En España el problema del acceso a la vivienda parece no tocar fondo. El alquiler de vivienda supone ya un esfuerzo económico del 38% de los ingresos familiares y la compra de una vivienda requiere a su vez un 24% de la economía familiar para pagar la hipoteca.
La situación es especialmente grave en el caso del alquiler de vivienda, donde la escasez de oferta marca una subida en los precios del alquiler sin parangón. Los datos nos muestran a muchas capitales que superan el 30% de esfuerzo económico y el porcentaje sube en ciudades como Palma 43%, Barcelona 44%, o Málaga 55%.
La escasez de alquileres fuerza a las familias a la compra de viviendas, lo cual incrementa la demanda y tensiona y desequilibra el mercado. Además, el estado no acaba de favorecer la construcción de nueva vivienda, única posibilidad de que el mercado se desbloquease.
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Escasez de oferta de alquiler: precios desorbitados
Los precios del alquiler de vivienda continúan su tendencia al alza de años atrás. En abril, los precios alcanzaron una subida media del 6,2% interanual a nivel nacional y aún más altos en Palma (9,7%), Valencia (10,4%) o Málaga (11,1%). En junio el aumento fue el mayor desde 2007, alcanzando la subida récord de un 13,7% interanual. Además, la tendencia, según los expertos, seguirá siendo al alza en los próximos meses.
Para firmar un contrato de alquiler en España hay que pagar una media de 14,38 euros al mes por m2, y esta cifra sube en zonas como Madrid con 21,41 euros/ m2 o Cataluña 20,14 euros/ m2. Tras ellas, en el ranking de precios vemos a Baleares con 18,25 euros/m2 al mes, País Vasco con 16,77 euros/m2 al mes, Canarias con 14,69 euros/m2 al mes, Cantabria con 13,95 euros/m2 al mes y Comunidad Valenciana con 13,73 euros/m2 al mes.
El esfuerzo para la compra de vivienda no es tan acentuado
Las personas ante lo imposible de asumir los precios de alquiler tienden en los últimos tiempos a optar por la compra de la vivienda, a la que perciben como una mejor inversión de futuro.
No obstante, los precios de la vivienda en venta también suben, pero el esfuerzo económico necesario de las familias ha ido bajando en 28 capitales y se sitúa en el 23% interanual. Ha bajado 4 puntos en Las Palmas de Gran Canaria, Girona, Tarragona, Pamplona, Huesca y Cádiz y descendió 2 puntos en Segovia, Sevilla, Granada y Lugo, Salamanca, Murcia, Madrid y Oviedo. Creció el esfuerzo económico en ciudades como Palma (43%), Málaga (37%), San Sebastián (37%), Madrid (36%) y Barcelona (31%).
Producción insuficiente de vivienda nueva
Detrás de la escasez de oferta en España se encuentra un parque de vivienda pública insuficiente y una iniciativa inversora privada reticente ante la inseguridad jurídica. En España, se producen actualmente menos de 100.00 viviendas nuevas, dato muy alejado de las 200.000 mínimas necesarias.
En 2025 la disponibilidad de pisos de alquiler en renta descenderá respecto a 2024 en 14.519 inmuebles. Los jóvenes lo tienen realmente difícil para su emancipación. La edad de permanencia en el hogar familiar en España supera ya los 30 años, mientras que en algunos países vecinos la edad de acceso a la primera vivienda se sitúa en 21 años. De hecho, España está el cuarto país por la cola en edad de independencia de los jóvenes.
Factores que incrementan la demanda de vivienda
La oferta y la demanda de viviendas sufren un claro desequilibrio que incrementa los precios. Muchas de las causas del aumento de la demanda, en gran medida, son de carácter estructural y podemos resumirlas:
- El aumento de hogares unipersonales. Se ha pasado de un 27% de hogares unipersonales en 2024 a un 28,1% en 2024.
- La política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). La progresiva bajada en los tipos de interés ha abaratado las hipotecas incrementando las personas interesadas en comprar vivienda.
- El aumento de población migratoria que se incorpora al mercado laboral y necesita una vivienda.
- El aumento de compradores extranjeros en las costas.
- La mayor cantidad de divorcios. En 2024 se firmaron un 3,6% más de divorcios que en 2023.
Factores que disminuyen la oferta de viviendas
- La falta de suelo disponible para construir nueva vivienda hace que la demanda de vivienda existente se sobredimensione con respecto a la oferta. Son necesarios cambios legislativos y agilidad en los trámites para poder hacer una buena gestión del suelo y evitar que la construcción sea un negocio de alto riesgo.
- El coste elevado de la construcción, motivado por la escasez de profesionales cualificados, el aumento de la demanda de personal y el encarecimiento de materiales como el hormigón o el acero corrugado. Estos costes han crecido un 40% desde 2020 y un 4,2% solo en 2024.
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