El informe realizado respecto al anteproyecto de la Ley de Vivienda por dos vocales del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha sido aprobado por el pleno del órgano judicial con una amplia mayoría. Dicho informe subraya que en términos de viviendas las comunidades autónomas son las competentes, por lo que podría existir una aplicación de la norma diferente en cada comunidad. Por otro lado, se posicionan en contra de aplicar los controles a los alquileres, una medida que según el Consejo perjudicaría a los propietarios privados quiénes no salen beneficios de la futura ley.
Contenido
Conclusiones más importantes que expone el informe del Consejo
Respecto a la próxima normativa de viviendas, el informe aprobado concluye varios aspectos a tener en cuenta.
Ataque directo al derecho a la propiedad
Se advierte que “una reinterpretación del art. 47 CE al margen de la jurisprudencia constitucional, transformando el derecho a la vivienda, desde la perspectiva constitucional, en algo diferente a lo que afirma la propia Constitución, produciría múltiples incidencias, desde los aspectos competenciales hasta la proporcionalidad que debe aplicarse para apreciar la corrección de las medidas incorporadas en el anteproyecto que inciden en derechos como la propiedad (art. 33 CE) o la libertad de empresa (art. 38 CE), cuyo encaje constitucional es muy diferente al de un principio rector de la economía”.
Demasiadas clausulas a cumplir para regular los alquileres
Respecto al límite máximo de los alquileres, el escrito defiende que “la inclusión de extensos requisitos para el parcial control de las futuras rentas resulta, por lo farragoso, probablemente ineficiente y su alcance muy limitado pues, teniendo efectos tan solo para los nuevos contratos, prevé además unas pautas de contención de rentas que tan solo serán de aplicación a viviendas anteriormente arrendadas en la zona tensionada, de forma continuada, durante al menos los cinco años previos. Su compleja regulación recuerda la desgraciada experiencia que se tuvo con las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994, semillero de infinitos pleitos”. En suma, se expone que “quizás bastara con generalizar un límite porcentual a las nuevas rentas sin vinculación a ninguna de las complejas circunstancias que la norma refiere limitándolo, tan solo, a las zonas con mercado residencial tensionado. Dada su confusa redacción, sería oportuno acomodar la nueva prórroga a la ya dispuesta previamente en el artículo 10 LAU, es decir su funcionamiento año a año para el arrendatario y su imposición al arrendador”.
Continuas contradicciones
Dentro del texto, se expone que “los enunciados normativos del anteproyecto no son, por lo general, directos y concisos como demandan las reglas sobre buena regulación”. A pesar de ello, se subraya la gran cantidad de “normas de principio o finalistas y de carácter procedimental y es constante la remisión a la legislación autonómica y a instrumentos jurídicos, como los del planeamiento, cuya aprobación atañe a las Comunidades Autónomas y a las corporaciones locales”. Estos aspectos provocan que el anteproyecto parezca “un texto sobrecargado y en gran medida contradictorio con la finalidad de ser la norma básica y de referencia para dar efectividad plena al derecho a la vivienda”.
Comunidades autonómicas competentes en vivienda
El escrito advierte de que dentro del anteproyecto aparece “una serie de directrices generales que cabe encuadrar en el marco de la política de vivienda, imbuidas de un claro dirigismo de la actuación de las instituciones autonómicas y locales, de problemático encaje en el orden constitucional de competencias”. La ley de vivienda impide que las comunidades autónomas “puedan desarrollar una política propia en dicha materia incluyendo el fomento y promoción de la construcción de viviendas, que es, en buena medida, el tipo de actuaciones públicas mediante las que se concreta aquella política”. A pesar de que las autonomías no tengan competencia absoluta y el Estado sí tenga facultad para ello, las medidas las desarrollarán las comunidades.
Gran cantidad de procesos judiciales causados por el control de los precios
En cuanto a la medida de controlar los precios del alquiler de la vivienda para así contenerlos, el documento resalta que “siendo tema constitucionalmente sensible, tiene un alcance limitado y un farragoso contenido. Nacido coyunturalmente para combatir los efectos de la pandemia su generalización y mantenimiento para un momento en que haya decaído la causa determinante de su génesis quizás no resulte adecuada. Por otro lado, su complejidad reglamentista pudiera propiciar no pocos procedimientos judiciales. Resulta mucha más clara y efectiva la regulación de las limitaciones arrendaticias para los grandes tenedores”.
Los impagos a cuenta del dueño del inmueble
El propietario será el encargado de responder al coste de la ocupación y de los impagos, en la mayoría de los casos alquileres sin renta pagada y no la Administración. No se tiene en cuenta la posible vulnerabilidad del propietario ni el extenso periodo en el que la propiedad debe contrarrestar el impago. El anteproyecto solamente generaliza los supuestos que puedan originarse y se centra en los casos excepcionales provocados por la pandemia. “Es el propietario privado quien soporta el derecho constitucional de su incumplidor inquilino al disfrute de una vivienda digna y adecuada, en este caso del derecho a la conservación gratuita del inquilinato, contrato estructuralmente oneroso”. Por último, se continúa subrayando que “la Disposición Final Quinta tiene una farragosa regulación, susceptible de no pocos conflictos a decidir en sede jurisdiccional civil”.
