Las herencias de viviendas atraviesan un momento de máximo histórico en España, en un fenómeno estrechamente relacionado con el relevo generacional de los propietarios que adquirieron sus inmuebles durante las décadas de los años 60, 70 y 80.
Los datos del INE muestran que durante 2025 se registraron más de 208.000 transmisiones de viviendas por herencia, un 3,2% más que un año antes y la cifra más elevada desde que existen registros.
La tendencia se ha intensificado durante 2026. En junio, 19.107 viviendas cambiaron de titular mediante una herencia, lo que supone un incremento interanual del 12,92%. En el mismo mes se contabilizaron 59.288 compraventas, un 1,57% más que en junio de 2025.
De este modo, el 24,37% de las viviendas transmitidas en junio de 2026 llegó a sus nuevos propietarios mediante una herencia, frente al 75,63% correspondiente a operaciones de compraventa.
La evolución apunta a un fenómeno de carácter estructural. Buena parte de las viviendas adquiridas por sus actuales propietarios hace varias décadas están pasando ahora a sus descendientes, en muchos casos sin cargas hipotecarias pendientes, lo que facilita la transmisión del patrimonio familiar.
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Un relevo generacional que seguirá impulsando las herencias
El envejecimiento de los propietarios que adquirieron sus viviendas durante el último tercio del siglo XX explica buena parte del incremento. Quienes compraron su primera residencia o una segunda vivienda en los años 60, 70 y 80 se encuentran actualmente en edades avanzadas, por lo que el traspaso de estos inmuebles a hijos y otros familiares continuará previsiblemente durante los próximos años.
Sin embargo, recibir una vivienda en herencia no implica únicamente asumir la titularidad del inmueble. La operación lleva aparejados distintos costes fiscales, cuyo importe puede variar considerablemente en función de la comunidad autónoma y del grado de parentesco entre fallecido y heredero.
El principal tributo es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), al que puede añadirse la plusvalía municipal. Una vez incorporada la vivienda al patrimonio del heredero, también deberá afrontar los impuestos periódicos asociados al inmueble, como el IBI.
Cataluña mantiene una fiscalidad elevada sobre las sucesiones
La existencia de diferentes regulaciones autonómicas provoca que el coste fiscal de heredar una vivienda pueda ser muy diferente dependiendo del territorio. Cataluña se encuentra entre las comunidades en las que la tributación de las sucesiones resulta más elevada frente a aquellas que aplican una fiscalidad más favorable.
No obstante, la normativa catalana contempla importantes reducciones y bonificaciones, especialmente para los familiares más próximos.
En el caso de los hijos menores de 21 años, existe una reducción de 100.000 euros en la base imponible, incrementada en 12.000 euros por cada año que falte para alcanzar los 21, con un máximo de 196.000 euros.
Para los hijos de 21 años o más, la reducción por parentesco asciende a 100.000 euros, la misma cantidad prevista para los cónyuges.
A estas reducciones se añaden las bonificaciones sobre la cuota tributaria. El cónyuge puede beneficiarse de una bonificación del 99%, mientras que en el caso de los hijos de 21 años o más la bonificación parte del 60% y se reduce progresivamente a medida que aumenta el importe de la herencia.
Heredar la vivienda habitual puede reducir de forma significativa la factura fiscal
Uno de los elementos que más puede reducir la tributación es que el inmueble heredado constituya la vivienda habitual del fallecido.
Por ejemplo, en una vivienda habitual valorada en 300.000 euros y heredada por un hijo de 25 años, habría que incorporar inicialmente 9.000 euros correspondientes al ajuar doméstico, calculado en este supuesto sobre el 3% del valor del inmueble.
La legislación permite aplicar en estos casos una reducción del 95% sobre el valor de la vivienda habitual, con un límite conjunto de 500.000 euros y condicionada al mantenimiento del inmueble durante cinco años.
En este supuesto, sobre un valor inicial de 309.000 euros —300.000 euros de vivienda más 9.000 euros de ajuar— se aplicaría una reducción de 285.000 euros por vivienda habitual y otra de 100.000 euros por parentesco.
El resultado es que la base resultante no generaría cuota a pagar por el Impuesto sobre Sucesiones en este supuesto concreto.
El coste aumenta cuando no se trata de la vivienda habitual
La situación puede ser muy diferente cuando el inmueble heredado no constituye la vivienda habitual del fallecido, cuando el heredero pertenece a un grado de parentesco más lejano o cuando el patrimonio transmitido alcanza un importe elevado.
Por ello, el valor del inmueble, su condición de vivienda habitual, el parentesco entre las partes y las reducciones y bonificaciones aplicables son factores determinantes para calcular la factura fiscal de una herencia.
Con las transmisiones hereditarias de viviendas creciendo con fuerza, anticipar estas variables resulta especialmente relevante. Conocer previamente la fiscalidad aplicable permite estimar el coste real de aceptar una vivienda en herencia y evitar que la carga tributaria se convierta en una sorpresa para los herederos.
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