El Tribunal Supremo ha considerado válida una comisión de apertura de 2.790 euros incluida en un préstamo hipotecario concedido por Banco Sabadell. La resolución, correspondiente a la sentencia núm. 790/2026, de 25 de mayo sobre la Comisión de apertura en la hipoteca, estima el recurso presentado por la entidad y revoca las decisiones judiciales que habían declarado abusiva la cláusula y ordenado devolver el importe a los clientes.
La resolución parte de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y pone el foco en la información proporcionada al consumidor antes de contratar. El Supremo considera que no es necesario que el banco detalle individualmente cada una de las actuaciones que justifican la comisión, siempre que el cliente pueda conocer su finalidad y repercusión económica.
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Una comisión del 1,5% pactada al contratar la hipoteca
El origen del litigio se encuentra en una hipoteca suscrita en enero de 2005 por un importe de 186.000 euros. En las condiciones del préstamo se estableció una comisión de apertura equivalente al 1,5% del capital prestado, lo que supuso un pago de 2.790 euros por parte de los prestatarios.
Con posterioridad, los clientes decidieron acudir a los tribunales para cuestionar distintas cláusulas del contrato. Entre ellas se encontraba la comisión de apertura, al considerar que no habían recibido información suficiente sobre los servicios a los que respondía ese cobro ni sobre su justificación concreta.
Recordemos que en una Sentencia del TJUE en 2024 ya determinó el Derecho al reembolso parcial de la comisión de apertura de una hipoteca sobre la vivienda por falta de información suficiente.
En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia número 25 bis de Valencia dio la razón a los consumidores. Posteriormente, la Audiencia Provincial mantuvo este criterio al considerar que la cláusula no había superado las exigencias de transparencia.
El Supremo cambia el enfoque: lo importante es que el consumidor pueda entender la comisión
El Alto Tribunal establece ahora que la transparencia de una comisión de apertura no depende de que la entidad financiera identifique de forma exhaustiva cada servicio realizado para conceder el préstamo.
La Sala de lo Civil recuerda la doctrina desarrollada por el TJUE y señala que el análisis debe centrarse en determinar si el consumidor contó, antes de firmar, con información suficiente para comprender qué suponía la comisión, cuál era su finalidad y qué impacto tendría sobre el coste de la operación.
Por tanto, el hecho de que el banco no presente un listado detallado de las actuaciones realizadas o una relación de horas de trabajo no implica automáticamente que la cláusula sea abusiva.
Una cláusula claramente identificada en la escritura
En este caso concreto, el Supremo entiende que la comisión sí superó el control de transparencia. Entre los elementos valorados por los magistrados se encuentra la forma en la que aparecía redactada en la documentación contractual.
La comisión figuraba de manera destacada, en mayúsculas y negrita, y aparecía diferenciada del resto de condiciones económicas del préstamo. Esta presentación permitía, según el tribunal, identificar con claridad la existencia del cargo.
Además, el Supremo descarta que existiera una duplicidad de comisiones por un mismo concepto. De la escritura analizada se desprendía que las tareas relacionadas con el estudio y la concesión del préstamo estaban retribuidas mediante una única comisión, mientras que los restantes cargos correspondían a servicios diferentes y estaban claramente diferenciados.
El porcentaje utilizado también permite conocer el coste
Otro de los aspectos examinados por el tribunal es la forma en la que se calculó la comisión. El hecho de que se estableciera como un porcentaje sobre el capital prestado no impide que el consumidor pueda conocer su coste.
En este supuesto, la comisión se abonaba mediante un único pago inicial y, además, estaba incorporada al cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE). De esta manera, los prestatarios podían determinar cuál era el importe que debían pagar mediante una operación matemática sencilla.
Para el Supremo, estos elementos contribuyen a que el consumidor pueda comprender la incidencia económica de la comisión en el conjunto de la operación hipotecaria.
La intervención del notario y la documentación previa también fueron relevantes
La sentencia concede igualmente importancia a las circunstancias que rodearon la formalización del préstamo.
El notario dejó constancia de que las condiciones financieras recogidas en la oferta vinculante coincidían con las incorporadas posteriormente a la escritura pública. La documentación entregada antes de la firma adquiere así un papel relevante para determinar si el cliente tuvo la posibilidad real de conocer las condiciones económicas del préstamo.
La resolución también recoge que los prestatarios renunciaron al plazo de tres días hábiles previsto antes del otorgamiento de la escritura para examinar el proyecto de la misma.
Con todo ello, el Supremo concluye que para validar una comisión de apertura no resulta imprescindible acreditar mediante facturas o documentos detallados todas las tareas realizadas por la entidad financiera durante la tramitación y concesión del préstamo.
El porcentaje estaba dentro de los valores habituales del mercado
La Sala también analiza si la comisión podía considerarse abusiva atendiendo a su importe. En este punto, tiene en cuenta las condiciones existentes en el mercado hipotecario en el momento en que se contrató el préstamo.
Según la sentencia, las comisiones de apertura se movían entonces aproximadamente entre el 0,25% y el 1,50% del capital concedido. Por ello, aunque los 2.790 euros abonados puedan representar una cantidad significativa en términos absolutos, el porcentaje aplicado se encontraba dentro de los márgenes habituales del mercado de aquella época.
Este elemento constituye otro argumento para descartar que la cláusula generase un desequilibrio suficientemente relevante como para ser considerada abusiva.
Un criterio que puede influir en futuras reclamaciones
La sentencia del Supremo refuerza una interpretación en la que cada comisión de apertura debe examinarse atendiendo a las circunstancias concretas de la contratación.
La claridad de la cláusula, la información precontractual, su reflejo en la TAE, la ausencia de cargos duplicados y su adecuación al contexto del mercado son algunos de los factores que pueden determinar su validez.
En consecuencia, las futuras reclamaciones tendrán que apoyarse cada vez más en el análisis individualizado de la documentación de cada préstamo. La mera alegación de que el banco no ha detallado todas las actuaciones realizadas para conceder la hipoteca pierde fuerza como argumento suficiente para conseguir la devolución de la comisión.
El fallo, por tanto, no supone que todas las comisiones de apertura sean automáticamente válidas, sino que la legalidad de este tipo de cláusulas dependerá de si, en cada operación concreta, se cumplen las exigencias de transparencia y no se produce un desequilibrio abusivo para el consumidor.
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