Al igual que los desahucios de viviendas, los desahucios de locales comerciales siguen los mismos pasos que enumeraremos y explicaremos a continuación.
Contenido
¿En qué consiste un desahucio?
El desahucio está formado por dos procesos principales: en primer lugar, el juicio declarativo, y por otro lado, el juicio ejecutivo.
El primero de ellos es la parte inicial del proceso. El juicio declarativo comienza desde que se denuncie el impago del local hasta la declaración del juez en la que apruebe el desahucio del arrendatario o inquilino.
En cambio, el juicio ejecutivo no comienza obligatoriamente con una nueva demanda si así se estipulo en la declaración de la primera demanda del proceso anterior. Por tanto, el proceso ejecutivo da comienzo en el momento en el que el inquilino desobedece al juez y no abandona por voluntad propia el local.
Clasificación de los diferentes desahucios de locales
Cuando se trata de alquileres, hay numerosas razones que llevan al propietario del local a solicitar el desahucio. En la mayoría de los casos, los motivos son dos: la finalización del contrato de arrendamiento, fundamentado en el artículo 440 de la ley de enjuiciamiento civil y el impago de las rentas correspondientes como ordena el artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos.
¿Cómo comienza la fase declarativa?
La demanda consiste en un escrito presentado en el juzgado del municipio al que pertenece el local, donde se solicita la condena del arrendatario o del inquilino a uno de estos tres motivos:
- Condenarlos a pagar los costes que acarreará el propietario en contratar un procurador y abogados.
- Solicitar que pague la cifra económica correspondiente desde la fecha del primer impago hasta la fecha del desahucio.
- Desahucio por impago del local.
A parte de la demanda, ante el juzgado habrá que presentar tanto el contrato de arrendamiento como el poder general para el procurador para los pleitos. Cabe destacar que no se requiere adjuntar la escritura del local.
En el caso en el que el propietario sea una empresa o una sociedad, es decir una persona jurídica, los responsables estarán obligados a abonar las tasas judiciales con un coste de 150 euros. Si no se abonan, la demanda no se admitirá. Por el contrario, cuando se trate de una persona física, no hay necesidad de abonar ninguna tasa judicial.
En último lugar, la demanda tendrá que estar firmada tanto por el procurador como por el abogado.
Decreto de admisión
El juzgado responderá a la demanda, emitiendo un decreto de admisión. Este escrito llega a los receptores en un plazo máximo de 30 días desde la fecha en la que se presentó la demanda.
En dicho decreto, se expone que la demanda está completamente justificada, así como las fechas tanto del desahucio como del juicio. El documento será emitido y notificado al demandado, ya sea arrendatario o inquilino, y al demandante, el propietario.
La notificación del decreto de admisión
La persona demandante será notificado por medio del procurador a quién el juzgado le emitirá el decreto vía Internet. Posteriormente, será el procurador el encargado de enviárselo al abogado también a través de Internet.
Por otro lado, el inquilino no puede recibir el decreto por internet, debido a que no posee ni procurador ni abogado. Por tanto, el método de envío tendrá que ser por correo hacia la dirección del local correspondiente o la dirección que aparezca estipulado dentro del contrato firmado.
Este correo podrá llegar al local como máximo en dos meses desde la fecha de emisión del decreto, ya que a menudo el servicio se encuentra saturado.
¿El inquilino se opone a la demanda?
Desde el día en el que se recibe el decreto de admisión por parte del inquilino, comenzará un plazo en el que tendrá la opción de oponerse. Este plazo es de 10 días hábiles, es decir, entre unos 14-15 días naturales.
A pesar de este plazo, en la mayoría de los casos el inquilino no se opone a la demanda, pero sí hay un 20% que emite su oposición.
En este último supuesto en el que el inquilino decide oponerse, tendrá lugar un juicio con sentencia. Si el juicio se ha procesado correctamente, el propietario saldrá beneficiado, procediendo al desahucio.
