La supuesta “oscuridad” del concepto exclusiva de venta inmobiliaria

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Hace ya tiempo dimos aviso de una sorprendente sentencia acerca de una Exclusiva de venta inmobiliaria concreta. (1)

Se trataba de un claro caso de “salto a la agencia” en la que el juez condenaba sin embargo a esta, incluso reconociendo el jinete (propietario) que había vendido por su cuenta, a espaldas de la agencia con la que tenía un contrato de exclusiva y dentro del plazo de validez de la misma.  A esa cuestión le dedicamos en su día el artículo que ahora rescatamos.

Tenemos que señalar, sin embargo, que esa sentencia se publicó dentro de lo nosotros hemos llamado: periodo extraño de la exclusiva (2)

Hoy, pasado ese periodo, las cosas son muy distintas, pero alguna de ellas permanece con carácter letal y por eso, lo recordamos hoy.

Exclusiva de Venta Inmobiliaria: ¿cláusula oscura y abusiva?

Está claro que NO.  Aunque es difícil que haya alguien en nuestro sector que no haya oído hablar de la exclusiva de venta, y, conocido, que eso quiere decir, sin ninguna duda, que durante un tiempo solo el agente puede intermediar en la venta del inmueble. Y que si, en el plazo de validez de la misma, fuese cerrada esta por el propietario, a espaldas del agente encargado, aquel (propietario) deberá indemnizar a este (agente).

En el caso que hemos comentado se daban esas circunstancias y alguna más, favorable a la agencia, pero esta perdió el juicio. En el artículo señalado explicamos detalladamente el porqué.

Consecuentemente, aquí queremos advertir de una cautela que no siempre es observada en nuestros contratos.

¿A que la idea de un contrato es exclusiva es clara y todo el mundo sabe qué significa la exclusiva?

Pues háganos caso y no lo crea usted.

Y cada vez que utilice el término exclusiva en un contrato … ¡defínalo! Esto es. diga lo que eso significa. (3)

La exclusiva de Venta Inmobiliaria dice lo que dice.

Y por eso no dice otras cosas. Y en lo que no dice puede esconderse el peligro.

Recuperamos el argumento que en su día sirvió para caracterizar ese término como oscuro y abusivo.

Decía la cláusula que significó la derrota del agente:

“El presente encargo tiene carácter de EXCLUSIVA y tendrá una duración de tres meses, prorrogable por igual periodo y por una sola vez, de no mediar renuncia expresa por cualquiera de las partes.”

Yo también, antes de conocer esa sentencia, hubiese estimado que la dicha cláusula no es, ni oscura ni abusiva. Y usted también ¿verdad?

Pues vea usted, un fragmento del razonamiento del juzgado

“No especifica la referida  cláusula qué efectos produce la exclusividad pactada, es decir a qué se comprometen las partes con ella, pareciendo darlo por supuesto, lo cual, con arreglo a la vigente normativa y tratándose de consumidores, no cumple los requisitos de claridad con posibilidad de comprensión directa, puesto que se remite a términos que, si bien en el mercado inmobiliario y para profesionales del mismo puede quedar claro, no es un término que por sí solo permita al consumidor conocer el contenido concreto el pacto de exclusividad”

“En concreto, no resulta una interpretación inverosímil para quien no es profesional en la materia, considerar-como mantiene la parte demandada-, que la exclusividad implica la imposibilidad de servirse de otros profesionales de la mediación inmobiliaria, pero sin restringir la posibilidad de realizar gestiones directamente por parte del comprador. En todo caso, como se indicaba, corresponde al profesional redactar con claridad las cláusulas contractuales, y las ambigüedades u oscuridades en las mismas no pueden perjudicar al consumidor.”

“Pero, sobre todo, lo que no indica dicha cláusula es que, en caso de procederse a la venta en el plazo de exclusividad, a personas ajenas a la intermediación de la inmobiliaria, ésta tendrá derecho a la percepción de sus honorarios, que es lo que la demandante hoy solicita.”

(Las negritas son nuestras.)

¿Ve?, el punto está en lo que se dice: que se trata de una exclusiva, pero cuyo significado y alcance no se explicita. Y en lo que no se dice, ni en esa cláusula ni en ninguna otra parte del contrato: las consecuencias para el propietario, de ese acuerdo.

