Con el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) aprobado en diciembre de 2023 por Milei, parece que comienza una nueva etapa en Argentina para el sector de alquiler inmobiliario. Finiquitada la Ley de Arrendamiento que regulaba y limitaba el alquiler de viviendas, la oferta de viviendas se ha disparado en Buenos Aires y los precios de la vivienda en alquiler han empezado a bajar.
El nuevo Decreto supone una clara flexibilización entre las partes, arrendador y arrendatario, en los contratos de arrendamiento de vivienda. Entre las novedades que el Decreto articula, vemos:
- El plazo para la finalización de un contrato ya no se establece por Ley y se permite su negociación entre arrendador y arrendatario.
- Las partes podrán pactar las cantidades (y la divisa usada) en concepto de fianza o depósito de garantía y las formas de devolución.
- Los precios del alquiler de vivienda también pueden ser pactados por las partes sin que sean necesarios el Índice de Contratos de Locación o el Índice de Casa Propia, que imponía precios a los propietarios.
- Se pactará también, entre propietario e inquilino, la periodicidad del pago de las cuotas de alquiler, que no podrá ser inferior a mensual.
- Se restringe el poder de los jueces para imponer claúsulas a lo largo del contrato, limitando su función al control de las cláusulas abusivas. Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.
- El inquilino podrá rescindir el contrato pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro
Crecimiento de la oferta de viviendas en alquiler
Según los estudios realizados por expertos inmobiliarios como el Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario (CI) o la Universidad de San Andrés junto a la plataforma Mercado Libre Inmuebles, el alquiler de vivienda ha aumentado en un 195% desde diciembre y el número de inmuebles disponibles en locación en los últimos 12 meses dobló su número hasta un total de 20.700 propiedades.
El barrio con mayor crecimiento en la oferta ha sido Palermo, creciendo un 7,10% entre mayo y junio.
La conclusión que sacan los expertos es que la Ley de arrendamiento con sus restricciones hacía que muchos propietarios prefirieran mantener sus viviendas vacías ante la incertidumbre sobre la rentabilidad que provocaba tanta regulación.
Reflejo inmediato de nuevo Decreto en los precios de alquiler de vivienda
Si bien la inflación que es de un 200% interanual hace que los precios de alquiler de vivienda sigan subiendo, si no la tenemos en cuenta, los precios reales del alquiler tienden a la baja. Esto supone una reactivación del sector inmobiliario y sus agentes, empresas y familias, que se mueve en función de estos precios de alquiler de viviendas reales.
En conclusión, la derogación de la Ley de Arrendamientos no ha supuesto una liberalización total de los precios de alquiler de vivienda, pero sí está suponiendo un aumento del 200% en la oferta de pisos en Buenos Aires y un descenso de los precios de alquiler del 20%.
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