Otro futuro que no fue: El decreto regulador de la actividad inmobiliaria en España

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10/09/2024

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El borrador de decreto regulador de la actividad inmobiliaria en España, de mediados de 2008

En marzo de 2007 ─ por tanto, en los últimos momentos del “boom” ─, y cuando ya estábamos casi al borde del “crack” inmobiliario, la entonces patronal inmobiliaria AEGI (Asociación profesional de Gestión Inmobiliaria), recibió, extraoficialmente, un borrador de lo que iba ser “el próximo decreto regulador de la actividad inmobiliaria en España”.

Ese decreto iba a regular esa actividad y, por tanto, anularía los aún vigentes: Real Decreto 4/2000, de 23 de julio, y la posterior Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector Inmobiliario.

Como se recordará, la liberalización del Sector de la Intermediación Inmobiliaria llevada a cabo mediante ese Real Decreto y posterior Ley, fue a su publicación y para según quién, o una tragedia ─ para los agentes de la Propiedad Inmobiliaria, lo fue ─ o una alegría ─ para el resto de asociaciones, empresas, franquicias o corredores inmobiliarios, que por una razón u otra no estaban colegiados, así lo fue ─. Y, a partir de ese momento, los APIS ya no pudimos reclamar ningún tipo de exclusividad, en las labores de intermediación.

Los derivados de esas normativas oficiales

Como efecto siniestro de la publicación del primer decreto ─ y muestra del atolondramiento de los políticos de entonces ─ los 1900 universitarios que acababan de aprobar ─tan solo dos meses antes─ las muy duras oposiciones a API que el Ministerio había convocado el año anterior, se quedaron con las oposiciones aprobadas y sin poder solicitar el título oficial ya que el Ministerio de Fomento dejó de concederlas.

Pero más allá de su éxito o tragedia inicial, pasaron los años y pudo constatarse que la liberalización del sector de la intermediación inmobiliaria que se produjo a partir de esas fechas, provocó una serie de males en muchas direcciones y, sin embargo, no se obtuvieron con su publicación, los beneficios que en la exposición de motivos de aquellos decretos se pretendía. (Salvo el de dejar claro que los APIs no tenían exclusividad sobre la intermediación inmobiliaria, que era el corazón de esa desregulación; pues el resto de objetivos no eran más que florituras para vestir la verdadera intención del artículo 3. Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria.)

Hubo un escrito artículo, muy temprano, de Prudencio Gómez Moraleda, en aquel momento presidente del Consejo General de los APIs, que escribió un sensato artículo en el que se decía que “un mercado desregularizado no es un mercado libre sino un mercado salvaje”, que anunciaba ya ─ casi con carácter profético ─ los numerosos problemas que luego se darían, dado que con esas normas no solo se imponía la no necesidad de colegiación para ejercer de intermediario, sino que la torpeza de su redacción dejaba la anterior regulación existente para los APIs… sólo para estos, estando el resto de intermediarios exentos de cualquier obligación similar a la de los APIs.

Más derivados

Pues bien, en los momentos anteriores a la crisis (en 2006) la Unión de Créditos Inmobiliarios (U. C. I.) publicó un excelente informe ─ el quinto de una serie de estudios que venía realizando desde 1.989 ─ que nos permitió alcanzar un conocimiento excelente y preciso de esa actividad y sector. La Fortuna hizo que, además, sus resultados se refiriesen al momento que podríamos caracterizar como muy próximo al máximo del “boom” inmobiliario en España, de tal forma que sin mucho error podríamos decir que en el “boom” inmobiliario, las agencias en España se caracterizaban en la forma que se describe en ese informe.

El texto publicado fue el resultado de 4.140 encuestas realizadas en todo el país por personal interno de UCI y sólo tenía como sujeto a aquellas agencias inmobiliarias con local abierto al público. El informe está lleno de información relevante y nos ayuda a entender a las agencias del “boom.”

Y uno de esos aspectos fue el que trataba de la antigüedad de las mismas. Pues bien, en esas fechas de 2006, sólo el 23% de agencias existentes se habían creado antes de la publicación del decreto desregulador. A partir de este, el crecimiento fue del 19% (entre el 2001-2002), del 24% (entre el 2003 y 2004) y del 33% en el 2005. La desregularización, el boom y la creación de nuevas agencias fue un hecho indudablemente correlacionado.

Pero si el decreto abrió el acceso a todo el que quería entrar en el mercado de la intermediación sin ninguna barrera de entrada, las situaciones conflictivas se incrementaron produciéndose, tanto muchas situaciones de desamparo de los consumidores como una situación competitiva para las empresas de intermediación, atroz.

