Comprar una vivienda no consiste únicamente en comprobar su precio, ubicación o estado de conservación. Antes de cerrar la operación también es fundamental conocer las posibles cargas y responsabilidades que pueden afectar al inmueble, ya que algunas obligaciones tributarias del anterior propietario pueden tener consecuencias para quien adquiere la casa.
Una de las figuras jurídicas que conviene tener en cuenta es la afección fiscal, una garantía que puede vincular determinados impuestos al propio inmueble. Esto implica que, en determinadas circunstancias, una deuda tributaria generada antes de la compraventa puede seguir afectando a la vivienda aunque haya cambiado de propietario.
En los casos más graves, si la deuda no se satisface y se cumplen los requisitos legales, la Administración puede llegar a actuar sobre el inmueble.
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La afección fiscal: una deuda que puede quedar vinculada a la casa
La afección fiscal funciona como una garantía a favor de la Administración tributaria. Cuando concurre en los supuestos previstos por la normativa, el inmueble queda vinculado al cumplimiento de determinadas obligaciones fiscales.
Por este motivo, la transmisión de la vivienda no siempre elimina las consecuencias de una deuda tributaria anterior. El cambio de titularidad no implica necesariamente que desaparezca la responsabilidad asociada al inmueble.
Esta circunstancia hace especialmente importante revisar la situación registral y tributaria de una vivienda antes de formalizar su adquisición.
¿Cuándo puede Hacienda reclamar al comprador?
Que una persona compre una vivienda no significa que automáticamente pase a ser responsable de todas las deudas fiscales del vendedor. Sin embargo, sí existen determinados supuestos en los que una obligación tributaria puede afectar al inmueble adquirido.
Puede suceder, por ejemplo, cuando la Administración detecta que el anterior titular:
- Declaró un valor inferior al que correspondía para reducir la cantidad de impuestos que debía pagar.
- Tiene pendiente una liquidación complementaria.
- No abonó correctamente el impuesto asociado a una determinada transmisión.
- Presentó una declaración con errores o irregularidades tributarias que posteriormente son detectados por la Administración.
En estas situaciones, la afección fiscal puede permitir que la Administración actúe sobre el inmueble. Por tanto, el comprador puede verse afectado aunque desconociera la existencia de la deuda y hubiera actuado de buena fe.
Los impuestos que pueden estar detrás de una afección fiscal
No todas las deudas tributarias generan este tipo de responsabilidad. La afección está vinculada a determinados impuestos y operaciones concretas.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
En la compra de una vivienda usada, el comprador debe hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Uno de los problemas que puede surgir es que la Administración considere que el valor declarado en la operación no era el que correspondía. En ese caso, puede establecer una liquidación complementaria y reclamar la diferencia.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Las viviendas recibidas mediante herencia o donación también pueden quedar vinculadas al cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Si el impuesto no se paga correctamente y concurre una afección fiscal sobre el inmueble, la vivienda puede quedar comprometida como garantía del pago.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) también puede estar relacionado con determinadas operaciones inmobiliarias y, en los casos previstos legalmente, generar responsabilidades vinculadas al inmueble.
Por ello, antes de comprar una casa no basta con comprobar únicamente las cargas hipotecarias o registrales más habituales.
¿Cuánto tiempo puede mantenerse la afección?
La duración de la afección fiscal no es idéntica en todos los casos, ya que depende del impuesto y de las circunstancias concretas.
Como regla general, estas afecciones tienen un plazo de cinco años, aunque resulta necesario analizar cada supuesto para determinar cuándo comienza a contar el plazo y si se ha producido alguna circunstancia que pueda afectarlo.
Durante el periodo en que la afección permanezca vigente, la Administración puede conservar la posibilidad de exigir el cumplimiento de la obligación tributaria en los términos establecidos por la normativa.
El riesgo más grave: que el inmueble termine embargado
La afección fiscal no significa que Hacienda pueda embargar automáticamente una vivienda por una deuda del anterior propietario. El embargo exige que se siga el correspondiente procedimiento de recaudación y apremio.
