Cuando se analizan los precios de la vivienda y los factores que los condicionan, en principio aparece la rentabilidad del promotor. Una vivienda comprada por una cantidad determinada puede cuadriplicarse en beneficios finales tras su comercialización. Pero además hay otro factor que determinará su precio definitivo y son los impuestos. Los impuestos suponen el 25% del precio final de una vivienda.
El servicio de estudios del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), del Consejo General de Economistas de España sitúa en un 26% del precio de venta al público de la vivienda las cargas fiscales que esta debe soportar desde que se compra la finca hasta su venta final .
En este largo camino que recorre la finca hasta convertirse en vivienda puede llegar a sufrir hasta 20 imposiciones fiscales. Pueden pagarse hasta 7 impuestos diferentes repartidos en los distintos niveles de la jerarquía administrativa. Al final una cuarta parte del capital acaba en las arcas del Estado, los Gobiernos Autonómicos o los Ayuntamientos.
Un ejemplo de esta presión lo tenemos en Cataluña cuando el Ayuntamiento de Barcelona comprobó en sus propias carnes el complejísimo trámite fiscal que tuvieron que sufrir al intentar renovar promoviendo ellos mismos un parque de vivienda social.
Así se concreta la avalancha fiscal: todos los impuestos.
Todo empieza al venderse el terreno urbano al promotor cuando aparece para el propietario el polémico Impuesto sobre el Incrementos de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalia. Por su parte el promotor debe asumir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra del terreno, el Impuesto de Bienes Inmuebles asociado a la compra del terreno y el Impuesto municipal sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), con todas las tasas asociadas a cada uno de los impuestos.
Al iniciarse las obras aparecen nuevas cargas fiscales: el AJD de escriturar la declaración de obra nueva, el de escriturar la división horizontal, el pago de IBI por la propiedad del terreno en el que se va a levantar la promoción y la Plusvalía por la venta de las viviendas.
En un supuesto práctico que plantea REAF a los 2,9 millones de la compra y la edificación de las viviendas habría que añadir medio millón de euros entre impuestos soportados por el vendedor del terreno y el promotor de las viviendas; lo cual va a encarecer considerablemente el precio de la final de la vivienda.
Por último la compra de la vivienda y su financiación con prestamos también aporta ingresos al Estado . El IVA del 10% en las viviendas nuevas, el impuesto de AJD por la escritura de compra y el AJD de la hipoteca concedida.
La carga fiscal de una supuesta vivienda de 3,7 millones de euros sería de 960.000 euros
En el caso práctico planteado por REAF, de los 3,7 millones de euros del precio final de una vivienda hipotética, 960.000 euros corresponderían a las cargas fiscales asumidas durante el proceso de compraventa. El impuesto de actos juridicos documentados ( AJD) se puede llegar a pagar 7 veces. Además si tenemos en cuenta que este impuesto ha triplicado su valor en algunas CCAA, la rentabilidad para las administraciones es incuestionable. La mitad de los impuestos van a las arcas estatales y la otra mitad a Autonomías y Ayuntamientos.
En conclusión los compradores son los que soportan la mayor parte de la carga fiscal. Los impuestos suponen el 25% del precio final de una vivienda, lo cual dificulta la adquisición de una vivienda a los jóvenes y a las capas sociales más vulnerables.
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