Dudas sobre la nueva Ley de la vivienda 12/2023

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Dudas sobre ley vivienda 12 / 2023
Dudas sobre ley vivienda 12 / 2023

La Ley por el Derecho a la Vivienda 12 /2023 ha creado gran incertidumbre en el sector inmobiliario y se teme una desmotivación de los inversores ante la inseguridad jurídica que inunda el sector. Las agencias  no tienen claros los honorarios del alquiler de vivienda, la información que deben ofrecer sobre los inmuebles que ofrecen, y no se atisban con facilidad las consecuencias de los límites que establece la Ley de la vivienda  12 /2023 sobre los precios de la vivienda de alquiler en las zonas tensionadas.

Se está produciendo un claro giro de las agencias hacia el sector compraventa en detrimento del alquiler de viviendas que es cada vez menos rentable.  Se producen despidos de personal, caídas de la producción  e incluso el cierre de agencias.

Detallamos  algunos aspectos de la Ley de la vivienda que no están claros para muchos agentes inmobiliarios:

Consecuencias de la Ley de la vivienda 12/2023 en la rentabilidad de las inmobiliarias

La Ley de la vivienda 12/ 2023 respecto a los gastos generales en la compraventa o alquiler de  vivienda  plantea la posibilidad  de un pacto entre las partes para afrontarlos. No obstante los gastos  de gestión inmobiliaria y formalización del contrato  según la Ley  correrán a cargo del arrendador (anteriormente y según CCAA se podían repartir  o incluso recaían en el arrendatario). Hay que matizar que esto solo es aplicable al caso de la vivienda habitual. En otros tipos de inmuebles como los contratos de temporada, de viviendas suntuarias, de uso turístico, y de uso distinto del de vivienda como locales, oficinas y despachos, los gastos de gestión inmobiliaria podrán pactarse entre las partes.

Esta nueva situación puede crear nuevos tipos de gestión inmobiliaria  que pueden diversificar los honorarios de agencias. Sería el caso de un cambio de titularidad en los gastos generales de la vivienda, por ejemplo.

La nueva Ley no resuelve la subida de los precios de alquiler y la escasez de oferta inmobiliaria de alquiler por lo que las empresas inmobiliarias  optarán  por otras modalidades de alquiler, como el alquiler de viviendas por temporada, el alquiler turístico, , o el alquiler de habitaciones, oficinas  o garajes  que escapan además de la tributación ordinaria y la regulación estatal.  En definitiva el alquiler residencial se acabará convirtiendo en algo minoritario.

Sin respuestas ante la escasa profesionalización del agente inmobiliario

La Ley de la vivienda 12/2023 no aborda la falta de profesionalización de las agencias inmobiliarias que padece el sector. . La Ley no exige  un Registro obligatorio de agentes inmobiliarios como ya hay en Cataluña o en la Comunidad Valenciana y permite a cualquier persona sin experiencia dedicarse a la venta o alquiler de viviendas.

Se está produciendo un claro giro de las agencias hacia el sector compraventa en detrimento del alquiler de viviendas que es cada vez menos rentable.  Se producen despidos de personal, caídas de la producción  e incluso el cierre de agencias.

Mínima información obligatoria que hay que ofrecer al cliente

Plantea la Ley que los compradores o arrendatarios de vivienda, antes de abonar cualquier cantidad de dinero a cuenta, tiene derecho a recibir  información detallada de las condiciones de la compraventa y de las características del inmueble  y el edificio en que se encuentre. Deben aportarse  además los datos de identificación del vendedor  y la información sobre la situación jurídica de la vivienda.

Esta información no está claro si vulnera la protección de datos y además  podría ser muy útil para terceros que pudieran hasta okupar la vivienda si está vacía.

¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?

Una de las clausulas muy importantes en los contratos de intermediación inmobiliaria se refiere a la exclusividad inmobiliaria. Esta clausula compromete al cliente  con la inmobiliaria durante un periodo determinado de tiempo  y establece una penalización  en caso de incumplimiento por parte del usuario, que pudiera vender por su cuenta o por cuenta de un tercero, por ejemplo.

Esta penalización se deberá cumplir siempre que aparezca clara y expresa en el contrato de intermediación inmobiliaria.

Efectos de la declaración de zona de mercado residencial tensionado

Otro de los aspectos fundamentales de la Ley de la vivienda 12 /2023 es la declaración de zona de mercado residencial tensionado que  sufrirán una limitación en la subida de las rentas de alquiler. Pero esta normativa,  apenas instaurada (solo en Cataluña) provoca confusión entre los propietarios y los inquilinos que no tienen claro a qué tienen derecho u obligación respecto a los precios de alquiler de la vivienda.

La consecuencia  parece ser la reticencia de los propietarios a ofrecer vivienda de alquiler en estas zonas problemáticas  ya de por sí para el acceso a la vivienda de alquiler.

Además la experiencia de utilizar índices para  limitar los precios en Europa o Cataluña en 2020  parece haber sido un fracaso.

El derecho de desistimiento o renuncia del consumidor en su contrato con la agencia inmobiliaria

El consumidor, tendrá derecho al desistimiento del contrato de intermediación en una compraventa  en un plazo de 14 días sin necesidad de dar motivo y sin coste por ello Este plazo se amplía a 30 días si se realizan visitas  de carácter comercial a la vivienda del consumidor o viajes para  promocionar o vender bienes.

El desistimiento será válido siempre que el consumidor cumpla como tal, es decir sea persona físicas que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión  y que el contrato se celebre fuera del establecimiento mercantil del empresario.

En estos casos se anulan además cualquier tipo de clausulas en el contrato de intermediación que supongan  penalización por el desistimiento o la renuncia.

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