El Tribunal Supremo ha reafirmado que un arrendatario de un local de negocio puede tener derecho a la llamada indemnización por clientela cuando el propietario decide no renovar el contrato, siempre que se cumplan los requisitos legales previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En la sentencia 274/2026, de 20 de febrero, el Alto Tribunal obliga a un arrendador a abonar algo más de 15.000 euros a la empresa que explotó un bar durante una década en Córdoba, al reconocer que la actividad hostelera también genera clientela protegible económicamente.
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Un bar con diez años de actividad y una relación contractual prolongada
El caso se remonta a un contrato de arrendamiento firmado en 2007, con una duración inicial de diez años. Durante ese periodo, la renta se fue actualizando hasta alcanzar los 1.502,84 euros mensuales al final del contrato.
Cuando se acercaba el vencimiento, la empresa arrendataria solicitó la renovación por un nuevo periodo de cinco años, ofreciendo una renta ajustada al mercado. Sin embargo, el propietario rechazó la prórroga y el contrato finalizó en la fecha prevista, con la entrega de llaves.
Qué es la indemnización por clientela en locales de negocio
La LAU contempla esta figura cuando el arrendatario ha desarrollado una actividad comercial abierta al público durante al menos cinco años y ha generado una clientela asociada al local.
En estos casos, si el contrato termina por expiración del plazo y el propietario no lo renueva, el inquilino puede reclamar una compensación porque:
- El negocio puede haber incrementado el valor económico del local gracias a su clientela.
- Ese valor puede ser aprovechado por el siguiente explotador del negocio.
- La finalidad no es limitar el derecho del propietario a recuperar su inmueble, sino equilibrar los intereses entre ambas partes.
El conflicto judicial: de la negativa inicial al Tribunal Supremo
En primera instancia, el Juzgado de Córdoba rechazó la demanda al considerar que la hostelería no encajaba dentro del concepto de “venta al público” exigido por el artículo 34 de la LAU.
Posteriormente, la Audiencia Provincial revocó ese criterio al entender que el contrato se había extinguido por cumplimiento del plazo pactado, descartando que existieran incumplimientos imputables al arrendatario.
Finalmente, el caso llegó al Tribunal Supremo, que analizó una cuestión clave: si un bar o negocio de hostelería puede generar derecho a indemnización por clientela.
La clave del fallo: la hostelería sí genera clientela protegida
El Tribunal Supremo concluye que los negocios de hostelería también pueden generar una clientela susceptible de valoración económica, siempre que exista continuidad de la actividad o aprovechamiento posterior del flujo de clientes.
En el caso concreto, el hecho de que el local continuara dedicado a la hostelería tras la salida del arrendatario reforzó la idea de que la clientela creada seguía siendo explotada indirectamente.
Requisitos para reclamar la indemnización por clientela
El Alto Tribunal recuerda que este derecho no es automático y exige varios requisitos acumulativos:
- Haber ejercido una actividad comercial abierta al público durante al menos cinco años en el local.
- Haber comunicado la intención de renovar el contrato con una antelación mínima de cuatro meses, proponiendo al menos cinco años adicionales y renta de mercado.
- Que el contrato se extinga por cumplimiento del plazo pactado, no por incumplimiento del arrendatario.
- Que el derecho no haya sido expresamente renunciado en el contrato.
En el caso analizado, el propietario intentó justificar la extinción por supuestas molestias del negocio, argumento que los tribunales rechazaron.
Cómo se calcula la indemnización
La cuantía depende de las circunstancias, pero la LAU establece un criterio general:
- Una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato
- Con un límite máximo de 18 mensualidades
En este caso concreto, al haber durado el contrato diez años y ser la última renta de 1.502,84 euros, la indemnización se fijó en 10 mensualidades, lo que supone un total de 15.028,40 euros.
Con esta resolución, el Tribunal Supremo consolida una interpretación relevante: la hostelería no queda excluida de la indemnización por clientela, siempre que cumpla los requisitos legales.
El criterio refuerza que lo determinante no es la naturaleza formal del negocio, sino su capacidad real de generar una clientela estable que aporte valor económico al local.
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