El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS), por primera vez, se ha pronunciado sobre el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Dicho artículo establece que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad (…) requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
Así, el TS ha dictado dos sentencias en las que, por unanimidad, declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.
De esta manera, el Tribunal Supremo viene a resolver la controversia existente entre las Audiencias provinciales, puestas de manifiesto en las dos sentencias recurridas, contradictorias entre sí, sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios que integran la Comunidad.
El TS, para dictar estas sentencias, en primer lugar, parte de su propia jurisprudencia en la que ya declaraba lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico (Sentencias 358/2018, de 15 de junio y 729/2014, de 3 de diciembre; y en las más recientes sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero).
Tras ello, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución (Sentencias del TC 37/1987, de 26 de marzo, 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo).
A continuación, la Sala del TS interpreta la expresión «limite o condicione» contenida en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 3.1 del Código Civil. Y así, los magistrados rechazan que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos, y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.
El TS concluye que esta argumentación se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, al espíritu y a la finalidad del RDL 7/2019, que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas, debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.
Se hace, pues, eco el propio TS de la problemática de la vivienda de alquiler y el incremento de las rentas que distintos factores están produciendo, aspecto más que llamativo desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, como la mayor parte de los operadores inmobiliarios del mercado hemos tenido ocasión de comentar desde su aprobación y entrada en vigor.
Finalmente, el TS considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto, y advierte que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.
Las sentencias en las que así lo ha declarado son la número 1232/2024 y 1233/2024, ambas de 3 de octubre, firmadas por los magistrados Francisco Marín Castán (Presidente), Ignacio Sancho Gargallo, Rafael Sarazá Jimena, Pedro José Vela Torres, María de los Ángeles Parra Lucán, José Luis Seoane Spiegelberg y Antonio García Martínez.
Ana Moreno Ramírez
Abogada y API
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