En cambio, en esos casos en los que no existe la oposición, no tiene lugar ningún juicio y el juzgado emitirá el “derecho de archivo”, por el que procede posicionarse a favor del propietario y solicita desahuciar el local.
¿Qué ocurre en caso de oposición del inquilino?
Como se ha mencionado, cuando el inquilino se oponga a la demanda, tendrá lugar un juicio. En general, los juicios de estas características no se alargan más de tres minutos.
A veces no llega ni al minuto, debido a que solamente se cede la palabra al abogado del propietario para que proceda a rectificar su demanda. Tras él, declarará el abogado del inquilino para confirmar su postura expuesta en el decreto de oposición.
Posteriormente a ambas declaraciones, habrá un espacio para presentar nuevas pruebas que en general, no habrá ninguna, ya que todas las pruebas existentes se han mostrado tanto en la demanda como en la oposición de la demanda. De esta forma, finaliza el juicio con vista a sentencia.
Fin de la fase declarativa
En caso de juicio, es decir, de oposición del inquilino, el juez declarará sentencia, mientras que en el supuesto de no proceder a un juicio, se emitirá el secreto de archivo que prácticamente es similar a la sentencia. Independientemente del método de notificación, si el proceso concluye bien se procederá al desahucio.
Con alguno de estos dos métodos, se daría por concluida el juicio declarativo, la primera parte del desahucio. Tras ello, empieza el proceso ejecutivo de llevar a cabo el desalojo.
La fase ejecutiva, paso a paso
Una vez dada por finalizada la primera parte, el inquilino está obligado a abandonar el local. En el caso en el que se niegue a desalojarlo, se dará comienzo a la etapa ejecutiva en la cual el juzgado solicitará que se realice el desahucio al haber incumplido el inquilino la orden.
Este desalojo es el proceso por el que habitualmente dos responsables del juzgado proceden a desahuciar el local. A parte de ellos dos, tendrá que estar presente el procurador del propietario y el mismo propietario en el caso de que él desee acudir al desahucio.
En suma de estos, un cerrajero tendrá que ir para poder acceder al local y modificar la cerradura. El cerrajero tendrá que ser abonado por el propietario.
Al finalizar el desahucio, se redactará el “acta del lanzamiento” en el que los responsables del juzgado y del desalojo expondrán detalladamente lo que ha ocurrido.
En este documento, se consta que el propietario vuelve a ser el poseedor del local con capacidad de realizar cualquier acción que desee. De esta forma, se dará por terminado el desahucio del local comercial.
Cursos de formación Legislación sobre Arrendamientos Urbanos
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso está dirigido a agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer toda la legislación especial sobre los arrendamientos urbanos, los tipos de contratos, y las distintas partes de los mismos, diferenciando las obligaciones de cada una de las partes (arrendador y arrendatario) en las diferentes situaciones que se puedan plantear en el clausulado del contrato (Responsables de Gastos, Responsables de Obra, Extinción,…)
El curso se compone de cuatro secciones y está formado por 3 vídeos explicativos que en total suman una duración de 8 horas.
- Acceda al Curso de Legislación sobre Arrendamientos Urbanos
- Vídeo de presentación del curso ‘Legislación sobre Arrendamientos Urbanos’
Cursos de formación Legislación sobre Compraventa de inmuebles
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer todas las diferentes partes nivel general de la contratación de compraventa, y las partes de un contrato de compraventa para asesor antes de la Firma del contrato a ambas partes para que el contrato llegue a buen fin.
El curso se compone de tres categorías y está formado por 4 vídeos explicativos que en total suman una duración de 8 horas.
- Acceda al Curso de Legislación sobre Compraventa de inmuebles
- Vídeo de presentación del curso ‘Legislación sobre Compraventa de inmuebles’
MÁS NOTICIAS DE INTERÉS
El Catastro: Todo lo que debe de saber sobre el valor de referencia del inmueble
