La Audiencia Provincial de Barcelona ha vuelto a pronunciarse sobre uno de los asuntos más controvertidos del mercado del alquiler: qué sucede cuando un contrato de arrendamiento expira y el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad económica o personal.
En la sentencia n.º 150/2026 de 11 de marzo de 2026, dictada por la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona dictada el pasado 6 de marzo, el tribunal concluye que la finalización válida del contrato permite acordar el desahucio, incluso cuando el arrendatario se encuentra en una situación especialmente delicada. El caso afecta a una vivienda ubicada en Sant Adrià de Besòs y refuerza la doctrina que separa claramente la protección social del mantenimiento automático del contrato de alquiler.
El origen del conflicto: un contrato extinguido tras cinco años
La controversia comenzó después de que la empresa propietaria de la vivienda interpusiera una demanda de desahucio el 23 de septiembre de 2021, una vez agotada la duración del contrato firmado en septiembre de 2016.
El arrendamiento se había suscrito bajo la redacción entonces vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establecía una duración mínima de tres años. La propiedad comunicó formalmente en mayo de 2021 su decisión de no renovar el contrato, que vencía el 18 de septiembre de ese mismo año.
Actualmente, tras las reformas introducidas en la normativa estatal, los contratos de vivienda habitual cuentan con una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años cuando se trata de una persona jurídica.
Al no abandonarse la vivienda en la fecha prevista, la propietaria acudió a los tribunales para recuperar la posesión del inmueble.
La defensa del inquilino: vulnerabilidad y obligación de ofrecer alquiler social
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona dio inicialmente la razón a la propiedad y declaró extinguido el contrato, ordenando el desalojo, el pago de cantidades pendientes y una indemnización por la ocupación posterior de la vivienda.
El inquilino recurrió posteriormente la resolución alegando, entre otras cuestiones, una supuesta vulneración de derechos fundamentales. Su estrategia jurídica se apoyó en dos pilares principales:
- Que el propietario, al ser considerado gran tenedor, estaba obligado a formular una oferta de alquiler social.
- Que su situación de vulnerabilidad —con una discapacidad reconocida del 87% y unos ingresos mensuales reducidos— debía implicar la suspensión extraordinaria del procedimiento.
La Audiencia analizó el alcance de la Ley catalana 24/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia habitacional, especialmente las previsiones relativas al alquiler social para personas vulnerables.
Sin embargo, el tribunal recuerda que parte de esa normativa fue anulada por el Tribunal Constitucional y subraya que la obligación de ofrecer alquiler social no impide declarar extinguido un contrato que ya ha finalizado válidamente.
La resolución cita además la Sentencia del Tribunal Constitucional 120/2024 para reforzar la idea de que no puede imponerse al propietario una renovación forzosa del arrendamiento una vez concluido el plazo legalmente pactado.
La vulnerabilidad puede suspender el lanzamiento, pero no evitar el desahucio
La Audiencia también examina la normativa estatal aprobada tras la pandemia, especialmente el Real Decreto-ley 11/2020, que introdujo mecanismos extraordinarios de suspensión de lanzamientos para personas vulnerables.
No obstante, el tribunal introduce un matiz relevante: la vulnerabilidad no funciona como una causa de oposición al desahucio, sino únicamente como un instrumento excepcional que puede afectar temporalmente al lanzamiento.
Según la sentencia, para solicitar esa protección es necesario promover un incidente específico en el que el juez valore la situación económica del arrendatario y solicite informes a los servicios sociales.
Por ello, la Audiencia insiste en que:
- La suspensión del lanzamiento no anula la extinción del contrato.
- La situación de vulnerabilidad no genera un derecho indefinido a permanecer en la vivienda.
- Las rentas o indemnizaciones pueden seguir devengándose hasta la entrega efectiva del inmueble.
Con este razonamiento, la Audiencia Provincial desestimó el recurso del inquilino y confirmó íntegramente la sentencia anterior: desalojo de la vivienda, pago de indemnización por ocupación, condena en costas y pérdida del depósito constituido para recurrir.
La resolución consolida así una línea jurisprudencial que diferencia entre las medidas de protección social y el régimen contractual del alquiler: la vulnerabilidad puede retrasar temporalmente el lanzamiento, pero no impedir la extinción del contrato ni el desahucio cuando el arrendamiento ha terminado conforme a la ley.
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