La localización del inmueble como clave para prorrogar el alquiler, un peligro innecesario
A parte del propio contrato, también se critica los requisitos para prorrogar el contrato del alquiler, ya que “no resulta esencialmente gravosa para el arrendador sobre la base de que se estará ante un inquilino cumplidor pues durante largo tiempo habrá integrado sus obligaciones solutorias antes de acceder al momento inicial que ampara la nueva prórroga”. Por otro lado, se afirma que “la vinculación de la prórroga con la ubicación del inmueble en un mercado residencial tensionado es nociva e innecesaria. Sin olvidar el libre juego del mercado arrendaticio y los pactos entre las partes que en estos casos –arrendamientos ya de larga duración- normalmente evitarán muchos de estos problemas, un tanto ficticios pero que la regulación incentivará”.
Escasez de argumentación en las acciones planteadas
El Consejo General del Poder Judicial destaca que “echa en falta una justificación suficiente de la necesidad de las medidas, evaluando los beneficios sociales e inconvenientes que se pueden derivar de ellas, sobre la base de un análisis empírico del resultado de medidas similares en los países de nuestro entorno –e incluso en el nuestro- que han cosechado fracasos que resultan evidentes por conocidos. No incorpora la información necesaria para poder determinar si la incidencia que se produce por la aplicación de las medidas incorporadas al anteproyecto en los derechos a la propiedad privada o la libertad de empresa es proporcionada. Tampoco incorpora el anteproyecto cláusulas de salvaguarda, como establecer un periodo temporal de aplicación de las medidas restrictivas que permita evaluar su resultado e incidencia”. En suma, se argumenta que “la falta de estudios previos y la falta de información suficiente de la documentación del anteproyecto convierte el juicio de proporcionalidad en una conclusión puramente voluntarista”.
Guardar un porcentaje de obra nueva a VPO sin argumentos de base
Respecto a obligar a las promotoras a reservar un porcentaje de las obras nuevas a VPO en promociones que se localizan en áreas tensionadas, el escrito defiende que el artículo 15.1 d) propone destinar un 50% de las promociones a protección pública de alquiler, pero no se justifica con motivos el porqué de ese número sin poder considerarlo como un requisito clave a cumplir para reservar ese 50% de suelo.
Los propietarios, grandes afectados y no las AAPP
El conjunto de las reglas de regulación llevan a cabo una “carga patrimonial que en ningún caso se afronta a costa de las Administraciones Públicas, sino de los arrendadores privados, no suficientemente compensados con los incentivos fiscales. Una vez más debe ponerse de relieve el posible conflicto competencial”.
El CGPJ redacta un segundo informe
El Consejo General del Poder Judicial ha tenido que votar en los últimos 14 días dos informes. En el primero de ellos, a nivel general se aprobaba lo expuesto en la normativa, aunque se puntualizaron contradicciones y una escasez de argumentos que impedían aprobar acciones como controlar los precios de los alquileres, una de las medidas más polémicas de la legislación.
Este primer informe fue denegado, por lo que el órgano judicial decidió llevar a cabo uno nuevo para su posterior votación. Este escrito ha sido el aprobado finalmente con una amplia mayoría gracias a Carlos Lesmes, presidente del Tribunal Supremo y del Consejo General del Poder Judicial y una mayoría de los vocales.
Los responsables del escrito incidieron en su propuesta que las comunidades autonómicas son las competentes en materia de vivienda. De esta forma, cualquier política pública o regulación cuyo objetivo sea cumplir el derecho del artículo 47 de la Constitución debe estar en las manos de las autonomías que son las encargadas de aplicar las medidas según “la orientación política de la mayoría de ellas”.
Por otro lado, se ha subrayado que el Estado ha actuado “a través de los Planes Nacionales o de la intervención en ese sector de la economía en momentos de grave crisis económica con medidas de carácter fiscal o con normas que afectan al mercado hipotecario, a los arrendamientos urbanos, al sobreendeudamiento de las familias, a la protección a los deudores hipotecarios, a los desahucios, a la propiedad horizontal, o a la eficiencia energética”. Por eso, avisa de que aunque en términos de vivienda las autonomías son competentes, la competencia estatal se fundamenta en otras condiciones.
Debido a esto, “el anteproyecto ha de ceñirse al ámbito incidental de las competencias citadas, puede ser una ley sobre las condiciones básicas del derecho de la vivienda y de medidas sobre su promoción y protección, o, como dice su título, una ley por el derecho a la vivienda, pero no, en puridad, “la ley de vivienda” o “del derecho a la vivienda”.
Tal y como estipula la Constitución, se debe garantizar el derecho a una vivienda digna. Sin embargo, en esta normativa no se expone dicho derecho, por ello los competentes constitucionales ha resaltado que la legislación “no contiene un derecho subjetivo exigible ante los tribunales sino una directriz constitucional que obliga a todos los poderes públicos a procurar su efectividad”.
Por otro lado, este segundo informe recuerda al Gobierno central que “el alcance de la función consultiva del Consejo General del Poder Judicial no depende ni del interés ni de la voluntad del órgano que solicita el informe”. Respecto a esto, se incide en que el Ejecutivo no tiene disposición, ya que debe cumplir con lo estipulado en la Ley Orgánica del Poder Judicial, cuyo contenido es el comentado y que los gobiernos han aceptado sin problemas hasta hoy en día.
Todas estas interpretaciones judiciales serán tomadas en cuenta por el Ejecutivo, pero confían en seguir adelante con la normativa. Argumentan que defenderán la legalidad y los derechos que se garantizan dentro de ella.
Descubre todas las medidas planteadas en la Ley de la Vivienda y los aspectos más importantes sobre ella
MÁS NOTICIAS DE INTERÉS
La ley de la Vivienda es rechazada por el Consejo General del Poder Judicial
Las ayudas para la compra y alquiler del Plan estatal de la Vivienda al detalle
