Los inquilinos se enfrentan a un nuevo escenario normativo que puede modificar las condiciones de sus contratos de alquiler. El Gobierno pretende recuperar buena parte de las medidas recogidas en el Real Decreto-ley 26/2026, uno de los dos decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros el pasado 29 de septiembre y posteriormente decretos rechazados por el Congreso. El sector inmobiliario en su gran mayoría ha sido muy crítico con el contenido y la supuesta eficacia los dos decretos .
El Ejecutivo busca ahora sacar adelante nuevamente estas disposiciones, aunque con modificaciones en el contenido y en su tramitación parlamentaria. La nueva estrategia del Gobierno para intentar recuperar el decreto de vivienda vuelve a situar en el centro del debate la relación entre propietarios e inquilinos.
El texto incluye medidas que afectan directamente a los arrendamientos de vivienda habitual: prórrogas extraordinarias de hasta dos años, restricciones a las actualizaciones de las rentas, nuevas facilidades para abandonar anticipadamente el inmueble y limitaciones a las garantías que puede exigir el arrendador.
También introduce cambios en los alquileres de temporada y por habitaciones, establece nuevas obligaciones relacionadas con las reparaciones y refuerza los derechos de adquisición preferente cuando se vende una vivienda arrendada.
Las disposiciones pueden afectar tanto a quienes ya tienen un contrato en vigor como a quienes buscan alojamiento o se disponen a formalizar un nuevo arrendamiento. Estas son las principales cuestiones que conviene conocer, siempre teniendo en cuenta que su aplicación depende de la entrada en vigor y de la redacción definitiva de la norma.
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¿Se puede prolongar el contrato de alquiler hasta dos años más?
La medida contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028. También incluye ciertos supuestos de tácita reconducción.
La extensión se concedería por anualidades, hasta alcanzar el máximo previsto, y deberá solicitarla el arrendatario. Entre las condiciones contempladas figura estar al corriente de los pagos y haber abonado puntualmente las mensualidades durante los ocho meses anteriores.
Durante la prórroga se mantendrían, con carácter general, las condiciones del contrato vigente. No obstante, el alcance efectivo de esta protección dependerá de los requisitos y excepciones establecidos en el texto aplicable.
¿Puede el propietario negarse a mantener al inquilino en la vivienda?
Como regla general, el decreto obliga a aceptar la prórroga cuando se cumplen los requisitos. Sin embargo, la protección no es absoluta y contempla excepciones.
El arrendador podría recuperar el inmueble si acredita la necesidad de ocuparlo para sí mismo o para determinados familiares, de acuerdo con las condiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La norma también contempla supuestos en los que las partes acuerden otras condiciones o formalicen un nuevo contrato.
Asimismo, se prevé una alternativa para determinados casos: la posibilidad de pactar una renovación o un nuevo arrendamiento con una renta al menos un 5% inferior a la que abonaba el inquilino hasta entonces.
¿Qué límites se aplican a las subidas del alquiler?
Las actualizaciones de las rentas quedan sujetas a un régimen extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027.
Según las condiciones descritas en el decreto, si la renta supera el límite máximo correspondiente del sistema estatal de precios de referencia, no podrá aplicarse una subida. En los demás casos, propietario e inquilino podrán negociar la actualización anual.
Si no alcanzan un acuerdo, el incremento quedaría limitado al 2%. La medida pretende contener el esfuerzo económico de los arrendatarios, aunque su aplicación dependerá de las condiciones concretas previstas para cada contrato.
Más facilidades para abandonar anticipadamente la vivienda
El decreto también modifica las condiciones para que el inquilino pueda desistir del contrato antes de su vencimiento.
En los arrendamientos de vivienda habitual, el arrendatario podrá marcharse una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que comunique su decisión al propietario con una antelación mínima de 30 días. La novedad es que el desistimiento no daría derecho al arrendador a reclamar una indemnización.
En los alquileres temporales, el plazo previsto es más corto: el inquilino podrá abandonar la vivienda cuando haya transcurrido al menos un mes desde la firma, avisando con diez días de antelación. Tampoco en este supuesto se contempla una indemnización por desistimiento.
El propietario no podrá imponer un seguro de impago
Las garantías adicionales destinadas a asegurar el cumplimiento del contrato seguirán siendo posibles dentro de los límites legales. Sin embargo, el decreto establece una restricción específica: el arrendador no podrá obligar al inquilino a contratar un seguro de impago de rentas ni coberturas similares.
La medida pretende evitar que el coste de estas pólizas se convierta en una condición impuesta para acceder a una vivienda de alquiler.
Los contratos de temporada tendrán que acreditar su finalidad
El alquiler temporal queda sometido a mayores exigencias para impedir que se utilice esta modalidad como alternativa a los contratos de vivienda habitual y a sus garantías.
