Las reclamaciones en los Tribunales derivadas de la contratación de hipotecas, préstamos y otros productos bancarios vienen siendo una constante desde hace varios años.
Uno de los temas más debatidos y que más oscilaciones jurisprudenciales ha tenido, ha sido el de las “Comisiones de Apertura” de los préstamos hipotecarios, que han pasado de ser legales a radicalmente nulas, pasando por el último criterio del Tribunal Supremo referente a qué porcentaje se ha de considerar “normal” y no abusivo.
Ahora, de nuevo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) avanza un poco más en esta materia, estableciendo en su Sentencia de fecha 17 de octubre de 2024, dictada en el asunto C-76/22, que, el consumidor puede recuperar una parte de la comisión vinculada a la concesión de una hipoteca si no ha sido informado de que la comisión no depende de la duración del contrato y cuando el consumidor la haya abonado mediante un pago único al suscribirlo.
Esta posibilidad de devolución se da en aquellos casos en los que el consumidor procede a la amortización anticipada de la hipoteca, esto es, a su cancelación total antes de que transcurra el tiempo inicialmente pactado.
En estos casos la Sentencia del TJUE ha establecido que el banco debe informar al cliente que la comisión de apertura de la hipoteca depende de la duración del préstamo hipotecario, y sólo corresponde pagar la comisión íntegramente si la hipoteca dura toda el tiempo pactado. Sin embargo, si se cancela anticipadamente, el banco ha de devolver la parte proporcional de la comisión de apertura no consumida.
Esto supone que, todo ciudadano que haya procedido a esa cancelación anticipada de una hipoteca, tiene derecho a recuperar la parte proporcional de la comisión “no consumida”. Lo mismo ocurre con los seguros vinculados a los préstamos al consumo, entre otros, en que, caso de pago anticipado, procede la devolución de la prima no consumida.
Esta Sentencia supone un avance y pueda dar lugar a cientos de reclamaciones, porque siempre se cumplen los dos requisitos:
- el del pago único, porque el banco al tiempo de conceder la hipoteca, procede al cobro íntegro de la comisión apertura,
- y porque no existe ninguna hipoteca que indique en su clausulado que la comisión de apertura depende de la duración del contrato.
Esta Sentencia se ha dictado después de que el Tribunal de distrito de Varsovia-Wola (Polonia) elevara una cuestión prejudicial al TJUE sobre la interpretación de la Directiva sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, a fin de que aclarara si “en caso de reembolso anticipado de un crédito hipotecario, debería reembolsarse parcialmente la comisión vinculada a la concesión de dicho crédito y en caso afirmativo, con arreglo a qué método se calcula la rebaja de gastos integrantes del coste total del crédito, cuando se produce el reembolso anticipado”.
El TJUE recuerda en su sentencia que el prestamista de un crédito inmobiliario (el Banco) debe facilitar al consumidor información precontractual clara y precisa sobre “el desglose de los gastos, en función de su carácter recurrente o no”, y establece que “a falta de información que permita determinar si los gastos en cuestión dependen o no de la duración del contrato, debe considerarse que sí lo hacen y que pueden ser objeto de una reducción en caso de reembolso anticipado”.
“En tal situación, el órgano jurisdiccional nacional debe declarar que dicha comisión también está cubierta por el derecho del consumidor a la reducción del coste total del crédito”.
El TJUE destaca especialmente en esta Sentencia que “el consumidor no puede verse penalizado por la falta de información que el prestamista está obligado a proporcionarle” y que “el hecho de que el consumidor haya pagado un gasto de una sola vez en el momento de la celebración del contrato no significa necesariamente que dicho gasto sea independiente de la duración del contrato y que, por tanto, no pueda ser restituido parcialmente”.
Lo que no determina expresamente el Derecho de la Unión Europea es el método de cálculo específico para determinar el importe de la reducción del coste total del crédito, por lo que ahora corresponde al juez nacional pronunciarse sobre este extremo y determinar un método que garantice esta protección de los consumidores.
Ana Moreno Ramírez
Abogada y API
www.raylahomes.com
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