Riesgos de comprar vivienda heredada

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Se sabe que hoy las viviendas en venta procedentes de una herencia suelen presentar precios más competitivos que la media del mercado, debido a la urgencia de los herederos por vender. Sin embargo,  este tipo de inmuebles puede estar sujetos a ciertas limitaciones en el caso de que aparezca un heredero con mejor derecho que el vendedor.

Una vivienda que proviene de una herencia  adjudicado a varios herederos, es una vivienda “ proindiviso”, en el que cada uno tiene un porcentaje o fracción.

Esta situación suele llevar a conflictos, ya que es necesario llegar a una serie de acuerdos sobre el destino de la vivienda. La solución más sencilla suele ser:

  • Que uno de los herederos compre a los otros su parte.
  • Que todos vendan a un tercero y se repartan el dinero en base al porcentaje de la vivienda que tenga cada uno.

Sin embargo en ocasiones hay herederos que no quieren vender o simplemente que no están de acuerdo en el precio por el que los otros aceptarían vender su parte.

Por otro lado, puede ser ventajoso comprar una vivienda de estas características ya que el que quiere o necesita vender  se encuentra en situación de necesidad y aceptará un precio inferior al del mercado.

No obstante, si estamos pensando en comprar una vivienda en proindiviso  hay una serie de precauciones que conviene adoptar. Cuatro posibles situaciones:

  • Que los herederos aún no son propietarios
    Para que podamos inscribir nuestra compra en el Registro de la Propiedad necesitamos que los vendedores sean los propietarios registrales.
  • Aunque el precio que nos ofrezcan  sea un “chollo”, el riesgo es alto. A modo de ejemplo, puede que los que firman no sean finalmente los adjudicatarios del piso en la herencia o al menos no todos, y el acuerdo solo vincula a los que firmaron.
  • Puede también ocurrir que haya desacuerdo en la adjudicación de la herencia y acabe el tema en los Juzgados lo que puede supone años de demora.
  • Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y unos están de acuerdo en vender por una determinada cantidad y otros no. En este caso, podemos comprar solo a quien quiere vender y convertirnos así en copropietarios. Y así “forzar” a los otros propietarios a que nos vendan su parte, negociando con la amenaza de iniciar acción judicial, la división de cosa común o actio communi dividendo, regulada en los arts. 400 y ss. del Código Civil. Mediante esta acción, cualquier copropietario puede acudir al Juzgado para que disuelva la comunidad en la que se encuentran, mediante su venta en pública subasta, aunque esto conlleva tiempo y gastos y además el inmueble se suele adjudicar por un precio muy inferior al de mercado.

Por lo general el inversor que ha adquirido la parte en copropiedad, suele ser quien se lo adjudica, por tener mayor capacidad económica.

Conclusión
Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y todos están de acuerdo en vender y en el precio, en ese caso el riesgo es el mismo que cualquier otra operación de compraventa.

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