una cantidad máxima de ayuda de 18.800 euros por vivienda. Se podrá llegar al 100% del gasto de las obras cuando se cumpla el requisito social en propietarios o usufructuarios, es decir, situaciones de vulnerabilidad.

La razón por la que mejorar nuestras viviendas

Numerosos expertos han advertido de los beneficios de hacer uso de los fondos europeos para impulsar la eficiencia de nuestros hogares y mejorar la comodidad de estos, sin necesidad de pasar ni frío ni calor. A parte de los beneficios medioambientales de este tipo de reformas, el valor de los hogares con estas obras puede incrementar en un 25%.

En cuanto a las acciones que son deducibles, se encuentran instalar ventanas dobles con cámara de aire; impulsar la estanqueidad del hogar con el fin de neutralizar las pérdidas de aire a través de puertas, paredes y ventanas bien selladas; instalar aislamiento térmico en techos, suelos y paredes, acciones que se pueden aplicar en la fachada de la vivienda o con un sistema de aislamiento térmico interior; implementar tanto calefacción como climatización y ACS eficientes o utilizando energías renovables; y mejorar la ventilación del hogar.

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