Promotoras y agencias tendrán que reforzar el control sobre clientes, titulares reales y origen de los fondos si sale adelante la reforma de la Ley anti-fraude impulsada por el Gobierno
El sector inmobiliario se prepara para un nuevo marco de control sobre sus operaciones. El Ministerio de Economía, Comercio y Empresa ha sometido a consulta pública el Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo y de la proliferación de armas de destrucción masiva.
El futuro texto sustituirá a la actual Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y adapta la normativa española al paquete legislativo europeo aprobado en mayo de 2024. La nueva regulación deberá estar en vigor antes del 10 de julio de 2027.
La reforma afectará directamente a numerosos profesionales relacionados con la vivienda. Promotoras, agencias e intermediarios deberán reforzar la identificación de clientes, comprobar quién controla realmente las sociedades y analizar el origen de los fondos.
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La vivienda, bajo mayor vigilancia
El inmobiliario figura desde hace años entre los sectores considerados especialmente vulnerables al blanqueo de capitales por el elevado importe de sus operaciones y la posibilidad de utilizar sociedades o estructuras complejas para ocultar el origen del dinero.
El anteproyecto incluye expresamente la promoción inmobiliaria y las actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles.
También quedará sometida a la normativa la intermediación en determinados alquileres cuando la renta alcance 120.000 euros anuales o 10.000 euros mensuales.
Los alquileres de alto importe entran en el sistema
El establecimiento de este umbral supone una novedad relevante. Las agencias que intervengan en alquileres de elevado importe deberán aplicar las medidas de prevención del blanqueo, mientras que los arrendamientos ordinarios por debajo de esas cantidades quedarán fuera de este ámbito.
La medida afectará especialmente a los mercados de vivienda y locales de alta gama de ciudades como Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza o Palma.
En las compraventas no existirá un importe mínimo. La identificación del cliente, la comprobación de su identidad, la determinación del titular real y el análisis del origen de los fondos serán exigibles en cualquier operación.
Si intervienen personas políticamente expuestas (PEP), familiares o personas estrechamente vinculadas, deberán aplicarse medidas reforzadas de diligencia.
El control se extiende a toda la cadena profesional
La reforma también alcanza a abogados y asesores jurídicos que participen en operaciones inmobiliarias, así como a los operadores de migración por inversión que intermedien en operaciones inmobiliarias relacionadas con permisos de residencia.
De esta manera, aumenta el número de profesionales obligados a aplicar procedimientos de prevención.
El Registro de Titularidades Reales será obligatorio
Uno de los cambios más relevantes será la consulta al Registro Central de Titularidades Reales.
Las empresas deberán comprobar oficialmente quién se encuentra detrás de las sociedades con las que establezcan relaciones y dejar constancia documental de la consulta mediante certificación electrónica.
Cuando los datos del Registro no coincidan con los facilitados por el cliente, la discrepancia deberá comunicarse a la autoridad competente.
Más responsables y protocolos de cumplimiento
Las empresas afectadas tendrán que reforzar sus estructuras internas. El anteproyecto contempla la designación de un director de cumplimiento normativo y de un representante ante la Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI).
También deberán disponer de políticas de prevención por escrito, sistemas de evaluación de riesgos, canales internos de denuncia y programas de formación para sus empleados.
Las operaciones inusuales o sin una justificación económica aparente deberán ser analizadas. Cuando existan indicios de blanqueo, deberán comunicarse a la ANIFI y, en los casos previstos, paralizarse mientras se realizan las comprobaciones.
Restricciones para condenados
El proyecto introduce además limitaciones para las personas condenadas por blanqueo de capitales, financiación del terrorismo u otros delitos relacionados.
Quienes estén afectados por estas condenas no podrán ejercer determinadas funciones profesionales ni ocupar puestos de administración o dirección mientras subsistan las limitaciones derivadas de sus antecedentes.
Si la condena se produce durante el ejercicio del cargo, deberán abandonarlo. Las empresas tendrán asimismo que impedir que estas personas alcancen el 25% de los derechos de voto o el control de la sociedad.
Multas de hasta 10 millones de euros
El nuevo marco también endurece considerablemente las sanciones. Las infracciones graves podrán recibir multas de un mínimo de 60.000 euros.
El máximo será el mayor de estas cantidades: el 10% del volumen de negocio anual, el doble del valor de la operación incrementado en un 50%, el triple del beneficio obtenido o 10 millones de euros.
Los administradores y directivos podrán ser sancionados individualmente con hasta 10 millones de euros y afrontar una inhabilitación de hasta cinco años.
Más obligaciones para el sector inmobiliario
La reforma supondrá un incremento significativo de las exigencias de cumplimiento para agencias y promotoras.
Identificar al cliente, comprobar al titular real, documentar las consultas registrales y analizar el origen de los fondos pasarán a tener todavía mayor importancia.
Para el sector, el cambio implicará más controles, más documentación y una responsabilidad mucho mayor ante posibles incumplimientos, dentro de una estrategia destinada a dificultar que el mercado inmobiliario pueda utilizarse para introducir dinero ilícito en la economía legal.
