¿Qué esta pasando, se ralentizan las ventas de las viviendas; pero su precio se mantiene o sube?

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Tinsa PRECIO-VIVIENDA-
Tinsa PRECIO-VIVIENDA-

En la última crisis inmobiliaria, al acelerarse las operaciones de compraventa simultáneamente fueron subiendo los precios. Es lo que suele pasar; el precio de la vivienda suele ir pegado a las variaciones del mercado. Sin embargo en la actualidad parece que está siendo diferente. Las subidas de los tipos del BCE no consiguen frenar la subida de precios y las operaciones de compraventa cada vez son menores. Los compradores esperan a que bajen los precios (hay una demanda latente) pero los precios no bajan.

El precio de la vivienda en la primera mitad de 2023  han subido un 3,5%, según el INE. Lo único que ha conseguido el BCE en España es que los precios no escalen tanto como en 2022, cuando el encarecimiento fue del 7,4% interanual, su mayor revalorización desde 2007, justo antes de que pinchara la burbuja inmobiliaria hace 15 años. La tendencia alcista de los precios  desde 2014 , parece no tener tope y solo se aprecia una suave desaceleración desde 2022  aparentemente incomprensible.

En algunos países europeos la situación del mercado es muy diferente  y los precios muestran una clara tendencia a la baja. En Suecia por ejemplo el valor de la vivienda cayó un 12% interanual  y las operaciones disminuyeron un 11%. En Alemania el ajuste de los precios de la vivienda  es de un 10% interanual .

Contenido

Desajuste oferta/demanda de vivienda y obra nueva/segunda mano

El vicepresidente y head de Living en España de CBRE, Javier Kindelan opina que la clave del poco efecto de la inflación, y el deterioro macroeconómico sobre los precios es el desequilibrio oferta-demanda que padecemos. Se está produciendo la mitad de obra nueva que las 180.000 viviendas que las familias necesitan. Se crean el doble de nuevos hogares que los que se generan , Un acentuado desajuste de la 2º mano ante la escasez de vivienda nueva.

Si analizamos los datos de obra nueva y segunda mano las transacciones en obra nueva se mantienen mientras, se producen caídas en la segunda mano. Estas últimas arrastran la cifra total de compraventas, que serán un 24% inferiores cuando cierre 2023. Esto hace prever un encarecimiento de la vivienda del 1,1% para el ejercicio en curso. Sin embargo los inmuebles a estrenar se encarecerán un 5,2% y, los ya usados, apenas repuntarán un 0,6%

Hay pues una bipolarización; una parte de la oferta está muy tensionada (obra nueva) y, la otra, más ajustada, permitiendo incluso que haya capacidad de negociación entre compradores y vendedores.

Adquisiciones de vivienda en metálico

Además de estas características peculiares de nuestro parque de viviendas hay una tendencia del mercado que tampoco ayuda a que bajen los precios que es el aumento de las viviendas adquiridas sin hipoteca. En Junio, solo el 56% de las ventas fueron con hipotecas según  los datos del Consejo General del Notariado. Algunos de los factores causantes de esta tendencia son el aumento de viviendas compradas por extranjeros o el aumento del interés por alquiler de los últimos tiempos que hace que se compren viviendas directamente para este fin.

Viviendas bloqueadas sin vender

En España existen cerca de 500000 viviendas  vacías que llevan años sin venderse y que podrían ayudar a cerrar el desajuste oferta –demanda. Pero la realidad es que están muy al margen del mercado. Se hallan en zonas en las que se construyó en plena burbuja inmobiliaria , en las que no se genera una demanda suficiente y la población no va a crecer. Con el tiempo además van quedándose obsoletas y son más difíciles de vender.

Noticias de interés

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