El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) ha aclarado en la sentencia 114/2026 de 16 de enero un punto relevante en materia de vivienda: no todo conflicto entre propietario e inquilino puede calificarse como acoso inmobiliario. En concreto, el tribunal ha anulado una sanción de gran cuantía al entender que las deficiencias en una vivienda o los retrasos en su reparación no bastan, por sí solos, para acreditar esta infracción.
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Qué es el acoso inmobiliario según la normativa catalana
La Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña, en su artículo 45.3.c), define el acoso inmobiliario como aquella conducta dirigida a perturbar el uso pacífico de la vivienda y generar un entorno hostil, ya sea material, personal o social, con el objetivo de forzar al inquilino a abandonar el inmueble o tomar una decisión no deseada.
Sin embargo, el TSJC subraya que esta definición, aunque amplia en apariencia, tiene un límite claro: no basta con la existencia de problemas en la vivienda o conflictos entre las partes para hablar de acoso.
La clave del caso: la intención de expulsar al inquilino
El tribunal introduce un elemento determinante: la intencionalidad.
Para que exista acoso inmobiliario no es suficiente con acreditar desperfectos o retrasos en obras. Es necesario demostrar que la actuación del propietario está orientada a presionar deliberadamente al inquilino para que abandone la vivienda.
Sin esa finalidad probada, el conflicto se sitúa en el ámbito de los incumplimientos contractuales, pero no en el sancionador del acoso inmobiliario.
El origen del conflicto: un edificio antiguo y años de reparaciones
El caso se remonta a un inmueble de Barcelona construido en 1940. La relación arrendaticia comenzó en 2010 con un contrato de cinco años y una renta inicial de 750 euros, reducida temporalmente a 200 euros durante seis meses por obras pendientes.
Con el tiempo, las condiciones fueron variando: en 2014 se aplicó una rebaja del 50% por problemas en los bajantes y, en 2015, se firmó un nuevo contrato de tres años con una renta de 843 euros.
El conflicto se intensificó en 2018, cuando los propietarios comunicaron que no renovarían el contrato. Poco después de su finalización, la inquilina denunció la situación ante el Ayuntamiento de Barcelona alegando graves problemas de habitabilidad, como el mal estado de los desagües y la presencia de plomo en el agua.
La sanción y el recorrido judicial
A raíz de la denuncia, el Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona impuso a los propietarios una sanción de 90.001 euros por acoso inmobiliario.
Tras el recurso, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 8 de Barcelona confirmó la multa, pero los propietarios llevaron el caso al TSJC.
Retrasos en las obras, pero sin acoso
El TSJC revisó el expediente y destacó un aspecto clave: los problemas en la vivienda no surgieron de forma repentina tras la decisión de no renovar el contrato, sino que venían de años anteriores.
Aunque el tribunal reconoce que hubo demoras en la ejecución de reparaciones, considera que se trató de una gestión deficiente o negligente, pero no de una estrategia para presionar a la inquilina.
Además, constaba que los propietarios realizaron actuaciones de mantenimiento relevantes y que finalmente se certificó que el agua era apta para el consumo.
No todo incumplimiento es acoso inmobiliario
La sentencia deja un mensaje claro: la negligencia del propietario no equivale automáticamente a acoso inmobiliario.
Para que exista esta infracción debe apreciarse una conducta con suficiente intensidad y coherencia que configure un entorno de hostigamiento destinado a forzar la salida del inquilino.
No basta con retrasos, deficiencias o incumplimientos contractuales, incluso si son reiterados.
Cuándo puede hablarse realmente de acoso inmobiliario
El TSJC también matiza que la existencia de un interés económico detrás del conflicto no es suficiente por sí sola para sancionar.
Lo determinante es probar una actuación orientada a expulsar al inquilino mediante presión ilegítima, no simples presunciones derivadas del conflicto arrendaticio.
En conclusión, el tribunal recuerda que el derecho sancionador en materia de vivienda debe aplicarse de forma estricta: solo procede cuando existe un verdadero escenario de hostigamiento intencionado, no ante cualquier incumplimiento contractual o problema de mantenimiento.
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