La fiscalidad constituye una dificultad añadida para el mercado del alquiler en España, afectado por la escasez de oferta, el encarecimiento de las rentas y la incertidumbre regulatoria. Según los datos fiscales de la OCDE recogidos por el Instituto de Estudios Económicos (IEE), la tributación efectiva de los rendimientos del alquiler alcanza el 44% en España, frente al 31% de media en la Unión Europea y el 32% en la OCDE.
Esta diferencia sitúa a España entre los países con mayor presión fiscal sobre esta modalidad de inversión inmobiliaria. El IEE advierte de que la elevada tributación puede desincentivar la inversión y dificultar el aumento de la oferta de viviendas en arrendamiento.
La comparación se basa en una metodología de la OCDE que considera los rendimientos y costes de una inversión residencial, incluidos los impuestos, para calcular la carga fiscal efectiva. Los datos corresponden a 2022 y, según el IEE, podrían infravalorar la presión actual debido a la inflación y a la falta de actualización de los tramos del IRPF.
El IRPF y las reducciones fiscales para los arrendadores
Los ingresos del alquiler tributan generalmente como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Para calcularlos, los propietarios pueden descontar gastos deducibles como los intereses de financiación, las reparaciones, el IBI, los seguros, la defensa jurídica y la amortización del inmueble.
En los alquileres destinados a vivienda habitual pueden aplicarse reducciones sobre el rendimiento neto positivo. Desde 2024, estas ventajas fiscales dependen de las características del contrato y del inmueble. En determinados supuestos, la reducción alcanza el 90% cuando la vivienda está en una zona tensionada, se formaliza un nuevo contrato y la renta inicial disminuye más de un 5% respecto al contrato anterior. Los alquileres vacacionales, por regla general, no disfrutan de esta reducción.
La Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) también ha planteado revisar las deducciones para dirigirlas mejor hacia los colectivos vulnerables y tener en cuenta las particularidades de las áreas metropolitanas.
Las Socimi tienen menos margen para reinvertir sus beneficios
El IEE identifica otro obstáculo en las obligaciones de distribución de beneficios de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi). Con carácter general, estas entidades deben repartir al menos el 80% de los beneficios procedentes de las rentas del alquiler y el 100% de los dividendos recibidos, conforme a las condiciones legales aplicables.
Estas exigencias limitan la capacidad de retener recursos para financiar nuevas inversiones, según el informe. El organismo contrapone el modelo español al de países como Luxemburgo o Lituania, donde no existen obligaciones generales equivalentes de distribución, y Grecia, que establece requisitos de reparto diferentes.
A ello se suma el tratamiento del IVA. El alquiler residencial está generalmente exento de este impuesto, por lo que el arrendador no puede deducir, como regla general, el IVA soportado en la compra de una vivienda nueva destinada a esa actividad exenta. El impuesto se convierte así en un coste adicional que puede encarecer la inversión y reducir su rentabilidad.
Incentivos fiscales para aumentar la oferta de alquiler
Para mejorar el atractivo del arrendamiento residencial, el IEE propone reducir la carga tributaria de los propietarios mediante incentivos fiscales que estimulen la inversión y favorezcan una mayor oferta de viviendas.
También plantea estudiar que los rendimientos del alquiler tributen en la base del ahorro del IRPF, en lugar de integrarse en la base general, como sucede actualmente con los rendimientos del capital inmobiliario.
El objetivo sería aproximar su tratamiento al de otros instrumentos de ahorro e inversión. No obstante, una reforma de este tipo requeriría concretar sus condiciones y efectos recaudatorios.
El IEE considera que la fiscalidad es uno de los factores que condicionan la rentabilidad del alquiler y las decisiones de inversión. Reducir las barreras tributarias, sostiene, podría contribuir a ampliar la oferta residencial, aunque el resultado dependerá también de los costes de financiación, la regulación y la seguridad jurídica.
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