La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 620/2026 ha declarado la nulidad parcial del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regulaba el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se creaba la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración ofertados a través de plataformas digitales.
Contenido
Contenido de la Sentencia
El Alto Tribunal concluye que la Administración General del Estado carece de título competencial suficiente para implantar un sistema estatal de registro único de carácter exhaustivo, en la medida en que dicha regulación se superpone a los registros autonómicos ya existentes respecto de la inscripción de inmuebles destinados al arrendamiento turístico, invadiendo ámbitos materiales cuya competencia corresponde a las comunidades autónomas.
El procedimiento judicial tiene su origen en el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Generalitat Valenciana contra diversos preceptos del citado Real Decreto, al considerar que la norma excedía las competencias estatales constitucionalmente reconocidas y vulneraba el sistema de distribución territorial del poder diseñado por la Constitución Española.
La sentencia estima parcialmente el recurso y acuerda la nulidad exclusiva de aquellos preceptos relativos a la creación y funcionamiento del denominado “Registro Único de Arrendamientos”.
Sin embargo, desestima la impugnación respecto de las disposiciones referidas a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de suministro e intercambio de información por parte de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos, al apreciar en estos extremos una cobertura competencial suficiente en favor del Estado.
El Tribunal Supremo parte de una constatación previa: la existencia de una creciente preocupación institucional, tanto en el ámbito de la Unión Europea como en el plano interno, en relación con la proliferación de los arrendamientos de corta duración comercializados mediante plataformas digitales. La resolución judicial reconoce expresamente que esta modalidad de explotación inmobiliaria ha sido utilizada en numerosos supuestos para eludir tanto la normativa estatal reguladora de los arrendamientos de vivienda habitual como las disposiciones autonómicas sectoriales en materia de viviendas de uso turístico.
Asimismo, el Tribunal pone de relieve que el crecimiento sostenido de este tipo de arrendamientos ha tenido una incidencia directa en la reducción del parque de viviendas destinadas al alquiler residencial de larga duración, contribuyendo al incremento del precio de los alquileres y del mercado inmobiliario en determinadas ciudades y zonas tensionadas. Todo ello habría generado dificultades de acceso a la vivienda, fenómenos de desplazamiento progresivo de residentes habituales y alteraciones significativas en la composición social y la cohesión vecinal de determinados entornos urbanos.
Regulación normativa de la Unión Europea
En este contexto normativo y socioeconómico, la Unión Europea aprobó el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, relativo a la recogida e intercambio de datos sobre servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, estableciendo un marco armonizado respecto de los sistemas de registro y de las obligaciones de información aplicables a las plataformas digitales de intermediación.
El Real Decreto impugnado afirmaba dictarse en ejecución y desarrollo de dicho Reglamento europeo. No obstante, la Sala concluye que la normativa comunitaria únicamente obliga a los Estados miembros a adaptar los sistemas de información y registro ya existentes a las exigencias de inter-operabilidad y transmisión de datos previstas por el Reglamento, sin imponer en ningún caso la creación de un registro único de ámbito estatal ni alterar el régimen interno de distribución competencial existente en cada Estado miembro.
Falta de competencia del Estado central
El núcleo de la controversia jurídica se centra, por tanto, en determinar si el Estado dispone de habilitación constitucional suficiente para establecer un procedimiento nacional de registro obligatorio como requisito indispensable para la comercialización de alojamientos turísticos a través de plataformas digitales.
A tal efecto, el Tribunal Supremo analiza diversos títulos competenciales invocados por la Administración General del Estado, entre ellos los relativos a la legislación civil y ordenación de los registros e instrumentos públicos (art. 149.1.8.ª CE), las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y deberes constitucionales (art. 149.1.1.ª CE), las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13.ª CE) y la competencia estatal en materia de estadísticas para fines estatales (art. 149.1.31.ª CE).
La sentencia descarta, en primer término, que la regulación cuestionada pueda ampararse en el artículo 149.1.8ª CE. Razona el Tribunal que no nos encontramos ante una regulación sustantiva del contrato de arrendamiento ni ante un registro jurídico destinado a dotar de eficacia frente a terceros a actos relativos al dominio o a derechos reales. El mecanismo previsto por el Real Decreto se configura, en realidad, como un procedimiento administrativo de identificación de inmuebles destinados al alquiler de corta duración, cuyo resultado consiste en la obtención de un Número de Registro de Alquiler (NRA), requisito habilitante para poder ofertar el inmueble en plataformas digitales. Por ello, considera la Sala que el título competencial relativo a la ordenación de los registros públicos no resulta idóneo para justificar un sistema registral de esta naturaleza.
Del mismo modo, el Tribunal rechaza que la regulación estatal encuentre cobertura suficiente en el artículo 149.1.13.ª CE, relativo a las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica. A juicio de la Sala, el Real Decreto no se limita a establecer criterios básicos o instrumentos de coordinación, sino que configura una regulación exhaustiva y centralizada de un registro nacional que desplaza o duplica los mecanismos autonómicos ya existentes en materia de viviendas turísticas, excediendo así el alcance constitucionalmente admisible de la competencia estatal básica.
Ventanilla Única de Arrendamientos
Por el contrario, la sentencia sí reconoce la competencia estatal para regular la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, los mecanismos de coordinación e interoperabilidad entre sistemas de información, así como las obligaciones de remisión y tratamiento de datos por parte de las plataformas digitales y de las administraciones públicas, al entender que tales medidas encuentran adecuada cobertura en las competencias estatales sobre coordinación de la planificación general de la actividad económica y estadística para fines estatales.
Revés para el Ministerio de Vivienda
La resolución supone, en términos prácticos y políticos, un relevante revés para el Ministerio de Vivienda, principal impulsor del modelo de registro único estatal como instrumento de control y supervisión de la oferta de viviendas de uso turístico (VUT). El sistema obligaba a los propietarios a tramitar ante los Registros de la Propiedad la obtención del NRA, código indispensable para publicitar viviendas turísticas en plataformas como Airbnb o Booking.com desde el 1 de julio de 2025.
Según los datos oficiales conocidos hasta enero de 2026, los Registros de la Propiedad habían recibido más de 400.000 solicitudes de asignación del NRA, de las cuales 84.250 fueron denegadas o revocadas, representando un 21,00 % del total. Diversos colectivos de propietarios venían denunciando, además, situaciones de falta de uniformidad interpretativa, disparidad de criterios y posibles supuestos de arbitrariedad administrativa en la tramitación de dichas solicitudes.
Igualmente, distintas comunidades autónomas habían cuestionado desde el inicio la necesidad y legalidad del registro estatal por entender que generaba una evidente duplicidad respecto de los sistemas autonómicos ya implantados. Esta posición encontraba asimismo respaldo en la propia normativa europea, que propugna que los titulares de viviendas turísticas no queden sometidos a procedimientos registrales múltiples o redundantes.
En esta misma línea, la Comisión Europea remitió meses antes una comunicación formal al Reino de España a través del sistema TRIS —mecanismo europeo de supervisión preventiva de barreras regulatorias al mercado interior— instando a las autoridades españolas a corregir las posibles disfunciones derivadas de la coexistencia de múltiples mecanismos registrales antes de la plena aplicación del Reglamento europeo.
Ana Moreno Ramírez
Abogada y API
www.raylahomes.com
Registro de alquileres de la vivienda de corta duración obligatorio a partir de julio
Los registros de alquiler de corta duración provocan inseguridad
