Heredar una vivienda implica mucho más que convertirse en su propietario. Además del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el heredero puede tener que afrontar otros gastos y tributos sobre la herencia que, aunque se pagan en el momento de recibir el inmueble, pueden tener consecuencias fiscales años después, cuando decida venderlo.
Entre ellos se encuentra el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. La Dirección General de Tributos (DGT) ha confirmado en su consulta vinculante V0231-26 que el importe abonado por este impuesto puede incorporarse al valor de adquisición de la vivienda heredada.
La consecuencia es relevante: este gasto puede reducir la ganancia patrimonial declarada en el IRPF y, por tanto, la cantidad sometida a tributación.
El coste de adquirir una vivienda heredada no se limita a su valoración
La normativa del IRPF establece en sus artículos 33 y 34 que la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble se determina, con carácter general, comparando su valor de adquisición con el de transmisión.
En el caso de una herencia, sin embargo, el contribuyente no ha pagado un precio por adquirir la vivienda. Por este motivo, el artículo 36 de la Ley 35/2006 del IRPF establece una regla específica para las adquisiciones realizadas a título lucrativo y remite a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el límite del valor de mercado.
A ese valor pueden incorporarse determinados gastos y tributos asociados directamente a la adquisición, siempre que hayan sido efectivamente pagados por el heredero y puedan acreditarse documentalmente.
Entre ellos se encuentra la plusvalía municipal, pero también pueden incluirse otros desembolsos vinculados a la herencia, como determinados gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría o asesoramiento.
Un mayor valor de adquisición reduce la ganancia declarada
La ventaja fiscal no consiste en descontar directamente la plusvalía municipal de la cuota del IRPF. Su efecto se produce de otra manera: el impuesto pagado incrementa el valor de adquisición y reduce, en consecuencia, la posible ganancia patrimonial.
Por ejemplo, si una vivienda heredada tiene un valor de 200.000 euros a efectos del ISD y el heredero ha pagado 5.000 euros de plusvalía municipal y otros 5.000 euros en gastos asociados a la adquisición, el valor de adquisición a efectos del IRPF podría situarse en 210.000 euros, siempre que se cumplan los requisitos exigidos.
Si posteriormente el inmueble se vende por 250.000 euros, la ganancia sería de 40.000 euros.
Sin incorporar esos gastos, la diferencia ascendería a 50.000 euros. Por tanto, los gastos y tributos que puedan sumarse al valor de adquisición permiten reducir en 10.000 euros la ganancia patrimonial calculada en este ejemplo.
La ganancia resultante se integra en la base imponible del ahorro, de acuerdo con el artículo 49 de la Ley del IRPF.
Conservar los justificantes puede ser clave años después
La DGT recuerda que la inclusión de estos gastos en el valor de adquisición constituye una cuestión de hecho que debe poder acreditarse. Por este motivo, resulta especialmente importante conservar durante años la documentación relacionada con la herencia. El contribuyente debería guardar la liquidación de la plusvalía y su justificante de pago, además de la documentación correspondiente al ISD.
También conviene conservar las facturas de notaría, Registro, gestoría y otros gastos que se hayan incorporado al valor de adquisición.
Por tanto, cuando llegue el momento de vender una vivienda heredada, disponer de los justificantes de los impuestos y gastos abonados en el momento de la adquisición puede marcar una diferencia significativa en el cálculo de la factura fiscal.
Noticias de interés
El congreso no aprueba la moratoria antidesahucios y la nueva plusvalía municipal
