El Ayuntamiento de Málaga ha impulsado una modificación del Plan General de Ordenación Urbana(PGOU) con el fin de limitar o prohibir la implantación de nuevas viviendas turísticas en determinados barrios de la ciudad.
Esta modificación será inicialmente aprobada por la junta de gobierno local y tendrá que ser, a su vez, validada por el Pleno y tras ser publicada en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP), entrará en vigor.
Juridicamente, la modificación del PGOU se fundamenta en el el decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía que habilita a los ayuntamientos para regular las viviendas turísticas por razón de interés general.
La nueva normativa se establecerá en base al diseño de una zonificación de la ciudad. De esta manera, en los barrios donde los pisos turísticos copan más del 8% no podrán darse de alta nuevas viviendas turísticas. En otros barrios, solo podrán darse de alta viviendas turísticas con entrada y servicios independientes. Y algunos barrios no deberán seguir la normativa, ya que no serán considerados como zonas residenciales.
Informe sobre el impacto de la vivienda turística en Málaga
La herramienta que se utiliza para la nueva regulación de la vivienda turística es un informe del impacto de la vivienda turística en la ciudad. Este informe se inicia con un diagnóstico y zonificación de cada barrio en el que se determina el número máximo de viviendas que el barrio puede soportar. El estudio en que se basa la modificación del PGOU ha sido realizado por Espacio Común Coop y muestra las siguientes conclusiones:
- Las viviendas de uso turístico (VUT) en Málaga ocupan el 75% de todos los alojamientos turísticos ofertados. El 65% de estas viviendas se concentran en cuatro barrios situados en el centro de la ciudad.
- Se ha dado un creciente incremento de las VUT entre los años 2016 y 2024.
- Los precios de alquiler de vivienda son más altos en los barrios que tienen una mayor presencia de VUT.
- En los barrios con mayor presión turística residencial se pierde mayor número de personas y hogares o crecen estos10 en menor medida.
- Las viviendas de uso turístico tienen una rentabilidad económica superior que el alquiler convencional.
Prohibición y limitaciones a las VUT. Zonificación
En base a este estudio y sus conclusiones, tras publicarse en el BOP la nueva normativa, se regulará el número de viviendas de uso turístico desde un límite máximo del 8% de viviendas sobre el total registrado en catastro. En los barrios en que no se ha llegado a este tope de VUT podrán otorgarse nuevas autorizaciones.
Desde el Centro Municipal de Informática (CEMI) y en función del porcentaje de viviendas turísticas registradas en el RTA, se establecen 417 barrios y una serie de zonas diferenciadas:
- Zona 1/zona de decrecimiento. Son 43 barrios con una tasa de inscripción de viviendas turísticas registradas superior al 8% del total de viviendas familiares disponibles. Esto supone una presión turística residencial del 8%. Esta zona la componen un total de, entre ellos, el centro histórico, El Ejido, La Merced, Lagunillas, Capuchinos, El Molinillo, Baños del Carmen, Martiricos, Torre del Río, y Pacífico, entre otros.
- Zona 2/zona de crecimiento acotado. Son 32 barrios caracterizados por una tasa de inscripción de viviendas turísticas igual o superior al 4,53% y no superior al 8% del total de viviendas familiares disponibles. En esta zona sólo se permitirán inscripciones de viviendas turísticas hasta llegar a un nivel de inscripciónes VUT del 8% y siempre que dispongan de entrada y servicios independientes. La zona la componen barrios como Mármoles, Perchel Sur, Huelin, o La Princesa.
- Zona 3/zona de crecimiento. Se trata 296 barrios con una tasa de inscripción de viviendas registradas inferior al 4,53% del total viviendas familiares disponibles. En ellos se podrán autorizar nuevas viviendas turísticas, siempre que cuenten con entrada y servicios independientes.
- Los 46 barrios restantes hasta los 417 determinados en Málaga no son considerados zonas residenciales por lo que no deberán atenerse a la normativa impuesta sobre VUT.
Esta regulación de las viviendas de uso turístico por barrios será revisada al año de entrar en vigor la nueva normativa y a partir de ahí hasta un máximo de cada 4 años.
Además de estas limitaciones, las nuevas VUT deberán disponer de elementos de acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del edificio, así como de instalaciones generales totalmente independientes de las del resto del edificio, como ya aparecía anteriormente en la normativa.
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