Después

Y a lo largo de esos años ─ y hasta el estallido de la crisis, en la primera semana de agosto de 2007 ─ las peticiones de regulación de la profesión inmobiliaria fueron tan numerosas como infructuosas.

Y el “borrador” filtrado a la patronal, al que hemos hecho referencia, fue una muestra de ello. De sus contenidos creo que es mejor que los olvidemos y que posiblemente haya sido bueno para todos, que nunca viese la luz.

Y eso que yo sí creo que una regulación del sector es necesaria, entonces y ahora, pero ese “borrador”, era malo, malo, y hubiese empeorado el sector de la intermediación inmobiliaria. (A manera de ejemplo, el artículo 2.2 que trataba del ámbito material de la intermediación inmobiliaria indicaba perversamente que el ejercicio de la profesión de corredor inmobiliario, se concretaría en el ejercicio de las siguientes operaciones:

a) Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas.
b) Arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspasos de estos últimos.
c) Evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los apartados anteriores.

Como el lector avispado no habrá dejado de notar, el “borrador” se olvidaba de la cuarta competencia que tradicionalmente se reconocías a los APIs:

d) Intervenir en los Préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas.

Esta tarea se derivaría a los intermediarios financieros que en aquellos momentos también hervían por su regulación. Regulación que posteriormente conseguirían

La respuesta de la patronal

No dispongo del documento de respuesta, pero lo que recuerdo de su lectura era tan penosa como el borrador original filtrado.

Pero a pesar de ello, el “borrador” del decreto, junto con los comentarios de la patronal fue devuelto con discreción al filtrador… y no hubo nada. Nada. Pues nunca más supimos de lo que pasó con él.

Más tarde, al leer determinados aspectos de la regularización de la profesión inmobiliaria hecha en Cataluña, a través de su registro de agentes inmobiliarios, pude reconocer en algunos pocos de sus párrafos de los de aquel borrador… y también sus ausencias y carencias. (Hablar hoy de si esos aspectos fueron los mejores o los peores del borrador, ya no tiene interés…)

¡Ah! La filtración vino de Hospitalet de Llobregat (Barcelona)… y allí volvió con los comentarios pertinentes. Y desconozco de si aquel borrador se filtró, para su consulta y estudio, a otras organizaciones inmobiliarias de la época. Pero conociendo al cualificado mensajero, me da que no.

Pero años después, rebuscando en la Red, encontré que la filtración podría haber ido también a algunos otros lugares, pues el periódico ABC, en un recuadro breve de una página interior, daba cuenta de la existencia del borrador de regulación. (También he recordado alguna vez, que publiqué ese borrador, en mi revista Más y Mejores Ventas Inmobiliarias.)

La antigua patronal AEGI colapsó y la nueva, no parece tenerlo presente en sus oraciones.

Nada más se ha sabido después de la necesaria regulación del Sector de la Intermediación porque el poder político, tan desastroso a izquierdas como a derechas en estas cosas, no quiere.

¿Y por qué no quiere ordenar un sector de tan enorme trascendencia económico-social?

Pues como no soy un experto en Psiquiatría, no sé qué responder.

En la actualidad

Probablemente haya que abandonar toda esperanza en que el Sector de la Intermediación se ordene en España, próximamente.

Y, sin embargo, su necesidad es tan evidente, en orden a la mejora de la protección de los consumidores; la transparencia del procedimiento de la intermediación; la regulación y racionalización de los de los procesos productivos; la creación de un contrato típico para la intermediación; el reconocimiento de las capacidades de las distintas figuras que trabajan en una agencia; etc.; … que no se entiende la pereza intelectual de nuestros poderes públicos.

Y tampoco, la pereza práctica de nuestras organizaciones representativas que deberían seguir insistiendo en la solución a este problema.

Despedida y notas

No es un consuelo, pero, si hemos llegado hasta aquí es que somos capaces de seguir aguantando tanta desidia, mucho más tiempo.

¡Siga con salud!

Notas:

Una primera edición de esta postal fue publicada, con este mismo título, el 21 octubre de 2013 en la web antigua de Ventas Grandes.
La imagen destacada de esta postal es del enorme Ilustrador alemán GERALT, se halla en el banco de imágenes PIXABAY, como imagen de uso gratuito bajo su Licencia de contenido. Véase en: https://pixabay.com/es/photos/mano-escribir-regulaciones-4249392/

A ambos agradecemos el permiso de uso de la misma, y les manifestamos nuestro respeto por su generosidad y talento.

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