Por eso perdió. Y le recuerdo que era un caso claro de “salto a la agencia”, declarado así por el propietario.

No deje de notar la referencia a “con arreglo a la vigente normativa y tratándose de consumidores” que es el causante de la negativa sentencia.

Y esta otra joya: “no resulta una interpretación inverosímil para quien no es profesional en la materia, considerar-como mantiene la parte demandada-, que la exclusividad implica la imposibilidad de servirse de otros profesionales de la mediación inmobiliaria, pero sin restringir la posibilidad de realizar gestiones directamente por parte del comprador.”  (4)

Nuestros contratos de exclusiva inmobiliaria

Nuestros contratos de exclusiva tienden a fosilizarse y quizás no se revisen con la frecuencia necesaria. A lo mejor seguimos utilizando los mismos contratos que hace años. Y a lo peor, estos han perdido resistencia frente a interpretaciones judiciales actuales o mantienen errores de redacción que se van perpetuando.

Aunque nuestro texto actual (5) no es un texto de redacción de contratos resilientes, dedicamos un capítulo al contrato de exclusiva. Y allí encontrará muchas ideas que le motivarán a preguntarse si ha explotado usted todas las posibilidades comerciales que tenemos.

Y si no pasa nada, no pasa nada. Pero si acudimos a los tribunales con contratos anticuados suelen pasar malas cosas para la agencia.

Si no los tiene, contrate los servicios de un abogado o empresa que disponga de un departamento no solo de redacción de contratos. Todos lo tienen. Además le ofrecerán otros servicios, pero anote si tienen una sección de estudio habitual de sentencias inmobiliarias. Y si le dicen que sí pregúnteles por la última fecha de revisión de sus contratos. Actúe en consecuencia.

Solo le recordaré que muchos de las aplicaciones informáticas de éxito revisan y fechan sus revisiones de sus programas, periódicamente. La intención es clara: tener actualizado los mismos. La idea es genial. Así que, busque quién la haya trasladado a aquellas sentencias para que nuestros contratos estén siempre a la última.

Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!

 

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es

Notas:

  • Véase nuestro artículo en este periódico, titulado: Exclusiva de Venta: cláusula oscura y abusiva

Puede verse en: https://www.inmonews.es/exclusiva-de-venta-clausula-oscura-y-abusiva/

  • Periodo extraño de la exclusiva; periodo que va desde abril de 2016 a abril de 2019, durante el cual el significado europeo de la figura del consumidor inundó muchas sentencias sobre las exclusivas.
  • Y de paso, no utilice términos inmobiliarios sin definir, acrósticos sin mostrar su origen, términos legales sin explicar su sentido, huya de fórmulas legales arcaicas de redacción, no use nombres de leyes y reglamentos abreviados sin explicitar el título con todos los nombres, etc. En resumen, el contrato tiene que ser entendido por personas incluso con poca instrucción.
  • Note pues, que según la sentencia: es verosímil para quien no es profesional en la materia interpretar, que la exclusividad implica la imposibilidad de servirse de otros profesionales de la mediación inmobiliaria, pero sin restringir la posibilidad de realizar gestiones directamente por parte del comprador. (Para resaltar que la no definición estricta de la exclusiva abre la puerta a su interpretación, contraria, solo he tenido que cambiar el orden entre las frases de la cláusula resaltada.)

Y para que esté más claro, que no se está ante un contrato de exclusiva sino de agencia única (cuando la exclusiva no alcanza al propietario sino a otros profesionales.)

  • La Captación de Exclusivas Inmobiliarias, del autor Miguel José Villarroya Martín. La editorial es la sevillana Punto Rojo Libros. Su web es www.puntorojolibros.com, su correo: info@ puntorojolibros.com y sus teléfonos de contacto 911.413.306 y 622.843.306. El “sponsor” de la obra es Foro empresarial S.L. Su web es www.inmopc.com, su correo: info@f+965ormación.es y su teléfono 902.010.951. El lector interesado puede dirigirse a cualquiera de esos puntos para la petición de ejemplares.
  • La imagen utilizada es una resultante de la inserción en Photofunia https://photofunia.com/es/ de la portada de nuestro libro: La Captación de Exclusivas Inmobiliarias, empresa a la que agradecemos su amabilidad y su talento por permitirnos el libre uso de su sistema.

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