La venta de inmueble puede realizarse por un particular o por una sociedad y a efectos de tributación los procedimientos en ambos casos son distintos. Los particulares tributan los beneficios obtenidos por la venta de un inmueble a través de la declaración del IRPF sobre un incremento patrimonial, sin embargo, las entidades mercantiles tributan desde la base imponible del Impuesto sobre Sociedades.
Esta diferenciación implica, una serie de aspectos a tener en cuenta:
- El valor contable con el que figure el inmueble en los registros de la empresa condiciona directamente el cálculo del beneficio sujeto a tributación. Por tanto, una contabilidad rigurosa y actualizada resulta fundamental para reflejar correctamente las implicaciones fiscales de la operación.
- La imposición en el ámbito societario se rige por un tipo fijo, generalmente del 25%, según lo establecido en el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, con independencia del importe de la ganancia. A diferencia del IRPF, no se aplican tramos progresivos.
- Las sociedades pueden aplicar compensaciones de bases imponibles negativas procedentes de ejercicios anteriores. Es decir, las pérdidas fiscales acumuladas pueden minorar las ganancias del ejercicio actual antes de aplicar el tipo impositivo.
- No se aplicables las exenciones previstas para la vivienda habitual en el régimen de personas físicas.
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Gastos en la venta de inmuebles tanto por particulares como por sociedades
A pesar de que los gasto que conlleva una operación de venta de un inmueble dependen de factores como el tipo de propiedad o su ubicación geográfica , normalmente estos gastos son los mismos para empresas como para particulares. Veamos un resumen de esos gastos y documentación a entregar:
Gastos notariales: corren a cargo del vendedor y dependen del valor del inmueble (600 a 1.200 euros).
Nota simple: acredita la titularidad y cargas del inmueble. Se puede solicitar de forma online en este enlace y se entrega en pocas horas.
Honorarios de la agencia inmobiliaria: si interviene, suelen cobrar una comisión que va del 3 al 5% del precio de venta.
Cédula de habitabilidad: exigida en algunas comunidades autónomas, también para empresas. Su precio oscila entre 70 y 150 euros.
Certificado energético: obligatorio en toda compraventa, evalúa el consumo energético. Su coste depende de la vivienda. Puedes solicitar el certificado energético aquí.
Impuestos de una venta de vivienda por parte de una sociedad
Impuesto sobre Sociedades
El dinero obtenido por la venta de un inmueble forma parte del resultado contable de la sociedad y, por tanto, se integra en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades. La diferencia entre el precio de venta y el valor contable registrado en la contabilidad de la empresa (valor de adquisición ajustado) determina la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la operación.
Dicha ganancia se suma al resto de los ingresos del ejercicio y sobre el total resultante se calcula el impuesto correspondiente. El tipo general aplicable es del 25%, aunque puede variar en función de determinadas condiciones o incentivos fiscales.
Por ejemplo, una sociedad vende por 250.000 euros un inmueble que compró anteriormente por 200.000 euros, ganando 50.000 euros, con 2.000 de gastos vinculados. Esto daría una base imponible de 48.000 a la que aplicándole el tipo fijo de las sociedades del 25% resultaría en un gasto fiscal de 12.000 para la empresa.
Plusvalía municipal
Las empresas vendedoras de inmuebles deberán hacer frente también al impuesto conocido como plusvalía municipal. Este tributo es local y trata de compensar la revalorización a lo largo del tiempo de las viviendas. Se pagará en los ayuntamientos sobre la base del valor catastral del suelo y el tiempo transcurrido desde la última transmisión.
Cumpliéndose una serie de requisitos, este impuesto puede evitarse si se demuestra que el suelo no se ha revalorizado.
Otros gastos fiscales
Si el inmueble está unido a la actividad económica de la empresa, pueden darse otras responsabilidades fiscales como ajustes sobre el cálculo de IVA o por amortización.
Existen algunas prácticas que pueden aligerar la presión fiscal en la venta de un inmueble por una empresa, como son:
- La reinversión en activos afectos.
- La compensación de bases imponibles negativas acumuladas.
- La adecuada valoración contable del inmueble.
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