Bien es sabido del liderazgo de España respecto a la tributación de la vivienda. Veamos como son los impuestos de la vivienda en este ejercicio 2025 que ahora se aplica:
La vivienda habitual sigue gozando de un tratamiento privilegiado en el IRPF. No genera imputación de renta inmobiliaria, siempre que se trate de la residencia principal del contribuyente. Este beneficio también se extiende a sus anexos (como garajes o trasteros), con el límite de dos plazas adquiridas junto al inmueble.
En cuanto a la compra, aunque la deducción desapareció en 2013, se mantiene un régimen transitorio muy relevante para quienes adquirieron antes de esa fecha. En estos casos, puede aplicarse una deducción sobre una base máxima anual de 9.040 euros.
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Subvenciones públicas: cuándo tributan y cuándo quedan fuera
No todas las ayudas relacionadas con la vivienda tienen el mismo impacto fiscal. Tributan como ganancia patrimonial subvenciones como el Bono Alquiler Joven, ayudas para VPO o programas de renovación de instalaciones domésticas.
Sin embargo, existe una excepción importante: las ayudas destinadas a la rehabilitación energética de edificios, como el programa PREE 5000, no se integran en la base imponible, lo que supone un incentivo fiscal directo a la eficiencia energética.
Venta de vivienda y reinversión: cómo evitar pagar impuestos
Uno de los mecanismos más utilizados para reducir la carga fiscal es la exención por reinversión. La ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual puede quedar completamente exenta si el importe se destina a adquirir otra vivienda habitual.
Eso sí, hay un requisito clave: la reinversión debe realizarse en un plazo máximo de dos años, ya sea antes o después de la venta.
Viviendas vacías o uso parcial: cómo se calcula la imputación
Cuando un inmueble no constituye la vivienda habitual ni está alquilado, genera una renta imputada en el IRPF. Esta se calcula en función del valor catastral y debe prorratearse si el inmueble solo ha estado disponible parte del año.
En situaciones sin valor catastral notificado, la imputación se determina aplicando el 1,1% sobre el 50% del mayor valor entre el precio de adquisición o el valor administrativo, lo que puede incrementar la base imponible.
Alquiler de vivienda: beneficios fiscales en retroceso
La deducción estatal por alquiler también desapareció en 2015, aunque se mantiene para contratos anteriores bajo régimen transitorio. En estos casos, puede aplicarse una deducción del 10,05%, con límites de base imponible y cuantía.
Además, las comunidades autónomas pueden establecer deducciones propias, lo que introduce diferencias territoriales significativas.
Separaciones y uso de la vivienda: criterio actualizado del Supremo
En contextos de divorcio, la vivienda asignada al excónyuge o a los hijos no genera imputación de renta inmobiliaria, siempre que exista resolución judicial.
Un aspecto especialmente relevante es el criterio fijado por el Tribunal Supremo: el cónyuge que abandona la vivienda no pierde el derecho a la exención por reinversión, siempre que el otro haya seguido utilizándola como vivienda habitual.
Herencias y fallecimiento: efectos fiscales complejos
Tras el fallecimiento de uno de los cónyuges, el tratamiento fiscal varía en función de la fecha. Si la adquisición de la parte heredada se produce después de 2013, no permite aplicar la deducción por inversión, salvo sobre la parte ya adquirida previamente.
Asimismo, en herencias, el valor de adquisición para calcular amortizaciones será el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, incluyendo gastos e inversiones posteriores, lo que influye directamente en la tributación futura.
Uso profesional de la vivienda: qué gastos puedes deducir
Cuando se trabaja desde casa, es posible deducir determinados gastos. Los gastos estructurales (IBI, comunidad, intereses, etc.) se deducen proporcionalmente al espacio afecto a la actividad.
En cuanto a suministros, la norma establece un criterio específico: solo es deducible el 30% del porcentaje de superficie utilizada, salvo prueba en contrario.
Inmuebles afectos a actividad económica: tratamiento diferenciado
Si un inmueble se destina íntegramente a una actividad económica, no genera imputación de renta inmobiliaria, y todos los gastos asociados se deducen como actividad.
Eso sí, para deducir el 100% de los gastos, el uso debe ser exclusivo, sin mezcla con fines personales.
Alquiler turístico: cuándo se considera actividad empresarial
El alquiler de corta duración puede cambiar radicalmente su tributación. Si se prestan servicios propios de hostelería, se considera actividad económica, no rendimiento del capital inmobiliario.
Esto implica que no se aplican reducciones fiscales propias del alquiler de vivienda, aunque permite declarar pérdidas si el resultado es negativo.
Dación en pago y ejecuciones hipotecarias: exención total
En situaciones de especial vulnerabilidad, las ganancias derivadas de la dación en pago de la vivienda habitual están exentas, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Esta exención también se extiende a ejecuciones hipotecarias, siempre que el contribuyente no disponga de otros bienes suficientes para saldar la deuda.
Alquiler parcial y subarrendamientos: cómo tributan
Cuando se alquila solo una parte de la vivienda habitual, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario, aplicando gastos proporcionalmente.
En el caso del subarrendamiento, los ingresos se califican como capital mobiliario, salvo que el propietario participe en el precio, lo que cambia su tratamiento fiscal.
Uso mixto o alternativo del inmueble: doble tributación
Si una vivienda se alquila solo parte del año, se combinan dos regímenes fiscales: rendimiento del capital inmobiliario por el periodo alquilado y renta imputada por el tiempo restante.
Además, en alquileres a familiares, la Administración exige declarar un rendimiento mínimo equivalente a la renta imputada, evitando así prácticas de infravaloración.
Comunidades de bienes y otros supuestos especiales
Cuando un inmueble pertenece a una comunidad de bienes, los rendimientos no se declaran de forma individual directa, sino a través del régimen de atribución de rentas.
Esto implica que cada comunero declara su parte proporcional, siguiendo reglas específicas que difieren del régimen general.
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