Para justificar la temporalidad, deberá existir una causa concreta y real, que tendrá que figurar expresamente en el contrato y poder acreditarse. Además, corresponderá al propietario demostrar que existe una razón válida para recurrir a esta modalidad.
Si la causa no queda debidamente justificada, el arrendamiento podrá considerarse de vivienda habitual desde su formalización y quedar sujeto a las protecciones correspondientes de la LAU.
El texto contempla, con carácter general, una duración superior a 31 días y un máximo de doce meses, con posibilidad de prolongación cuando persista la causa que justifica la temporalidad. También establece consecuencias para determinados supuestos de duración excesiva sin justificación o de encadenamiento de contratos temporales entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
El alquiler por habitaciones tendrá un límite conjunto de rentas
Los arrendamientos individuales de habitaciones también quedan sujetos a nuevas restricciones. La principal consiste en que la suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones no podrá superar el importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa, en los términos establecidos por la norma.
La disposición busca impedir que la fragmentación de un inmueble en varias habitaciones permita obtener rentas conjuntas superiores a las que se admitirían por el arrendamiento de toda la vivienda.
Reparaciones: el arrendador tendrá cinco días hábiles para responder
El decreto incorpora un plazo de respuesta para las reparaciones necesarias que comunique el inquilino. El propietario dispondrá de un máximo de cinco días hábiles para contestar.
Si no responde dentro de ese periodo, el arrendatario podrá realizar las actuaciones necesarias y reclamar su importe o, previa justificación al arrendador, descontarlo de la mensualidad siguiente, según las condiciones previstas en el texto.
La medida pretende evitar que la falta de respuesta del propietario prolongue indefinidamente problemas que afectan al uso y a la habitabilidad de la vivienda.
Más protección para el inquilino si se vende el inmueble
El texto refuerza el derecho de adquisición preferente del arrendatario, que puede permitirle comprar la vivienda antes que un tercero en determinadas circunstancias.
Esta protección se extiende a ciertos supuestos en los que el inmueble se transmite dentro de una cartera que incluye otras viviendas o activos, siempre que la vivienda arrendada pueda individualizarse jurídicamente.
En esos casos, el inquilino deberá recibir información sobre el precio atribuido específicamente a su inmueble y los criterios utilizados para calcularlo. La finalidad es evitar que la venta conjunta de varios activos impida ejercer los derechos de tanteo y retracto cuando legalmente correspondan.
Una nueva deducción estatal en el IRPF por el alquiler
El decreto también recupera una deducción estatal por el arrendamiento de la vivienda habitual. Según el texto descrito, los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007 euros anuales podrían deducirse el 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler.
Para quienes tengan una base imponible igual o inferior a 23.007 euros, la base máxima de deducción sería de 11.630 euros anuales. A partir de ese nivel de ingresos, el límite se reduciría progresivamente hasta desaparecer al alcanzar los 33.007 euros.
La aplicación del beneficio fiscal estaría condicionada, además, a determinados requisitos patrimoniales. Entre ellos figura que, durante al menos la mitad del año, el contribuyente y los miembros de su unidad familiar no sean propietarios del pleno dominio ni titulares de determinados derechos de uso sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros, salvo las excepciones previstas.
La suspensión de determinados desahucios se extendería hasta 2030
La protección de los hogares vulnerables constituye otro de los ejes de las medidas. El decreto contempla prolongar hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando concurran las circunstancias exigidas y la vivienda pertenezca a una entidad incluida en la categoría de fondo buitre contemplada por la norma.
También incorpora un mecanismo extraordinario de enervación en determinados procedimientos por impago, que permitiría al arrendatario satisfacer las cantidades adeudadas y poner fin al procedimiento cuando se cumplan los requisitos legales.
Estas disposiciones pretenden reforzar la protección de quienes carecen de una alternativa habitacional, aunque su alcance depende del tipo de procedimiento y de las condiciones concretas del caso.
¿Puede el propietario exigir garantías adicionales a la fianza?
Sí. La fianza legal continúa siendo obligatoria y las partes pueden pactar garantías adicionales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, siempre dentro de los límites establecidos por la legislación de arrendamientos urbanos.
La prohibición relativa a los seguros de impago no elimina, por tanto, todas las garantías adicionales, sino que limita específicamente la posibilidad de imponer al inquilino la contratación de determinadas pólizas.
En conjunto, las medidas dibujan un marco de mayor protección para los arrendatarios, con cambios en la duración de los contratos, las rentas, el desistimiento y las garantías. No obstante, la cuestión fundamental es determinar qué disposiciones terminan entrando en vigor y con qué redacción, dado el rechazo parlamentario del paquete anterior y la nueva tramitación impulsada por el Gobierno.
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