Que un comprador conozca una vivienda a través de una inmobiliaria y formule una oferta no implica automáticamente que deba pagar los honorarios de intermediación. Así lo confirma la Audiencia Provincial de Cáceres en un procedimiento iniciado en Plasencia, en el que una agencia reclamaba 9.038,70 euros, correspondientes al 3% del precio del inmueble más IVA.
La resolución, dictada el 18 de septiembre, confirma el criterio del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Plasencia y rechaza íntegramente la reclamación de la inmobiliaria, además de imponerle las costas. La sentencia es firme.
El procedimiento fue defendido por el despacho Herrero Lex, que considera que el caso plantea una cuestión relevante para el mercado inmobiliario: quién contrató realmente los servicios de la agencia y qué información recibió el comprador antes de asumir el pago de una comisión.
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El propietario había contratado inicialmente a la inmobiliaria
La agencia había recibido de los propietarios el encargo de comercializar la vivienda y encontrar un comprador. Posteriormente, unos interesados visitaron el inmueble y presentaron una oferta.
El 10 de enero de 2024 firmaron con la inmobiliaria un contrato denominado de intermediación y ese mismo día formularon una promesa de compraventa por 249.000 euros.
La agencia entendió que aquel documento obligaba a los compradores a pagar una comisión del 3% más IVA. Cuando estos desistieron de continuar con la operación, la empresa reclamó los honorarios, pero los compradores rechazaron el pago.
No habían encargado a la agencia buscar una vivienda
Uno de los aspectos determinantes para la Audiencia es que los compradores no habían acudido a la inmobiliaria para que les buscara una vivienda, sino que se interesaron por un inmueble concreto que la agencia ya comercializaba por encargo de sus propietarios.
El tribunal diferencia así entre contratar a una agencia para buscar y negociar una vivienda en nombre del comprador y contactar con una inmobiliaria porque interesa un inmueble concreto que ya está en venta.
En este segundo supuesto, la intervención de la agencia no demuestra por sí sola que exista un encargo independiente del comprador que genere el derecho a cobrarle una comisión.
La mediación se había contratado con la propiedad
La Audiencia considera que la relación de mediación que justificaba los honorarios se había establecido con la propietaria del inmueble, que fue quien solicitó inicialmente los servicios de la agencia.
El hecho de que posteriormente los compradores firmaran un documento con la inmobiliaria no bastaba, dadas las circunstancias del caso, para acreditar que hubieran contratado un servicio de intermediación independiente.
Además, el tribunal tiene en cuenta que la vivienda ya estaba siendo comercializada por la agencia cuando aparecieron los compradores y que no consta una actuación previa de la inmobiliaria destinada a localizarles distintos inmuebles conforme a sus necesidades.
La información facilitada al consumidor
La sentencia también analiza la condición de consumidores de los compradores y las obligaciones de información de la inmobiliaria.
El contrato que establecía el pago de la comisión había sido preparado por la agencia, pero el juzgado de primera instancia consideró que no se había acreditado que los compradores hubieran recibido información suficiente sobre las condiciones económicas antes de quedar vinculados.
La Audiencia mantiene este razonamiento y considera que no quedó demostrado un conocimiento previo y adecuado de las consecuencias económicas del contrato, incluida la obligación de pagar los honorarios.
La comisión tampoco llegó a devengarse
La resolución incorpora otro argumento relacionado con el propio contrato. Según sus condiciones, el derecho de la inmobiliaria a cobrar los honorarios nacía cuando los vendedores aceptasen formalmente la promesa de compraventa.
Sin embargo, uno de los documentos aportados al procedimiento mostraba que una de las personas propietarias había rechazado expresamente la propuesta.
La agencia sostuvo que la oferta había sido aceptada verbalmente y que esa aceptación se había comunicado a los compradores. La Audiencia considera que esta explicación no resulta suficiente frente al documento en el que figuraba expresamente el rechazo y otorga mayor valor a esa prueba documental que a la declaración del empleado de la inmobiliaria.
El comprador no tendrá que pagar los 9.038,70 euros
Con estos argumentos, la Audiencia Provincial de Cáceres desestima el recurso de la inmobiliaria y confirma la sentencia de primera instancia.
Los compradores no tendrán que abonar los 9.038,70 euros reclamados, correspondientes al 3% del precio más IVA. Además, la inmobiliaria deberá asumir las costas del recurso.
El caso pone de relieve una cuestión de especial interés para compradores y vendedores: para reclamar una comisión debe existir una relación contractual que justifique el cobro y unas condiciones económicas que hayan sido comunicadas adecuadamente al consumidor.
La sentencia no impide que una inmobiliaria pueda pactar honorarios con un comprador. Lo determinante será quién realizó el encargo, qué servicio se prestó y qué condiciones fueron aceptadas antes de que naciera
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