El mercado hipotecario español atraviesa una nueva etapa de incertidumbre, de hecho en julio se registro un 3,2% de hipotecas a la baja de caracter anual. La subida del euríbor, las tensiones geopolíticas y las expectativas de inflación están llevando a los bancos a impulsar las hipotecas mixtas, una modalidad que había perdido protagonismo tras el auge registrado durante la pandemia y la crisis inflacionista posterior a la guerra de Ucrania.
Aunque la contratación no crece al mismo ritmo que las ofertas comerciales, las hipotecas mixtas representan ya alrededor del 50% de la comercialización bancaria. Estos préstamos combinan un primer periodo a interés fijo con una segunda fase vinculada a un índice variable, generalmente el euríbor.
La fórmula permite mantener una cuota estable durante los primeros años, pero expone al cliente a posibles encarecimientos cuando termina el tramo fijo. Para las entidades, supone ofrecer estabilidad inicial sin asumir el compromiso de mantener el mismo interés durante toda la vida del préstamo.
Más interés comercial, pero persiste el temor a las subidas
Los intermediarios hipotecarios detectan un incremento notable de las operaciones mixtas. En algunos canales, su peso ha pasado del 27% de las nuevas hipotecas a un 50,4%, impulsado por la mejora de las ofertas bancarias.
Sin embargo, muchos compradores siguen priorizando las hipotecas fijas, que permiten mantener las cuotas sin cambios. El temor a una subida futura del euríbor continúa siendo el principal obstáculo para la expansión de las modalidades mixtas, incluso cuando ofrecen condiciones iniciales atractivas.
La banca también ha elevado los intereses de algunos de estos préstamos, especialmente los que mantienen durante más años el tipo fijo. Aun así, las previsiones apuntan a que el impulso comercial podría prolongarse, al menos, hasta la primavera de 2027.
2027, año clave para los vencimientos hipotecarios
El mercado afronta otro factor de incertidumbre: el vencimiento de los primeros periodos fijos de las hipotecas mixtas contratadas durante 2023. Aquel año, marcado por el encarecimiento del dinero, numerosos compradores optaron por esta fórmula para aplazar su exposición a los tipos variables.
Los primeros préstamos comenzarán a revisar sus condiciones en 2026, pero la mayor concentración llegará en 2027. Cuando termine el periodo fijo, las cuotas pasarán a depender de la evolución del euríbor y del diferencial pactado.
En determinados casos, el cambio podría suponer un incremento superior a 1.200 euros anuales, aunque el impacto dependerá del capital pendiente, el plazo restante y los tipos vigentes en el momento de la revisión.
Refinanciar la hipoteca podría resultar más caro
Ante una posible subida de las cuotas, algunos propietarios tratarán de cambiar las condiciones mediante una subrogación a otra entidad o una refinanciación con su banco. Sin embargo, estas opciones dependerán de su solvencia, sus ingresos, el capital pendiente y las ofertas disponibles.
La concentración de vencimientos podría dificultar la búsqueda de alternativas más económicas, especialmente si las entidades endurecen sus condiciones o muestran menor interés por captar estas operaciones.
Por ello, los hipotecados deberían revisar anticipadamente sus contratos y calcular cómo cambiaría su cuota con distintos niveles del euríbor, comparando las alternativas antes de que finalice el periodo fijo.
El auge de las hipotecas mixtas ofrece nuevas posibilidades de financiación, pero traslada parte del riesgo al futuro. La evolución de los tipos y la oleada de vencimientos prevista para 2027 determinarán el impacto de esta modalidad sobre la economía de los hogares.
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