A pesar de los supuestos datos económicos positivos en España, el crecimiento del PIB o la caída del paro, subyace, aparentemente oculto, un grave problema con la vivienda: el precio de la vivienda crece a mayor velocidad que los salarios de los españoles.
El BCE analiza la sobrevalorización de la vivienda en España, (teniendo encuenta el PIB per cápita y el índice de precios de la vivienda, la evolución de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, y otros dos indicadores sintéticos que elabora la autoridad monetaria teniendo en cuenta el tipo de interés real de la economía y otros datos de ingresos), y concluye que en el caso de nuestro país los precios de la vivienda superan en un 14,3% lo aconsejable. La media europea en sobrevaloración es del 10%. Además, el progreso de este crecimiento en los precios, en el último trimestre, fue tan acelerado que se han alcanzado récords históricos.(sin comparar con la época del covid).
Entre finales de 2013 y el primer trimestre de 2025, los precios de la vivienda han crecido un 45% sin contar la inflación. Los salarios, sin embargo, siguen igual. A día de hoy se necesitarían 8 años de renta bruta para asumir el pago de una vivienda.
En este entorno de creciente demanda y poca oferta, el precio de la vivienda seguirá aumentando. La inversión, no obstante, sigue estando activa y hay garantías suficientes frente a la inflación.
Así, los precios de la vivienda usada crecieron un 14% interanual en el 2º cuarto del año y siguieron creciendo hasta el 15,3 interanual en el 3º cuarto de 2025 para dejar el m2 en 2.517 €. El incremento trimestral, a su vez, fue del 3,2%.
Diversas fuentes de datos sobre la escalada del precio de la vivienda
La Sociedad de Tasación detecta una subida interanual de los precios de la vivienda nueva y usada en septiembre de 6.9% llegando a los 2.047 €/ m².
El índice de precios del INE, basado en precios de transacción, muestra un crecimiento del 12,7% interanual en el segundo cuarto de 2025 (12,2% en el primer trimestre).
El Ministerio de Vivienda informa que el avance en los precios de la vivienda libre fue del 10,4% interanual en el segundo trimestre de 2025, alcanzando el precio por m² los 2.093,5 € entre mayo y junio de este año. En los 12 meses hasta junio de 2025, se registraron unas 700.000 compraventas, un 19,7% más que el primer semestre de 2024.
Caixa Bank informa sobre la escasa oferta de viviendas. En los últimos 12 meses hasta el mes de mayo, se visaron unas 132.000 viviendas nuevas, lo que supone un incremento del 13% interanual, pero el déficit acumulado desde 2021 es más de 500.000 viviendas. Se espera la construcción de 140.000 nuevas viviendas para este ejercicio y 150.000 para 2026.
El banco catalán detecta a su vez la sobrevaloración del precio de la vivienda en todas las CCAA y sobre todo en Baleares y Madrid, indicando textualmente que “En ambos casos, estas estimaciones sugieren que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias, dando lugar a un creciente tensionamiento de las ratios de accesibilidad”. Concluyen desde Caixa Bank que “Lejos de corregirse, el déficit de vivienda seguirá ampliándose, aunque a un ritmo más moderado que en años anteriores”.
Oxford Economics, la casa de análisis británica, a pesar de la subida constante de los precios de la vivienda, no ve peligro de burbuja económica y pronostica una subida de precios del 11% este año y del 6% en 2026.
¿Peligro de nueva burbuja inmobiliaria?
La situación de la vivienda en España es claramente irregular, pero los expertos indican que no hay peligro de una nueva burbuja inmobiliaria. El entorno actual es muy diferente al de 2008. En este momento se dan unas diferencias sustanciales:
- Actualmente, no vemos una relajación de los estándares de concesión de crédito.
- No se percibe un exceso de oferta de vivienda como el que se registraba en los años 2000, sino todo lo contrario.
- La deuda de los hogares apenas supone el 42,5% del PIB, cuando en 2010 suponía algo más del 80%.
- El sector financiero está mucho menos expuesto a un hipotético cambio brusco del ciclo del mercado residencial.
Noticias de interés
Tinsa: La escalada de precios de la vivienda en Madrid roza el 20% en el último año
Idealista: El precio de la vivienda usada sube un 15% en el 3t 2025