Si la deuda no se paga y la Administración continúa con el procedimiento hasta llegar a la fase de ejecución, el inmueble afecto puede convertirse en uno de los bienes sobre los que se actúe para recuperar las cantidades pendientes.
Por tanto, el embargo de la vivienda es un escenario extremo, pero constituye uno de los principales motivos por los que conviene comprobar la situación fiscal del inmueble antes de comprarlo.
Además, la actuación de Hacienda no se produce de forma instantánea. La Administración debe comunicar la deuda y seguir los trámites y plazos establecidos antes de proceder al embargo.
En cualquier caso, ignorar las notificaciones de la Administración puede empeorar considerablemente la situación, por lo que resulta fundamental atender cualquier comunicación relacionada con una deuda tributaria vinculada a la vivienda.
Qué comprobar antes de firmar la compraventa
La mejor forma de reducir riesgos consiste en realizar una revisión previa de la situación jurídica y fiscal del inmueble.
1. Pedir una nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple registral permite conocer la información básica de la vivienda y comprobar la existencia de determinadas cargas o derechos inscritos.
Entre otros elementos, pueden aparecer hipotecas, embargos y determinadas afecciones fiscales.
Conviene solicitarla antes de cerrar la operación y comprobar que la información registral coincide con la situación que declara el vendedor.
2. Contrastar los datos del Catastro
La información catastral permite comprobar diferentes características del inmueble, como su referencia catastral, superficie y datos descriptivos.
Contrastar esta información con la documentación de la compraventa ayuda a detectar posibles discrepancias y a verificar que los datos fundamentales de la vivienda son coherentes.
3. Comprobar que los impuestos municipales están pagados
También es recomendable solicitar documentación que permita comprobar que el propietario se encuentra al corriente de los tributos municipales, especialmente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Además, dependiendo del municipio y de la situación concreta de la vivienda, conviene comprobar otras obligaciones, como la tasa de residuos o la plusvalía municipal.
¿Qué ocurre si el comprador actuó de buena fe?
El hecho de que el comprador no conociera la deuda puede ser relevante, pero actuar de buena fe no elimina automáticamente una afección fiscal que recaiga sobre el inmueble.
La protección del comprador dependerá de las circunstancias de la operación, de la naturaleza de la deuda y de las comprobaciones realizadas antes de adquirir la vivienda.
Por este motivo, la diligencia previa a la compraventa resulta especialmente importante. Cuanto más completa sea la revisión de las cargas y obligaciones asociadas a la vivienda, menor será el riesgo de encontrarse posteriormente con reclamaciones inesperadas.
No hay que olvidar las deudas con el ayuntamiento
La revisión de una vivienda antes de comprarla no debería limitarse a las obligaciones tributarias estatales o autonómicas.
También es aconsejable comprobar que el inmueble está al corriente del IBI, de las tasas municipales que correspondan y de la plusvalía municipal cuando proceda.
Asimismo, resulta recomendable solicitar un certificado que acredite que no existen deudas con la comunidad de propietarios, ya que las cantidades pendientes pueden generar responsabilidades para el comprador en los términos previstos por la normativa.
La comprobación previa es clave para evitar sorpresas
La compra de una vivienda supone una de las operaciones económicas más importantes para muchas familias. Por ello, revisar las cargas registrales, la situación fiscal y las posibles deudas del inmueble antes de firmar resulta esencial.
Una nota simple, la información del Catastro, los justificantes de los impuestos municipales y el certificado de la comunidad de propietarios constituyen algunas de las comprobaciones básicas que pueden ayudar a detectar problemas antes de que la compraventa quede formalizada.
En definitiva, el comprador no debe asumir que una vivienda está libre de responsabilidades simplemente porque el vendedor sea su actual titular. Determinadas obligaciones tributarias pueden quedar vinculadas al inmueble y, en determinadas circunstancias, afectar a quien lo adquiere.
